Expatrié : garder, laisser vide ou louer son logement en France en 2027 ?

À partir du 1er janvier 2027, la création de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) renforce l’intérêt de comparer ces différentes options. Cette nouvelle imposition remplace la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). En zone tendue, elle concerne notamment les logements vacants depuis au moins un an. Son taux est fixé à 17 % la première année d’imposition puis 34 %, avec une possibilité de majoration communale jusqu’à 30 % puis 60 %. 

Le départ à l’étranger soulève une question immobilière importante : que faire de son logement en France ? Le conserver, le laisser vacant, le louer ou le vendre n’entraîne ni les mêmes coûts, ni les mêmes contraintes, ni les mêmes conséquences pour un résident devenu non-résident.

Pour un expatrié, le meilleur choix dépend principalement de la durée du départ, de l’usage prévu du logement, de sa valeur, du crédit immobilier restant, de son potentiel locatif et de sa situation dans le pays de résidence. Un logement vacant peut générer des coûts sans revenu ; une résidence secondaire reste soumise à la taxe d’habitation ; la location produit des revenus mais impose une gestion locative et des obligations spécifiques.

Dans cet article, nous comparons les trois principales stratégies et l’alternative de la vente afin de déterminer quelle solution est la plus cohérente selon votre projet immobilier.

Les points essentiels à retenir

• En 2027, la TVLH remplacera la TLV et la THLV pour les logements entrant dans son champ d’application.
• En zone tendue, un logement vacant depuis au moins un an sera soumis à la TVLH, avec un taux légal de 17 % puis 34 %.
• Un logement meublé utilisé comme résidence secondaire relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et non de la TVLH du seul fait de sa faible occupation.
• La location permet de générer des revenus immobiliers français, mais le choix entre location nue et meublée entraîne des règles différentes.
• La vente peut être pertinente avant ou après le départ, notamment lorsque le propriétaire ne prévoit plus d’utiliser le logement ou souhaite récupérer son capital.

Que devient votre logement français après votre départ à l’étranger ?

Le départ de France ne fait pas disparaître les obligations liées à un bien immobilier situé sur le territoire français.

Un propriétaire devenu non-résident continue notamment à être concerné par les règles françaises applicables à son patrimoine immobilier situé en France. Les revenus tirés de cet immobilier, comme les loyers, et les plus-values réalisées lors d'une vente constituent des revenus de source française, sous réserve des conventions fiscales internationales.

La situation dépend donc de ce que vous faites réellement du logement après votre départ :

• vous l’occupez occasionnellement ;
• vous le laissez vacant ;
• vous le louez nu ;
• vous le louez meublé ;
• vous le vendez.

Ces situations ne produisent pas les mêmes conséquences.

Le statut de résident ne disparaît pas du jour au lendemain

Le simple fait de quitter physiquement la France ne suffit pas toujours à déterminer le domicile fiscal.

L’administration examine notamment le foyer, le lieu de séjour principal, l’activité professionnelle et le centre des intérêts économiques. Une convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut également intervenir lorsqu’une personne est susceptible d’être considérée comme résidente fiscale des deux États.

Pour un propriétaire expatrié, il faut donc distinguer deux sujets : le statut de résident fiscal et la détention d’un bien immobilier en France.

Un non-résident reste susceptible d’être imposé en France sur certains revenus de source française, notamment ceux provenant d’un bien immobilier français. 

Conserver le logement en France : résidence secondaire ou logement vacant ?

Conserver la propriété d’un logement peut être parfaitement cohérent lorsque le départ est temporaire ou lorsque le propriétaire prévoit de revenir vivre en France.

Mais il faut déterminer précisément comment le logement est utilisé :

➜ Un appartement conservé pour les séjours du propriétaire expatrié peut relever du régime de la résidence secondaire.

➜ À l’inverse, un logement qui reste vacant et répond aux critères de la TVLH (Taxe sur la vacance des locaux d'habitation) relève d’une autre situation.

La différence est importante, car les conséquences ne sont pas les mêmes.

