Les 4 étapes pour obtenir un prêt immobilier en France quand on est non-résident

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Pas facile d’obtenir un prêt immobilier en France quand on est non-résident… mais pas impossible non plus ! Voici la marche à suivre pour mettre toutes les chances de son côté d’obtenir un crédit immobilier pour expatrié.

 

Face au crédit immobilier, tous les Français ne sont pas égaux, selon qu’ils sont résidents fiscaux en France ou pas. Tout d’abord parce que peu d’établissements bancaires sont susceptibles de prêter à des expatriés. Mais aussi parce que le crédit sera un peu plus cher et un peu plus difficile à obtenir. Voici les étapes à suivre pour obtenir un prêt immobilier en France quand on est expatrié.

Étape 1 – Vérifier les conditions d’éligibilité

Les critères fondamentaux pour accéder à un prêt en tant qu’expatrié ne varient pas. Il s’agit avant toute chose d’évaluer la situation financière et de la stabilité professionnelle, définis pas les niveaux de revenus et d’endettement, l’apport et la garantie.  

Ainsi, un cadre employé dans une grande entreprise française avec un bon salaire et un contrat en détachement a toutes les chances de susciter l’intérêt d’une banque. À l’opposé, un jeune expatrié travaillant dans le centre d’appels d’une multinationale avec un contrat précaire ou qui donne des cours de français en profession libérale ne part, lui, pas gagnant.

Il faut aussi savoir que le pays de résidence compte pour beaucoup dans la décision de l’établissement bancaire. Les pays de l’Union européenne – et a fortiori ceux de la zone euro -, de même que les grands pays d’expatriation que sont les États-Unis et le Canada, ne posent pas de problème. Par contre, des pays moins connus peuvent susciter la méfiance, d’autant plus s’ils se trouvent dans des régions du monde en proie à l’instabilité politique.  

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Étape 2 – Trouver une banque

Précisons d’emblée qu’« expatrié », ne veut rien dire pour un banquier. Ce qui l’intéresse, c’est votre situation fiscale et pour lui, vous êtes donc un « Français non-résident fiscal ». La première des choses est de recenser les banques susceptibles de prêter aux expatriés, car toutes n’acceptent pas, loin de là. Oubliez d’abord toutes les banques en lignes type Boursorama. Parmi les établissements traditionnels, le Crédit Mutuel et la Société Générale refusent souvent de prêter aux non-résidents, mais à l’inverse, l’on peut tenter sa chance du côté de la Caisse d’Épargne ou du Crédit Agricole.

En général nous vous recommandons de contacter votre banque française – si vous l’avez gardée suite à votre expatriation.

Vous pourriez aussi vous tourner vers des courtiers spécialisés dans la clientèle expatriée, il en existe de plus en plus.

Consultez ici la liste des banques qui prêtent aux non-résidents.

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Étape 3 – Fournir les justificatifs nécessaires

Les pièces habituellement requises

Pour l’expatrié, le dossier à monter pour obtenir un prêt immobilier ressemble beaucoup à celui du résident en France. Simplement, la banque se montrera encore plus minutieuse et plus exigeante pour réduire le risque. Il faut être en mesure de prouver aussi solidement que possible :

  • son identité,
  • son domicile,
  • sa situation matrimoniale,
  • ses revenus,
  • son contrat de travail,
  • sa situation bancaire et
  • l’état de son patrimoine.

Il est plus difficile pour une banque de vérifier la situation financière d’un emprunteur potentiel quand celui-ci ne paie pas ses taxes en France. De même qu’il sera plus difficile pour elle d’obtenir des garanties préalables, puis d’intervenir en cas de litige.

Bref, le non-résident est un client potentiellement plus risqué. Et c’est ce qui explique – en partie – que l’emprunt coûte un peu plus cher en expatriation.

La difficulté pour l’emprunteur est souvent liée à son contrat de travail et à ses fiches de paie, qui peuvent différer grandement des pratiques en France. De même, les personnes expatriées dans un pays qui prélève les impôts à la source devront documenter le « tax return » dont ils bénéficieront. Mentionnons aussi que les primes annuelles ne sont pas prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Cas particuliers

Les banques sont réticentes de prêter aux français expatriés dans certains pays. En effet, pour les Français résidents au Liban, en Israël, en Irak, au Maroc, en Tunisie ou en Algérie, il sera nécessaire d’avoir un contrat français pour pouvoir emprunter.

Également, l’apport doit préférablement se trouver en France, car les transferts d’argent sont difficiles voir impossibles entre ces pays et la France. Si ces conditions ne sont pas respectées, il sera compliqué pour un non-résident d’emprunter en France.

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Étape 4 – Le financement

Les conditions d’emprunt

Du fait du risque plus élevé à prêter à une personne qui ne réside pas en France et de la lourdeur des démarches administratives, les taux des crédits immobiliers pour les non-résidents sont environ 0,5 % au-dessus de ceux du marché classique. Après tout dépend de votre relationnel avec l’établissement de crédit et de votre dossier.

  • Qu’en est-il de l’apport initial exigé ? Lui aussi est plus élevé. Les banques exigent souvent aux expatriés un apport de 20 % et parfois même de 30 % du prix du bien immobilier (contre 10 % pour les résidents). Fréquemment aussi, elles demanderont aux emprunteurs de considérer dans l’apport le paiement des frais bancaires et les frais de notaire.
  • Il faut aussi savoir que, si le taux d’endettement maximal de 35 % (assurance emprunteur incluse) vaut pour les non-résidents comme pour les résidents, même les gros revenus bénéficiant d’un « reste à vivre » confortable auront plus de mal à obtenir la clémence du banquier et un seuil plus élevé, 
  • La banque exigera une garantie « réelle ». C’est-à-dire prise directement sur le bien immobilier, le plus souvent sous la forme d’une hypothèque conventionnelle.
  • Dernier fait : les non-résidents ne peuvent pas obtenir un crédit étalé sur plus de vingt ans.
  • Taux d’usure : la banque ne peut pas vous prêter à un taux supérieur au taux d’usure. C’est le TAEG maximal autorisé pour votre projet immobilier. Il englobe tous les frais liés à l’emprunt, dont l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie.

Contrepartie

Enfin, il faut savoir que la banque pourra demander à l’emprunteur, en contrepartie d’un prêt qui se révèle finalement assez peu rentable pour elle, d’acheter un produit financier en parallèle, tel qu’un compte épargne ou une assurance-vie.

Finalement, s’ensuit la validation du prêt.

Pour cette démarche, mais plus généralement pour investir depuis l’étranger en France, vous pouvez faire appel à un intermédiaire tel que My expatNous accompagnons nos clients tout au long de leur projet immobilier en dématérialisant la totalité des démarches. Nous travaillons notamment avec des courtiers en crédit immobilier ou des banques partenaires depuis des années maintenant. 

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