Taxes sur les biens immobiliers français vendus pour les expatriés : le cas en 2026

💒 En bref : En 2026, la vente d'un bien immobilier en France par un non-résident fiscal est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu. A cela s'ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % pour les résidents de l'UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale local. Ce taux peut être de 17,2 % pour les résidents hors EEE. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value. Des abattements pour durée de détention effacent totalement l'impôt après 22 ans, et les contributions sociales après 30 ans.

Les taxes sur les biens immobiliers français vendus pour les expatriés peuvent rapidement réduire le montant réellement perçu lors d’une revente. Cela est valable même lorsque le propriétaire vit depuis plusieurs années à l’étranger. En 2026, un non-résident doit notamment composer avec un taux d’imposition de 19 % sur la plus-value immobilière. Notez aussi les contributions sociales pouvant atteindre 17,2 % selon le pays d’affiliation sociale du vendeur.

Ces chiffres prennent une importance particulière dans un marché immobilier qui reste actif. Les Notaires de France recensent 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, soit une progression de 5,7 % sur un an. Pour un expatrié qui envisage de céder un appartement, une maison ou une résidence secondaire en France. Le calcul de la fiscalité ne doit donc pas être laissé au dernier moment.

Entre l’abattement pour durée de détention, les exonérations possibles et les règles applicables selon le pays de résidence. Le montant de l’impôt peut varier sensiblement. Il est plus avisé de vous retenir les principales taxes applicables en 2026 et les leviers permettant de limiter la facture. Pour sécuriser votre stratégie de vente, un accompagnement spécialisé comme celui proposé par MyExpat vous sera bénéfique. Cela permet en principe d'anticiper les conséquences fiscales de votre projet.

Comment est calculée la taxe sur la plus-value immobilière pour un non-résident ?

Pour un non-résident, la plus-value immobilière est taxée à hauteur de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu. A cela s'ajoutent des contributions sociales de 7,5 % à 17,2 % selon le pays de résidence. Cela fait au total un taux global compris entre 26,5 % et 36,2 % avant abattements.

Le calcul de votre taxe sur la plus-value ne se fait pas dans la précipitation. Pour un non-résident, quelques points sont à prendre en compte pour éviter de vous tromper.

L'impôt sur le revenu : un taux fixe de 19 %

Que vous soyez résident fiscal en France ou expatrié, la revente d'un bien génère une plus-value imposable dès lors que le prix de cession dépasse le prix d'acquisition. Pour un non-résident, ce taux d'impôt sur le revenu est fixé forfaitairement à 19 %. Cela est valable quel que soit le pays de résidence du vendeur et conformément à l'article 244 bis A du Code Général des Impôts. L'assiette de calcul correspond au prix de cession net, diminué du prix d'acquisition majoré des frais réels ou d'un forfait de 7,5 %.

Les prélèvements sociaux : le grand clivage EEE vs reste du monde

C'est ici que la situation d'un émigré diffère fondamentalement de celle d'un résident français. Un résident domicilié en France paie 17,2 % de contributions sociales sur sa plus-value. Un non-résident, lui, dépend de son pays de résidence :

Source : impots.gouv.fr, BOFiP (article 244 bis A du CGI), jurisprudence de Ruyter

Ce mécanisme découle directement de la jurisprudence de Ruyter. Un émigré affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire d'un État membre de l'UE, de l'EEE ou de Suisse est exonéré de CSG et de CRDS. Il n'est redevable que du prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'écart entre les deux régimes représente près de 10 points de fiscalité. Cela justifie la documentation précise de l'affiliation sociale avant toute vente.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % vient s'ajouter. Cela est parfaitement valable quel que soit le lieu de résidence du vendeur. Cette taxe additionnelle, prévue à l'article 1609 nonies G du CGI, s'applique par paliers. Elle concerne principalement les biens qui ont pris beaucoup de valeur, notamment dans les grandes villes françaises.

Expatriés : comment réduire ou exonérer vos taxes à la revente ?

Deux mécanismes permettent de réduire, voire d'annuler, la fiscalité sur une plus-value immobilière. Notez ainsi l'abattement pour durée de détention (exonération totale d'impôt après 22 ans, de contributions sociales après 30 ans). Il y a ensuite l'exonération de la première cession d'un logement en France par un non-résident, plafonnée à 150 000 € de plus-value.

Vous voulez réduire vos taxes à la revente ou obtenir une exonération pendant une certaine durée ? Cela peut se faire à condition de bien faire les choses même avec votre statut d'investisseur non-résident en France.

