En terme de financement expatrié, 90 % des expatriés pensent qu’il est impossible d’obtenir un prêt immobilier en France… et pourtant, certaines banques facilitent l’accès. Nous savons que la distance, la paperasse et les conditions bancaires peuvent sembler décourageantes, mais chaque obstacle peut se transformer en opportunité. Que vous cherchiez un prêt immobilier expatrié ou un crédit non-résident, il existe des solutions adaptées à votre profil. Nous vous guidons étape par étape, partageons les bonnes pratiques et les contacts fiables. Découvrons ensemble comment concrétiser votre projet d’investissement depuis l’étranger.
Pourquoi obtenir un financement expatrié peut sembler complexe
Obtenir un prêt expatrié depuis l’étranger n’est pas impossible, mais plusieurs obstacles concrets rendent le processus plus difficile qu’en France.
Vérification des revenus et documents étrangers
Les banques françaises veulent des preuves fiables de revenus stables. Or, les bulletins de salaire étrangers peuvent être trop succincts ou utiliser des formats différents. Les contrats à durée déterminée ou le statut freelance compliquent encore la lecture. Résultat : certaines banques demandent des fiches de paie détaillées, des attestations de l’employeur, ou même des relevés bancaires sur 6 à 12 mois.
Garanties et assurances
Pour sécuriser le prêt, les banques exigent souvent un apport plus élevé (30 à 35 %) et parfois un nantissement. Elles peuvent aussi demander la souscription à certaines assurances (emprunteur, habitation). L’éloignement rend le contrôle de ces garanties plus complexe, donc les conditions sont renforcées.
Risque juridique et fiscal
Les banques craignent les litiges à distance. En cas de défaut de paiement, lancer une procédure depuis un autre pays est plus compliqué. De plus, la fiscalité diffère selon le pays d’expatriation, ce qui peut retarder la décision.
Communication et suivi
L’éloignement géographique et le décalage horaire compliquent les échanges. Les dossiers peuvent stagner si les documents sont incomplets ou mal traduits.
Solution : préparer un dossier complet : bulletins de salaire détaillés, contrats traduits, relevés bancaires, justificatifs d’assurance et de résidence. Connaître les exigences permet de gagner du temps et de sécuriser son financement.
Banques françaises qui prêtent aux expatriés en 2026
Certaines banques françaises acceptent de financer des expatriés, mais chaque établissement a ses propres exigences et particularités. Connaître ces différences vous permet de préparer un dossier solide et d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt.
Financement expatrié et banques traditionnelles
Voici les établissements qui ont récemment financé des projets immobiliers pour des non-résidents :
- Crédit Agricole
- BNP Paribas
- LCL (Crédit Lyonnais)
- Crédit Mutuel
- Société Générale
- Caisse d’Épargne (uniquement pour contrats français)
- Banque Transatlantique (Banque privée)
Pour un aperçu rapide, voici un comparatif que vous pouvez étudier :
| Banque | Fourchette de taux obtenus | Apport minimum généralement requis | Particularité pratique |
|---|---|---|---|
| BNP Paribas | ~3,7 % – 4,0 % hors assurance | ≈ 25 % – 35 % | Service international structuré, gestion à distance |
| Crédit Agricole | ~3,5 % – 4,0 % hors assurance | ≈ 20 % – 30 % | Conseillers habitués aux dossiers étrangers |
| Société Générale | ~3,8 % – 4,2 % hors assurance | ≈ 30 % – 40 % | Examen éligibilité selon pays de résidence |
| LCL / Crédit Lyonnais | ~3,6 % – 4,1 % hors assurance | ≈ 25 % – 35 % | Réseau avec expérience des non‑résidents |
| BRED Banque Populaire | ~3,5 % – 4,2 % hors assurance | ≈ 25 % – 35 % | Solutions pour investisseurs internationaux |
| Caisse d’Épargne (agences sélectionnées) | ~3,7 % – 4,1 % hors assurance | ≈ 25 % – 35 % | Politique variable selon agence |
Ces taux sont des valeurs réelles rapportées à des expatriés ayant obtenu un financement récent. Les offres individuelles peuvent varier selon le profil, le pays d’expatriation et l’historique bancaire.
Banques en ligne : non au financement non-résident
Les banques 100 % en ligne (Boursorama, ING, Hello Bank!, Fortuneo, etc.) n’octroient pas de crédits immobiliers aux non‑résidents. Leur modèle digital automatisé ne permet pas la vérification approfondie des documents et des risques spécifiques aux dossiers d’expatriés, ce qui rend ces établissements inadaptés au financement des non‑résidents.
Conseils pratiques pour adresser ses banques
Commencer par une banque où un compte existe déjà : un historique avec l’établissement améliore souvent les chances.
Préparer un dossier complet : contrats de travail traduits, bulletins de salaire, relevés bancaires récents, et justificatifs d’apport.
Illustrer la solidité de votre projet : un bien bien situé, avec une rentabilité locative claire, rassure davantage qu’un projet purement spéculatif.
Envoyer plusieurs dossiers simultanément à plusieurs banques pour comparer les taux, les conditions d’assurance et les exigences d’apport.
Taux et conditions pour les non‑résidents
Obtenir un financement depuis l’étranger implique de connaître précisément les taux appliqués et les exigences que les banques fixent aux expatriés
Taux d’intérêt et assurance emprunteur
Lorsque l’on parle de prêt expatrié, les taux proposés aux non‑résidents sont généralement supérieurs aux taux des résidents. En 2026, les banques appliquent souvent une majoration de 0,2 % à 0,5 % sur le taux d’intérêt par rapport à celui d’un résident fiscal français, pour couvrir le risque perçu et la complexité du dossier. Par exemple, si un résident obtient un taux autour de 3,5 %, un non‑résident peut se situer entre environ 3,7 % et 4,0 %.