Un logement utilisé comme résidence secondaire

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires continue de s’appliquer aux logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale.

Dans certaines communes, une majoration de la part communale peut être appliquée. Depuis la réforme applicable aux impositions 2027, l’article 1407 ter du CGI permet une majoration comprise entre 5 % et 60 % dans les communes concernées. 

Le propriétaire expatrié doit donc intégrer cette charge dans le coût annuel de conservation du bien.

Un logement réellement vacant

Un logement laissé vide peut relever de la TVLH à partir de 2027 selon sa localisation et sa durée de vacance.

Il ne suffit donc pas de considérer que le logement n’est pas loué pour déterminer son régime. Il faut regarder son occupation réelle, son statut et la commune dans laquelle il se trouve.

La situation déclarée dans le service « Gérer mes biens immobiliers » doit également correspondre à l’occupation effective du logement. 

TVLH 2027 : que risque un propriétaire expatrié qui laisse son logement vide ?

La réforme issue de l’article 108 de la loi de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du CGI.

Elle entre en application à compter des impositions établies au titre de 2027. Elle fusionne les mécanismes de la TLV et de la THLV au sein d’un dispositif unique. 

En zone tendue : une année de vacance suffit

Dans les communes relevant du dispositif de zone tendue, la TVLH est due pour les logements vacants depuis au moins une année.

Le taux légal est fixé à :

• 17 % la première année d’imposition ;
• 34 % à compter de la deuxième année d’imposition.

La commune peut toutefois décider d’une majoration dans certaines limites, jusqu’à :

• 30 % la première année ;
• 60 % à compter de la deuxième année.

La TVLH est calculée à partir de la valeur locative du logement retenue pour la taxe foncière. 

Hors zone tendue : les règles sont différentes

La réforme ne signifie pas que tous les logements vacants de France seront automatiquement soumis à la TVLH.

Dans les communes situées hors du dispositif de zone tendue, l’instauration de la TVLH est facultative. Elle peut concerner les logements vacants depuis au moins deux ans et le taux est fixé par délibération, dans la limite de 50 %. (Source : collectivités-locales.gouv.fr)

La localisation du bien immobilier est donc déterminante.

Certaines situations de vacance sont exclues

L’article 1406 bis du CGI prévoit notamment une exclusion pour les logements :

• occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence ;
• dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ;
• constituant certaines dépendances du domaine public ;
• détenus par certaines entités du secteur du logement social.

Il faut donc distinguer un logement volontairement laissé vacant d’un bien qui ne peut pas être occupé ou loué pour une raison indépendante du propriétaire. 

Louer son logement pendant son expatriation

Pour un départ de plusieurs années, la location mérite d’être étudiée avant de décider de conserver le bien sans revenu.

Le logement devient alors un actif immobilier productif : les loyers peuvent contribuer au financement du crédit, aux charges de propriété et aux dépenses liées au bien.

Mais la rentabilité doit être étudiée à partir du revenu réellement disponible et non du seul loyer affiché.

Location nue ou location meublée ?

Le choix du mode de location est déterminant.

Pour une location nue, les revenus relèvent des revenus fonciers. Pour une location meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette distinction entraîne des règles déclaratives et fiscales différentes. 

Pour un propriétaire non-résident, les revenus immobiliers provenant d’un bien situé en France restent en principe imposables en France, sous réserve des dispositions de la convention fiscale conclue avec le pays de résidence.

Il faut donc raisonner en tenant compte à la fois du droit français et des règles applicables dans le pays où vit l'expatrié.

Le choix de la location ne se résume pas au rendement brut

Un rendement brut de 4 à 10 % peut être observé selon la ville et le projet, mais cette fourchette ne permet pas à elle seule de déterminer la performance réelle d’un investissement.

Pour un expatrié, il faut notamment intégrer :

• les charges non récupérables ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion ;
• l’assurance ;
• les travaux ;
• les éventuelles périodes sans locataire ;
• le coût du crédit immobilier ;
• la fiscalité applicable aux revenus ;
• et les éventuelles dépenses de remise en état.

