Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

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La rentabilité d’un investissement locatif détermine si vous avez intérêt à vous lancer. Autant savoir de quoi on parle ! Entre promesse mirobolante et réalité parfois décevante, on vous dit tout pour éviter les mauvaises surprises.

Quelle rentabilité ?

Le vocabulaire est important. La rentabilité affichée en agence immobilière ne sera pas forcément la même que celle évoquée par votre banquier. En effet, il existe trois définitions de la rentabilité.

La rentabilité brute

Elle mesure le revenu que rapporte le loyer par rapport au prix d’achat. Elle s’exprime sur une base annuelle et est généralement comprise entre 2 et 7 %. Ce chiffre est toutefois à prendre avec des pincettes car il n’inclut ni les frais inhérents à la location du bien ni la fiscalité que cela engendre.

Mise en avant par les agences immobilières, cette rentabilité brute s’avère utile pour comparer rapidement les annonces entre elles.

La rentabilité nette

Elle vous permet d’en savoir plus sur la faisabilité de votre projet. Son calcul prend en compte la taxe foncière, les assurances de prêts, les charges de syndic, de gestion et d’entretien du bien, mais également les possibles périodes de vacances locatives.

La rentabilité nette d’impôts

C’est la plus complète. En plus de déduire les charges liées à la location du bien, elle ajoute les frais fiscaux que vous devrez payer au titre de l’impôt sur le revenu. En fonction de votre régime d’imposition, les résultats peuvent donc varier largement.

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Comment les calcule-t-on ?

Pour la rentabilité brute, seuls sont pris en compte les loyers et le prix d’acquisition du bien, selon la formule suivante :

Rentabilité brute = [(Loyer mensuel x 12 mois) / prix d’acquisition] x100

Pour un appartement acheté 100 000 euros (frais d’agence et de notaires inclus) et dont le loyer est de 450 euros, la rentabilité brute se calcule ainsi :

 Rentabilité brute = [(12 x 450) / 100 000] x 100 = 5,4 %

Pour la rentabilité nette, il faut en plus soustraire aux revenus les charges détaillées ci-dessus. Certaines données comme les possibles vacances locatives sont parfois difficiles à anticiper.

Rentabilité nette = [(Loyer mensuel x 12 mois – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion) / prix d’acquisition] x100

Pour la rentabilité nette après impôts, elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts. Elle dépend de votre fiscalité, et est donc la plus compliquée à calculer.

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Mais alors, qu’est-ce qu’un bon taux ?

Nul besoin d’être mathématicien pour comparer les rentabilités entre elles. À titre d’exemple, la rentabilité moyenne des fonds en euros des contrats d’assurance-vie en 2018 s’est établie à 1,40 %. Avec des rentabilités brutes comprises entre 3,5% et 5% à Paris, entre 4% et 5,5% à Lyon et entre 3,2 et 5% à Bordeaux, pas étonnant que l’investissement locatif soit le placement favori des français.

Au-delà du pourcentage de rentabilité, la nature du bien et sa localisation ne doivent pas non plus être négligées. Ainsi, si vous optez pour une grande surface l’investissement sera probablement moins rentable au départ. Pourtant, vous serez moins confrontés aux changements de locataires, réguliers dans les petites surfaces, et les locataires s’investiront probablement plus dans l’entretien du bien, diminuant de fait vos charges. D’un autre côté, en favorisant les petites surfaces, vous réduisez le budget d’achat, et trouvez de façon quasi-automatique des locataires.

Dans le centre des grandes villes, le prix élevé à l’achat du bien pèse souvent sur sa rentabilité. Mais ce désavantage est compensé puisque la valorisation du bien est beaucoup plus sûre sur le long terme. Le manque de logement dans un secteur reste la meilleure garantie contre la dévaluation d’un bien. C’est pourquoi Paris attire sans cesse de nouveaux investisseurs.