Fiscalité immobilière : que faut-il déclarer sur sa feuille d’imposition ?

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Perdu face à votre déclaration d’impôt ? Selon que vous ayez perçu des revenus locatifs pour un logement vide ou un logement meublé, vous ne cocherez effectivement pas les mêmes cases et… ne pourrez prétendre aux mêmes avantages ! Explications.

Location vide, que faut-il déclarer ?

La location de locaux vides doit être déclarée dans la catégorie des revenus fonciers. Si les revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an, le régime micro-foncier s’applique. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué par l’administration fiscale. Ce régime n’est bien sûr intéressant que si les charges du propriétaire sont inférieures à 30 % des loyers perçus. Si ce n’est pas le cas, mieux vaut opter pour le régime réel.

Si les revenus bruts annuels tirés de la location vide sont supérieurs à 15 000 euros, le régime réel s’impose. Il faut alors calculer le revenu net foncier qui s’obtient en déduisant des loyers les charges supportées par le propriétaire.

Plusieurs types de charges déductibles sont acceptées par l’administration : les frais d’administration et de gestion (concierges, rémunérations versées au syndic de copropriété), les frais d’entretien et de réparation (travaux visant à remettre l’immeuble en état ou à le mettre aux normes du confort moderne, la réparation des murs, installation d’un chauffage central…), les dépenses d’assurances (assurances sur le logement, sur le remboursement du crédit immobilier, sur les loyers impayés), les impositions à la charge du propriétaire (taxe foncière) et les intérêts d’emprunt.

Location meublée, que faut-il déclarer ?

La location meublée doit être déclarée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Lorsque les revenus locatifs (loyer et charges comprises) ne dépassent pas 33 100 euros, le régime forfaitaire s’applique. L’administration pratique alors un abattement de 50 % sur ces revenus afin de couvrir l’ensemble des frais et charges déductibles. Opter pour le régime réel est toujours possible si le montant des charges représente plus de 50 % des recettes imposables.

Lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 33 100 euros, le régime réel s’impose. L’ensemble des charges déductibles qui permettent de déterminer le revenu net imposable sont identiques à celles décrites pour la location vide.

Exercée à titre professionnelle l’activité de loueur en meublé (régime LMP) peut donner droit à des avantages fiscaux intéressants. La déclaration se fait de façon identique, toutefois les déficits constatés au titre de l’activité de loueur en meublé, sans limite de montant, peuvent être imputés sur le revenu fiscal global. A l’exception du déficit lié à l’amortissement du bien. Aussi, les plus-values dégagées lors de la cession du logement loué sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières, ce qui est beaucoup plus avantageux. Pour bénéficier du statut LMP, les loyers annuels générés par cette activité doivent être supérieurs à 23 000 euros et excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Enfin, il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Quid de la CSG/CRDS pour les expatriés ?

En 2015 et en 2017, la Cour de Justice de l’Union Européenne et le Conseil d’Etat ont successivement remis en cause la double imposition pratiquée en France pour les non-résidents au titre de la CSG et la CRDS. Depuis 2012, leurs revenus patrimoniaux (revenus fonciers…) sont en effet assujettis aux prélèvements sociaux. Et cela, alors qu’ils ne bénéficient pas du régime de protection sociale français !

Depuis le rappel à l’ordre des tribunaux, l’Etat s’est engagé à rembourser les sommes perçues depuis 2012, mais uniquement pour les ressortissants établis dans l’Espace Economique Européen (EEE). Pointant la différence de traitement inéquitable entre ressortissants européens et non-européens, un recours pour excès de pouvoir a été introduit pour remettre en cause cette décision du gouvernement. Affaire à suivre…