Le calcul pertinent est donc celui du revenu net réellement conservé par le propriétaire.

Le DPE peut-il empêcher de louer votre logement ?

Oui.

Le diagnostic de performance énergétique est devenu un élément déterminant pour un propriétaire qui envisage une mise en location.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un bail d’habitation. À partir de 2028, les logements classés F seront concernés, puis les logements classés E à partir de 2034. (Source : service-public.gouv.fr)

Pour un expatrié qui prévoit de louer son logement pendant plusieurs années, le DPE doit donc être vérifié avant de fixer la stratégie.

Un départ en 2027 avec un logement classé F, par exemple, doit être analysé en tenant compte de l’échéance de 2028 et des éventuels travaux de rénovation énergétique.

Le DPE doit être intégré au calcul immobilier

Une rénovation énergétique peut représenter une dépense importante.

Mais ne pas effectuer les travaux peut également réduire la capacité à louer le bien dans les années suivantes.

Le propriétaire doit donc comparer :

coût des travaux + coût du financement

avec

revenus locatifs supplémentaires + conservation de la capacité à louer le logement.

Ce raisonnement est particulièrement important pour un expatrié qui ne pourra pas suivre quotidiennement les travaux depuis son pays de résidence.

Que faire si vous avez encore un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier expatrié restant est un élément essentiel du choix.

Un propriétaire qui continue à rembourser un prêt immobilier peut avoir intérêt à conserver le bien en location si les loyers contribuent suffisamment au financement du crédit et aux charges.

Mais il ne faut pas assimiler loyer et capacité réelle de remboursement. Le calcul doit intégrer l'ensemble des dépenses liées au logement.

Un bien affichant 1 500 € de loyer mensuel ne produit pas mécaniquement 1 500 € disponibles pour rembourser le crédit.

Il faut retrancher les charges supportées par le propriétaire, les frais de gestion, les éventuels travaux, les périodes de vacance et les prélèvements applicables.

La durée restante du prêt, le taux du crédit et les conditions du contrat doivent également être pris en compte.

Faut-il vendre son logement avant de partir à l'étranger ?

La vente peut être une véritable quatrième option lorsque le propriétaire ne souhaite pas conserver un bien immobilier en France pendant plusieurs années.

Elle peut notamment être étudiée lorsque :

• le logement ne présente pas de potentiel locatif suffisant ;
• le crédit restant est important ;
• des travaux importants sont nécessaires ;
• le propriétaire ne souhaite pas gérer un bien à distance ;
• le logement ne correspond plus à son projet patrimonial ;
• ou le capital dégagé pourrait être réinvesti dans un autre projet.

La vente immobilière en France doit cependant être analysée avec attention avant le départ, notamment au regard de la plus-value immobilière.

L'exonération de plus-value liée à l'ancienne résidence principale

Le départ à l’étranger peut avoir des conséquences sur l’exonération applicable à la résidence principale.

L’administration fiscale prévoit une exonération spécifique pour certains non-résidents qui vendent le logement qui constituait leur résidence principale avant leur départ.

Cette exonération est encadrée par l'article 244 bis A du CGI et dépend notamment du pays dans lequel se situe la nouvelle résidence, de la durée de domiciliation fiscale antérieure en France et du délai entre le départ et la vente.

Il existe également une exonération spécifique, sous conditions, pour certains non-résidents cédant leur résidence située en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable et pour une seule résidence par contribuable.

La vente avant le départ et la vente après le départ ne doivent donc pas être traitées de manière identique sans vérifier les conditions applicables.

La convention fiscale avec votre pays de résidence compte

Un expatrié peut être soumis aux règles françaises sur ses revenus immobiliers de source française, mais la convention fiscale entre la France et son pays de résidence peut modifier la manière dont les revenus sont imposés ou éviter certaines doubles impositions.

L'administration fiscale française précise qu'un non-résident doit tenir compte de la convention conclue entre la France et son État de résidence.

Il faut donc examiner la convention correspondant au pays concerné plutôt que d'appliquer une règle générale à tous les expatriés.