L'abattement pour durée de détention : la règle des 22 et 30 ans

Plus vous conservez un bien longtemps, plus l'abattement fiscal augmente. Vous pouvez tenir compte des points suivants sur ce sujet :

• Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : aucun abattement les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année. Vous obtenez une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Pour les contributions sociales : aucun abattement les 5 premières années, puis 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année. Vous avez une exonération totale des contributions sociales après 30 ans de détention.

Entre 22 et 30 ans, l'investisseur reste redevable des contributions sociales tout en étant exonéré d'impôt sur le revenu. Une nuance souvent mal comprise par les vendeurs non-résidents.

L'exonération de la première cession pour les non-résidents

Un dispositif spécifique protège les expatriés qui revendent, pour la première fois depuis leur départ de France. Cela concerne particulièrement un logement qui a constitué une résidence en France. Cette exonération, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, est soumise à plusieurs conditions cumulatives. Le bien ne doit pas avoir été occupé depuis le 1ᵉʳ janvier de l'année précédant la vente. Le vendeur doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.

Exemple illustratif : revente d'un investissement locatif géré par MyExpat

Pour une plus-value brute de 120 000 € après 12 ans de détention, un émigré résidant hors UE/EEE paie environ 18 250 € de contributions sociales. Ce montant est d'environ 7 960 € pour un expatrié affilié à un régime de sécurité sociale européen. Cela fait un écart supérieur à 10 000 € sur une même opération.

Prenez le cas de Julien, installé depuis dix ans à Dubaï, qui avait investi dans un appartement locatif en France par l'intermédiaire de MyExpat. Douze années plus tard, il décide de revendre pour financer un nouveau projet patrimonial. Sa plus-value brute s'élève à 120 000 €.

Grâce à l'abattement pour durée de détention, l'assiette imposable au titre de l'impôt sur le revenu tombe à environ 69 600 €. Cela génère un impôt de 13 224 € (19 %). Côté contributions sociales, l'abattement est bien plus faible à ce stade (11,55 % seulement à 12 ans).

Cela laisse une base d'environ 106 140 €. Résidant à Dubaï, en dehors de l'UE et de l'EEE, Julien reste soumis au taux plein de 17,2 %, soit environ 18 256 € de prélèvements sociaux. Le prix de cession dépassant 150 000 €, il doit en outre désigner un représentant fiscal accrédité, pour un coût indicatif de 1 600 € à 3 200 €.

Ce cas illustre pourquoi la fiscalité d'un émigré ne peut jamais être anticipée « à la louche ». Le pays de résidence, la durée de détention et le prix de vente changent radicalement le résultat net de l'opération. C'est précisément ce type de calcul que les conseillers MyExpat réalisent en amont, pour chaque client, avant même l'acte d'achat.

Sécurisez et optimisez vos investissements immobiliers en France avec MyExpat

Réponse directe : Une revente réussie se prépare dès l'achat : choix du régime fiscal, localisation du bien et anticipation des durées de détention sont les trois leviers principaux. L'objectif est d'optimiser votre fiscalité de sortie en tant qu'émigré.

Chez MyExpat, l'équipe accompagne les Français de l'étranger dans l'ensemble du cycle de vie de leur investissement locatif en France :

• Recherche du bien pour l'investissement
• Structuration fiscale (LMNP, SCI, nue-propriété)
• Gestion locative à distance optimisée
• Accompagnement lors de la revente du logement

Un bien mal structuré au départ peut générer une fiscalité de sortie beaucoup plus lourde. En outre, un investissement pensé dès l'origine pour l'expatriation optimise chaque étape, de la mise en location jusqu'à la cession finale.

Vous envisagez votre premier investissement locatif en France ou vous préparez la revente d'un bien existant ? Des conseillers en gestion de patrimoine transfrontalière peuvent analyser votre situation personnelle. Ils vous proposeront une stratégie adaptée à votre pays de résidence et à vos objectifs patrimoniaux.

Que retenir des taxes sur les biens immobiliers vendus pour les expatriés ?

La fiscalité applicable à la vente d'un bien immobilier en France par un non-résident repose sur trois piliers. Notez un impôt sur le revenu fixe de 19 %, et des contributions sociales variables selon le pays de résidence (7,5 % ou 17,2 %). Prenez aussi note des abattements pour durée de détention qui récompensent la patience de l'investisseur. Bien anticipées, ces règles permettent de réduire significativement la facture fiscale, voire de l'annuler totalement après 22 à 30 ans de détention.

Mais la meilleure optimisation reste celle qui se joue en amont, à commencer par le choix du bon régime fiscal. Cela se combine avec une bonne localisation et un bon accompagnement dès l'achat. C'est le rôle de MyExpat, aux côtés des investisseurs expatriés à chaque étape de leur parcours immobilier en France. Vous préparez une vente ou un nouvel investissement locatif en France ? Contactez nos experts MyExpat pour un diagnostic personnalisé de votre situation fiscale.