Rendement locatif à Nantes : brut, net et après impôt pour un expatrié

Un même appartement nantais affiche 7,34 % ou 4,69 % de rendement brut selon ce que l'on met au dénominateur : le prix d'achat seul ou le budget global.

Au prix moyen de 3 371 €/m² (MeilleursAgents, 1er octobre 2026), il faut un loyer d'environ 15,10 €/m² par mois pour atteindre 5 % de rendement brut, frais de notaire compris. Dans nos dossiers de 2022, le rendement brut calculé sur le budget global ressortait à 4,69 % à Nantes et à 5,89 % à Orvault. Après charges, vacance et impôt, il en reste nettement moins.

En 2026, le rendement locatif à Nantes dépend du prix m² Nantes, du loyer réellement obtenu, des frais d'acquisition, des charges et de la fiscalité. Avec un appartement estimé à 3 371 €/m² et un loyer moyen estimé à 14,70 €/m² par mois, le rendement brut théorique atteint environ 4,87 % frais de notaire compris, avant travaux et charges. Le rendement net, puis le revenu réellement conservé après impôt, peuvent être sensiblement inférieurs. Ces paramètres, mesurés ensemble, déterminent si un bien convient pour investir à Nantes depuis l'étranger.

Ce qu'il faut retenir

• Au prix moyen nantais (3 371 €/m²), 5 % de rendement brut exigent 15,10 €/m² de loyer mensuel. Le seuil monte à 18,19 €/m² en centre-ville et descend à 13,30 €/m² à Saint-Herblain.
• Le même bien peut afficher 7,34 % ou 4,69 % selon la base de calcul : comparez toujours sur le coût total.
• Dans l'exemple chiffré, 5,2 % bruts deviennent 3,2 % nets et 2,6 % après impôt. Chaque poste doit être remplacé par vos montants réels.
• Un rendement net inférieur au taux du crédit crée un effort d'épargne mensuel, ici environ 327 €.

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Comment calcule-t-on le rendement locatif d'un bien à Nantes ?

Le rendement existe sous trois formes, qui répondent à trois questions différentes.

Le coût total comprend le prix, les frais de notaire et les travaux.

Les deux dossiers MyExpat de 2022 montrent l'effet de ce choix :

Source : dossiers de réalisations MyExpat de 2022, loyers projetés et non garantis.

Pour comparer deux annonces, vérifiez que le rendement affiché porte sur la même base. Un rendement calculé sur le prix seul surestime le potentiel dès que le bien demande des travaux. Cette grille de rentabilité investissement locatif vaut pour Nantes comme pour toute autre ville.

Quel loyer faut-il pour atteindre un rendement donné selon le secteur ?

Le loyer qui produit 4, 5 ou 6 % de rendement brut dépend du prix d'achat. Le tableau part des prix MeilleursAgents et ajoute 7,5 % de frais de notaire (ordre de grandeur dans l'ancien), hors travaux.

Source des prix : MeilleursAgents, estimations au 1er octobre 2026. Loyers requis : calculs MyExpat, par mois et par m².

Ces chiffres sont des seuils, pas des loyers de marché. Comparez-les aux loyers au m² de lots réellement loués dans la même rue, de même surface et de même état. Un secteur cher n'est pas moins rentable par principe : il l'est si le loyer ne dépasse pas le seuil correspondant.

Comment le loyer fait-il varier le rendement brut ?

Prenons un T2 de 45 m² acheté au prix moyen : 151 695 € pour le bien, 11 377 € de frais de notaire (7,5 %), soit un coût d'acquisition de 163 072 €.

Chaque tranche de 50 € de loyer mensuel ajoute environ 0,4 point de rendement brut. Un T2 de 45 m² à 700 € représente 15,56 €/m², soit un peu plus que le seuil de 15,10 €/m² du tableau précédent.

Du rendement brut au rendement net : que reste-t-il après les charges ?

Reprenons le T2 loué 700 € par mois. Les postes ci-dessous sont des hypothèses de travail à remplacer par vos chiffres : une vacance d'un mois par an, des frais de gestion de 8 % des loyers encaissés et 1 800 € de charges récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant).

Dans cet exemple, les charges, la gestion et la vacance retirent deux points de rendement. Remplacez les trois hypothèses par les montants réels de votre bien avant toute décision.

Quel rendement après impôt pour un non-résident ?

Les loyers d'un bien français restent imposables en France. Le taux minimum d'imposition d'un non-résident est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis de 30 % au-delà (revenus 2025, impots.gouv.fr). Appliqué au revenu net de l'exemple, en location nue, sans crédit, au taux minimum et hors prélèvements sociaux :

Le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux peut être plus bas que le taux minimum : il peut être demandé s'il est plus favorable. Une location meublée relève d'autres règles, notamment d'amortissement du LMNP non-résident.

Un rendement positif suffit-il à couvrir un crédit ?

Pas forcément. Avec 20 % d'apport (32 614 €), l'emprunt s'élève à 130 458 €. Sur 20 ans à 3,65 % (hypothèse de travail), la mensualité hors assurance atteint environ 767 €, soit 9 204 € par an.

Le rendement net de 3,2 % est inférieur au taux du crédit : l'emprunt coûte plus qu'il ne rapporte, et le propriétaire comble l'écart chaque mois. Environ 4 500 € des remboursements de la première année reviennent toutefois à du capital remboursé, donc à de l'épargne.

