Marseille, une ville stratégique pour l’investissement locatif en 2022

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Marseille, la cité phocéenne, fait partie des plus grandes villes françaises. Malgré les impacts de la crise sanitaire, le secteur de l’immobilier de la ville retrouve son dynamisme et redémarre. Chaque arrondissement de la ville possède une facette différente et peut donc répondre à un large choix de projets immobiliers. Découvrez pourquoi Marseille est une ville de choix pour investir dans l’immobilier locatif en 2022.

 

Marseille, des projets tous azimuts

Marseille est la deuxième plus grande ville de l’hexagone. Son port maritime est le premier port français et le deuxième sur une échelle méditerranéenne. Cette activité représente aujourd’hui un pôle majeur dans l’économie de la ville. Grâce aux différents projets effectués dans le cadre de l’Euroméditerranée, Marseille va connaître un développement urbain important. Des projets de rénovation sont également prévus, notamment dans les quartiers Nord de Marseille et dans le centre-ville.

De projets d’investissement pour “Marseille en grand” après la visite du président de la République

En septembre dernier le président Emmanuel Macron annonçait son plan d’investissement pour la ville : 1,5 milliard d’euro seront alloués à la modernisation des transports, à la création d’une structure pour la rénovation des écoles, et à l’amélioration de la qualité de vie (renforcement de la sécurité dans la ville, meilleur accès à la culture).

Notons que la grande partie du budget (1 milliard d’euro) sera consacré au développement des transports. Entre l’automatisation du métro, le projet de RER “à la marseillaise” et la modernisation du port (tout en réduisant ses émissions carbone), le but est de désenclaver les quartiers Nord et de faire de cette 2e ville de France une métropole mieux desservie.

Ces nouvelles mesures vont contribuer à faire de Marseille une destination privilégiée pour les investissements locatifs en 2022. Souvent sous-évaluée, la cité phocéenne offre de belles perspectives d’investissement avec une rentabilité très intéressante.

Un projet d’urbanisme qui se veut ambitieux et exemplaire sur le plan environnemental

2022 marquera l’arrivée des premiers habitants de l’écoquartier d’Euromed qui vise à réhabiliter 480 hectares entre le port de commerce, le Vieux-Port et la gare TGV. Des jeunes actifs, des familles, des étudiants et des retraités cohabiteront dans 170 000 m² de logements neufs, avec des vues mer à 180° à l’ouest, sur les massifs et calanques à l’est et au sud.

Nota Bene : les prix de ces appartements sont relativement élevés étant des investissement dans du neuf (si on fait la comparaison avec des prix dans l’ancien dans ce quartier). Aussi à noter: à l’heure actuelle, ce ne sont pas les plus recommandables pour des familles (qualité des infrastructures, écoles, ambiance).

Les Fabriques, l’écoquartier au cœur de Marseille

L’écoquartier se situe à l’entrée nord de la ville et bénéficie d’une accessibilité optimale (10mn de la Gare Saint-Charles, 20mn de l’aéroport, 10mn du Vieux-Port). Ses nombreux points d’intérêt (localisation, végétalisation, commerces, bureaux) justifient son statut d’écoquartier idéal pour investir en 2022. Investir dans l’immobilier neuf à Marseille vous permettra aussi de profiter du dispositif Pinel pour défiscaliser et augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.

Ici l’avertissement est identique à celui donné pour l’écoquartier Euromed. Attention au prix des logements dans le neuf à mettre en parallèle avec la qualité de vie de ce quartier encore en développement.

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Marseille, la ville la plus ensoleillée de France accueillera les JO 2024 !

Marseille est aussi l’une des villes les plus ensoleillées du pays, offrant à ses habitants une belle qualité de vie. Ces derniers sont proches de la mer et de la montagne et peuvent profiter de la beauté de la région de Provence. C’est aussi une ville qui possède une richesse aussi bien historique que culturelle.

Cette dynamique permet à Marseille d’être plus attrayante aux yeux des investisseurs.

La cité phocéenne a d’ailleurs été désignée ville hôte des épreuves de voile pour les Jeux Olympiques et Paralympique 2024. On peut y voir une opportunité d’investissement en vue de mettre son bien en location afin que les touristes puissent en disposer.

Panorama immobilier de la ville

Étant une grande ville, Marseille regroupe des quartiers divers. Chaque arrondissement possède son propre aspect. D’ailleurs, le prix d’un bien immobilier fluctue également selon son emplacement. Un grand écart de prix au mètre carré se creuse entre les biens situés dans le 7ᵉ ou le 8ᵉ arrondissement de la ville et ceux situés dans les quartiers nord.

Un bon conseil est de s’attarder au quartier plutôt qu’à l’arrondissement quand on investit à Marseille.

Évolution du prix immobilier à Marseille

En comparaison avec les autres métropoles, Marseille tend à rattraper son retard avec une hausse des prix de 7% en 2021. Le prix moyen au mètre carré y est de 3 219 €.

Cela étant, les prix sont largement inférieurs aux prix moyens d’acquisition qu’à Paris (10 337€), Lyon (5 335 €) ou Bordeaux (4 556 €) (source : lesmeilleursagents.com).