Comparatif : logement vacant, résidence secondaire, location ou vente

📌 Le coût réel dépend de la commune, du logement, de son occupation, de son financement et de la situation du propriétaire.

Quelle stratégie choisir selon la durée de votre expatriation ?

La durée de votre départ est l’un des premiers critères à prendre en compte pour déterminer s’il vaut mieux conserver, louer ou vendre votre logement en France.

Départ de moins de deux ans

Lorsque le retour en France est proche et que le logement doit être récupéré rapidement, conserver le bien peut être cohérent.

La location peut néanmoins être étudiée si le marché local est favorable et si le propriétaire accepte les contraintes liées à la gestion et à la récupération du logement.

L'objectif principal est alors de préserver la flexibilité.

Départ de trois à cinq ans

À partir de plusieurs années, le coût de conservation sans revenu devient plus significatif. Il faut comparer le coût annuel de détention avec le revenu locatif net potentiel.

Le DPE, le crédit immobilier et l'état du logement prennent également davantage d'importance dans le calcul.

Départ de longue durée ou installation définitive

Lorsque l'installation dans le pays d'accueil devient durable, trois stratégies méritent généralement une comparaison sérieuse :

• louer le bien ;
• vendre le bien ;
• conserver le logement pour des raisons patrimoniales ou familiales.

Laisser simplement le logement inutilisé pendant plusieurs années doit être justifié par un véritable objectif, car le bien peut générer des coûts tout en immobilisant du capital.

Comment calculer le vrai coût de conservation d'un logement en France ?

Pour comparer objectivement les scénarios, il faut établir un coût annuel complet.

• Pour un logement non loué :

Coût annuel = taxe foncière + éventuelle taxe d'habitation sur résidence secondaire ou TVLH + charges non récupérables + assurance + entretien + travaux + coût éventuel du crédit

• Pour un logement loué :

Revenu net avant impôt = loyers encaissés - charges supportées par le propriétaire - gestion - assurance - travaux - vacance locative - autres coûts liés à la location

Il faut ensuite appliquer le régime fiscal correspondant à la location nue ou meublée et tenir compte de la situation de non-résident et de la convention fiscale applicable.

Cette comparaison permet d'éviter une erreur fréquente : considérer qu'un logement loué est rentable simplement parce que son loyer est supérieur à la mensualité de crédit.

Quelle stratégie immobilière pendant votre expatriation ?

Le départ à l'étranger ne signifie pas qu'il faut automatiquement vendre son logement français, ni qu'il faut systématiquement le mettre en location.

Le bon choix dépend de quatre éléments : la durée de l'expatriation, l'usage futur du logement, son coût de détention et son potentiel locatif.

En 2027, le choix mérite une attention supplémentaire avec l'entrée en vigueur de la TVLH. En zone tendue, un logement vacant depuis au moins un an peut être soumis à une imposition de 17 %, puis 34 %, avec une possibilité de majoration communale jusqu'à 30 % puis 60 %. À l'inverse, un logement conservé comme résidence secondaire peut être soumis à la taxe d'habitation correspondante.

La location permet de transformer la propriété en actif générateur de revenus, mais elle nécessite d'étudier le mode de location, le DPE, le financement, les charges et la situation du propriétaire non-résident.

Enfin, la vente peut être pertinente lorsque le propriétaire ne souhaite plus conserver cette propriété en France, notamment si le capital peut être réinvesti dans un autre projet immobilier.

Pour un expatrié, la décision ne doit donc pas être prise uniquement sur le montant d'une taxe ou d'un loyer : il faut comparer le coût total de chaque stratégie sur toute la durée du départ.

MyExpat accompagne les propriétaires expatriés dans la mise en location et la gestion de leur immobilier en France, avec une gestion pensée pour les propriétaires qui vivent à l'étranger. L'objectif est de permettre au propriétaire de conserver un bien rentable et suivi à distance, sans devoir gérer lui-même les démarches, les locataires et les interventions depuis son pays de résidence.