Pour couvrir mensualité, gestion, charges et vacance, il faudrait dans ces hypothèses un loyer d'environ 1 090 € par mois, soit 24 €/m², ou un apport plus élevé. Le crédit immobilier expatrié se négocie à un taux propre à votre pays de résidence, à vos revenus et à votre apport, et ce taux déplace tout le calcul.

Quels leviers améliorent vraiment le rendement net ?

Voici l'effet de trois leviers sur le rendement net de l'exemple (3,24 %), un seul changeant à la fois :

Une vacance évitée et un loyer mieux calibré pèsent donc plus que cinq points de négociation sur le prix, dans ces hypothèses. D'où l'intérêt de choisir un bien facile à louer et de confier sa location à un interlocuteur local, plutôt que de chercher uniquement la décote.

Comment l'optimisation fiscale améliore-t-elle le rendement locatif à Nantes ?

Deux appartements nantais loués au même prix peuvent produire des revenus après impôt différents selon le régime fiscal choisi. Pour un expatrié, comparer la location nue et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet donc d'évaluer le rendement au-delà du simple loyer encaissé.

Location nue ou meublée : quel impact sur le revenu imposable ?

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, l'administration fiscale prévoit deux mécanismes forfaitaires pour les locations de longue durée éligibles :

• Location nue au micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers bruts, sous réserve de respecter les conditions du régime et le plafond de 15 000 € de revenus fonciers annuels.
• Location meublée au micro-BIC : un abattement de 50 % pour les locations meublées de longue durée éligibles, dans la limite du plafond applicable de 77 700 € de recettes.

Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges admises par la réglementation. En LMNP, il peut également amortir le logement et le mobilier selon les règles comptables et fiscales applicables. 

Exemple chiffré : quel régime pour un T2 nantais loué 700 € par mois ?

Reprenons notre T2 de 45 m², acheté pour un coût total de 163 072 €, frais de notaire inclus, et loué 700 € par mois, soit 8 400 € de recettes annuelles hors charges.

Source : règles fiscales publiées sur impots.gouv.fr. Simulation illustrative pour des locations de longue durée éligibles aux régimes micro, sur la base des recettes annuelles indiquées.

Dans cet exemple, le revenu soumis à l'impôt est inférieur de 1 680 € en micro-BIC par rapport au micro-foncier. Cela ne signifie pas que l'économie d'impôt atteint 1 680 € : cette somme représente un écart de base imposable, pas un crédit d'impôt. Le montant effectivement conservé dépend notamment du taux d'imposition et des prélèvements sociaux applicables.

Le régime réel peut-il améliorer davantage la rentabilité ?

Le régime réel mérite d'être étudié lorsque les charges effectivement déductibles sont importantes. En location nue, il permet de déduire les dépenses admises par la réglementation. En LMNP, les charges et les amortissements fiscalement admis peuvent réduire le résultat imposable, dans les limites prévues par les règles applicables.

Attention toutefois : le régime réel implique des obligations déclaratives et, en LMNP, une comptabilité spécifique. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont également pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sous réserve des exceptions prévues par la loi. L'avantage fiscal annuel doit donc être évalué avec les conséquences potentielles à la sortie.

Quels prélèvements sociaux prévoir pour un expatrié ?

Selon les informations publiées par impots.gouv.fr en 2026, les taux de droit commun indiqués pour les revenus immobiliers sont de 17,2 % en location nue et de 18,6 % en location meublée. Des règles particulières peuvent s'appliquer selon l'affiliation sociale du non-résident et sa situation. Ces taux ne doivent donc pas être appliqués mécaniquement sans vérifier l'éligibilité du propriétaire.

Pour un expatrié, le bon calcul consiste à comparer le revenu réellement conservé après charges, impôt et prélèvements sociaux, en tenant compte de la convention fiscale entre la France et le pays de résidence. Un régime fiscal avantageux sur les loyers ne garantit pas, à lui seul, une meilleure rentabilité globale.

L'optimisation fiscale doit ainsi compléter l'analyse du rendement locatif, et non s'y substituer. Le choix entre location nue et meublée doit intégrer le marché nantais, les frais de gestion, le coût du mobilier, les obligations comptables et la fiscalité à la revente.

Quel rendement locatif viser à Nantes en 2026 ?

À Nantes, un rendement brut de 5 % ne garantit pas un investissement rentable. Entre les frais d'acquisition, les travaux, la vacance locative, les charges et la fiscalité des non-résidents, l'écart entre le rendement affiché et le revenu réellement conservé peut être important.

Avant d'acheter, comparez les biens sur leur coût total, vérifiez les loyers réellement pratiqués dans le quartier et simulez le rendement net après impôt. Si vous financez l'opération à crédit, mesurez aussi l'effort d'épargne mensuel nécessaire : un bien rentable sur le papier peut rester déficitaire en trésorerie.

Pour un expatrié, le choix du régime fiscal et l'organisation de la gestion locative comptent autant que le prix négocié. Avec MyExpat, les rendements locatifs obtenus par les clients accompagnés se situent entre 5 et 10 %, selon les caractéristiques du bien et la stratégie d'investissement retenue. De la recherche du bien à sa mise en location, MyExpat coordonne les étapes du projet pour vous permettre d'investir à distance avec une vision concrète de sa rentabilité.