Prix du mètre carré moyen par arrondissement Pour un appartement Pour une maison
Arrondissements les plus chers (prix > 4000 €)
7e arrondissement  4712 € 5780 €
8e arrondissement 4379 € 5838 €
Arrondissements intermédiaires
2e arrondissement (Panier, Joliette, Grands Carmes) 3203 € 3228 €
5e arrondissement 3066 € 4053 €
6e arrondissement 3571 € 5022 €
9e arrondissement (excentré) 3417 € 4623 €
11e arrondissement (excentré) 3397 € 3764 €
12e arrondissement (excentré) 3491 € 4536 €
13e arrondissement (excentré) 3061 € 3471 €
Arrondissements à forte rentabilité (prix < 3000 €)
1er arrondissement : quartiers à voir : Opéra, Noailles en fonction de la copropriété/ attention aux démarches pour le permis de louer. 2806 € 4078 €
4e arrondissement (bien choisir le quartier pour l’investissement) 2694 € 3918 €
10e arrondissement (bien choisir le quartier pour l’investissement) 2797 € 3627 €
14e arrondissement (bien choisir le quartier pour l’investissement) 2165 € 2917 €

En moyenne, le prix au mètre carré à Marseille s’élève à 3219 € (source : lesmeilleursagents.com) pour un appartement, et 4093 € pour une maison. Le prix immobilier à l’achat étant inférieur à celui que l’on retrouve dans d’autres grandes villes françaises, le rendement locatif est intéressant à Marseille.

Les biens à la location

À Marseille (dans toute la ville), un appartement se loue en moyenne à 14,3 € au mètre carré. D’ailleurs, 55% de la population de la cité phocéenne est locataire de son logement. Il est stratégique d’investir dans des T3 en non meublé, des studios (27% des logements loués) et des T2 (31% des biens mis en location), d’autant plus que les universités et les écoles de Marseille ont su séduire plus de 94 000 étudiants qui y habitent. Il est intéressant de noter que la rentabilité locative a évolué de 6 à 8% en l’espace de 15 ans à Marseille.

Bon à savoir : Marseille n’est pas encore sous la contrainte de l’encadrement des loyers et cette loi ne s’applique pas pour les logements mis en location pour la première fois ! 

Quel budget pour investir à Marseille ?

Pour devenir propriétaire dans Marseille intra-muros, il faut prévoir un budget moyen de 3 246 €/m². Pour un studio ou pour un T2, le budget peut revenir à moins de 150 000 € ce qui permet même d’effectuer des travaux pour l’achat d’un appartement ancien si nécessaire. Il y a effectivement peu d’appartements clés en main à Marseille, mais la rénovation d’un appartement permet justement de faire augmenter la valeur de votre bien de façon exponentielle.

Toutefois, il est préférable de prévoir un budget supérieur à 150 000 €, vous bénéficirez d’un plus large choix de biens. 

Si vous détenez un budget supérieur à 150 000 €, l’achat d’un T3 ou d’un T4 s’avère stratégique. D’autant plus, la colocation ou le coliving sont des modes d’habitation tendance que les habitants de Marseille apprécient beaucoup depuis la crise sanitaire.

Bon à savoir : Les banques financent plus facilement des projets supérieurs à 150.000 € d’emprunt pour les expatriés.

Quels quartiers cibler ? Nos arrondissements préférés

Le 1er arrondissement, le centre d’activité de Marseille

Il regroupe les quartiers du Vieux-Port, balnéaires et touristiques (Noailles, Opéra, Belsunce). Il s’agit de l’hypercentre dynamique où l’on peut vivre une vie urbaine et typiquement marseillaise. Facilité par tous les commerces et les réseaux de transport, le quartier est en plein extension avec des programmes immobiliers neufs et séduisants.

Comme dans toute la ville, les écarts de prix se font ressentir dans un même arrondissement. Dans le 1er arrondissement, on peut acheter un appartement de 40 m2 refait à neuf à 200 000 € dans le quartier de l’opéra et le louer à 850 €, alors que dans le secteur du chapitre, on pourrait le vendre à 80 000 € ou le louer à 500 €.

Le 5e arrondissement, un quartier tendance

Il se compose de quartiers branchés comme La Conception et St Pierre qui attirent des jeunes actifs désireux d’allier une bonne qualité de vie aux avantages de la vie urbaine.

Voir aussi le 4e : le quartier pour les familles

Un quartier très calme et paisible, particulièrement adaptée aux familles avec enfants. Le quartier compte notamment un magnifique parc, le parc Longchamp, qui contribue grandement, avec les autres espaces verts, à son attractivité, ainsi que de nombreuses activités culturelles telles que le Musée d’Histoire naturelle et le Musée des Beaux-Arts.

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Marseille : acheter neuf ou ancien ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’achat d’un bien immobilier ancien à Marseille est un projet rémunérateur. Car, selon le baromètre LPI-SeLoger, Marseille est la grande ville française qui propose les prix à l’achat de l’ancien les plus bas

Alors, pour réussir leur projet immobilier et bénéficier du statut de LMNP, nombreux sont les investisseurs qui achètent un bien ancien, le rénovent et le meublent avant de le mettre à la location.  Le LMNP ou “ Loueur en meublé non professionnel ” est un statut qui donne aux propriétaires des avantages fiscaux, s’ils répondent aux conditions requises. Par exemple, les propriétaires qui gagnent moins de 23 000€ de recettes annuelles profitent d’un abattement de 50% sur l’impôt. Ceux qui gagnent plus que ce plafond, sont sous le régime réel, et peuvent déduire les charges et les dépenses du montant imposable.

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