Sur les taux d’assurance emprunteur, un bon niveau se situe plutôt autour de 0,15 % ou moins du capital emprunté. Des taux jusqu’à 0,30 % restent considérés comme corrects, au‑delà de cette fourchette l’offre peut devenir moins compétitive.
Depuis la mise en place de la loi Lemoine, les emprunteurs, y compris les expatriés, peuvent changer d’assurance de prêt à tout moment après la signature du crédit. Cette mesure offre une marge de manœuvre pour réduire le coût total du crédit si une meilleure assurance est trouvée plus tard.
Apport personnel et nantissement
Pour les non‑résidents, les banques exigent généralement un apport plus élevé qu’un résident français. Dans la pratique, l’apport conseillé se situe souvent entre 30 % et 35 % du prix du bien. Certains établissements peuvent accepter un apport un peu plus faible si le dossier est très solide, mais dans la majorité des cas, les exigences sont plus strictes qu’à l’habitude.
La banque peut également demander un nantissement ou une garantie réelle (souvent une hypothèque sur le bien acheté ou un placement financier bloqué) pour sécuriser le prêt. Cette exigence dépend du profil du dossier, du pays de résidence et du montant emprunté.
Un point souvent sous‑estimé concerne le taux de change : si vos revenus sont dans une devise forte (dollar, franc suisse, etc.), une variation favorable du change peut alléger le coût effectif du crédit ou renforcer votre capacité d’emprunt.
Conditions supplémentaires
Plusieurs règles spécifiques s’appliquent également aux non‑résidents :
- Montant minimum d’emprunt : de nombreuses banques ont une barre minimum autour de 150 000 € ou plus pour les prêts destinés aux non‑résidents.
- Taux d’endettement : le total de vos charges (mensualités, crédit, etc.) ne doit généralement pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Cette limite est stricte, et certaines banques peuvent appliquer un seuil encore plus bas selon le profil.
- Durée maximale du prêt : une durée de 20 ans est la norme pour les non‑résidents, contre 25 ans pour un résident fiscal en France. Une durée plus courte impacte les mensualités mais limite la capacité d’emprunt.
- Type de contrat de travail : les contrats à durée indéterminée (CDI) sont généralement mieux perçus. Les contrats à durée déterminée (CDD) ou les statuts indépendants exigent souvent des justificatifs supplémentaires, comme plusieurs années de comptes ou une stabilité prouvée.
NB : le pays d’expatriation compte beaucoup. Les résidents de pays du Schengen ou du Royaume‑Uni sont souvent perçus comme présentant un risque moindre, tandis que les banques sont parfois plus prudentes pour les expatriés dans des pays aux systèmes bancaires ou fiscaux jugés moins transparents.
Alternatives si votre banque refuse
Même avec un dossier solide, certaines banques peuvent refuser un financement pour un non-résident. Heureusement, il existe des solutions concrètes pour contourner ces obstacles et continuer à avancer sur votre projet immobilier.
Courtiers spécialisés
Les courtiers spécialisés dans le financement des expatriés travaillent uniquement en cas de succès : ils ne perçoivent une commission que si le prêt est accordé. Leur rôle est double : trouver la banque la plus adaptée et proposer des montages financiers optimisés. Par exemple, ils peuvent combiner apport personnel, nantissement ou assurance pour rendre un dossier plus solide et acceptable aux yeux des banques.
Pour gagner du temps et éviter les erreurs, il est recommandé de consulter des courtiers partenaires expérimentés. Une liste de contacts fiables est disponible pour guider les expatriés pas à pas dans leurs démarches.
Réseau personnel et communauté
Le réseau personnel peut être un levier puissant. Contacter des proches ou collègues qui ont déjà obtenu un financement depuis l’étranger permet de bénéficier de conseils concrets, voire de recommandations auprès de banques ou courtiers.
Parallèlement, rejoindre la communauté MyExpat sur Facebook offre un accès direct à d’autres investisseurs expatriés. Cette plateforme permet de poser des questions, d’échanger des expériences et de repérer des partenaires financiers potentiels pour sécuriser son financement plus rapidement. Rendez-vous sur la page facebook des investisseurs expatriés
Conseils pratiques pour maximiser vos chances
Pour sécuriser un financement expatrié, la préparation est déterminante. Un dossier clair, complet et bien structuré est le premier pas vers l’acceptation par la banque. Il doit inclure :
- Bulletins de salaire détaillés,
- Contrats de travail,
- Relevés bancaires récents,
- Autres documents financiers fiables, traduits si nécessaire.
Il faudra aussi préparer un plan d’investissement précis, en indiquant le montant du loyer prévu, la rentabilité attendue et les charges associées. Cela permet aux banques de visualiser la solidité du projet.
Anticiper la négociation du taux et le niveau d’apport est un autre levier pour améliorer les conditions du prêt. Parfois, un apport légèrement supérieur ou un argumentaire clair sur la stabilité financière peut faire la différence.
Enfin, vérifier l’assurance emprunteur et les options de rachat offre une marge de manœuvre supplémentaire pour réduire le coût global du crédit et sécuriser l’investissement sur le long terme.
Avec ces étapes, chaque expatrié peut aborder le financement avec confiance et mettre toutes les chances de son côté.
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Nous ne proposons pas de service de courtage. Pour organiser votre financement, nous travaillons avec des banques et courtiers partenaires qui accompagnent les expatriés.
