Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, un acquéreur a souvent tendance à se tourner vers la location meublée. Simplement, car elle s’avère plus avantageuse sur de nombreux aspects. Le propriétaire doit donc choisir le statut de loueur qui convient le mieux à son projet. Ainsi, il a le choix entre le LMNP (loueur meublé non professionnel) et le LMP (loueur meublé professionnel). Quelle est la différence entre ces deux statuts et comment faire le bon choix ?
Les avantages de louer son logement en meublé
La location meublée possède de nombreux avantages.
- Le rendement : Le loyer perçu en meublé est, en général, 15% à 25% plus élevé que pour une location nue.
- La souplesse du bail de location : Quelques éléments contractuels changent entre un bail de location meublé et non meublé. Parmi ceux-ci, on peut évoquer la durée du bail qui est un point important pour le propriétaire. Si ce dernier loue son bien en logement nu, la durée de bail est de 3 ans. Alors qu’en louant en meublé, la durée du bail est d’un an seulement. Ceci donne au propriétaire une plus grande liberté dans la gestion de son bien.
- Une fiscalité favorable : D’un point de vue fiscal, le statut LMNP comme le statut LMP ont chacun leurs conditions et leurs avantages. Le point commun entre les deux est que les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), contrairement aux loyers d’un appartement non meublé. Ce régime fiscal permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux liés à l’imposition sur les revenus fonciers.
Cependant, il est essentiel de comprendre chacun des statuts et ce qu’ils impliquent avant de faire un choix.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP permet une optimisation fiscale pour le particulier loueur qu’il soit expatrié ou non. Il permet d’être sous un régime “réel” et ainsi de déclarer des revenus sous la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Vous pourriez aussi déclarer vos revenus locatif sous un régime micro bic ce qui est administrativement plus simple, mais très généralement moins intéressant au niveau fiscal sur le court et long terme.
Afin d’être affilié au statut LMNP, un investisseur doit remplir les conditions requises. La première condition est le montant des revenus. En LMNP, ces derniers ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC par an, et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
La déduction des frais liés au logement en question des revenus perçus grâce à celui-ci, en est un avantage principal. En effet, souvent, ce procédé de réduction de l’assiette imposable pour les revenus locatifs permets souvent de les réduire à néant (notamment grâce à la déduction des amortissements), voir dans de nombreux cas de pratiquer du déficit foncier.
Qu’est-ce que le LMP ?
Lorsqu’un investisseur est propriétaire de plusieurs biens immobiliers en location meublé, il passe sous le statut LMP, ou loueur meublé professionnel. Comme pour le statut LMNP, il y a des conditions à respecter afin d’être affilié au LMP.
D’abord, il faut être propriétaire d’au moins un bien immobilier. Contrairement au LMNP, les recettes locatives doivent dépasser le seuil des 23 000 € et doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Comme le LMP est un statut professionnel, une inscription au RCS est nécessaire.
En LMP, beaucoup plus de charges, notamment liées à l’amortissement, sont déductibles d’impôts, et les déficits fonciers peuvent être soustraits du revenu global. Aussi, la TVA est récupérable.
Quel statut pour qui ?
Mentionnons que les deux statuts peuvent être intéressants dans le cadre d’un projet immobilier locatif. Toutefois, il faut prendre en compte le contexte et la situation du propriétaire avant de faire un choix.
Alors comparons les points principaux des deux statuts. Le premier point qui permet de les différencier est le niveau des revenus locatifs. Un seuil de 23 000 € TTC et une part de 50% des revenus du foyer fiscal ne doivent pas être dépassés pour être sous le statut LMNP.
L’amortissement, lui, est déductible en LMP mais en LMNP, cela dépend des détails du statut.
Amortissement définition : L’amortissement représente l’usure du bien immobilier en fonction de son utilisation dans le temps. Il se définit en fonction du prix d’achat et de la durée de l’amortissement du bien.
Quant à la plus-value de cession, elle diffère aussi entre les deux systèmes ; en LMP, l’exonération est totale si les recettes globales sont supérieures à 90 000€ , sinon elle est partielle. Et en LMNP, elle est totale à partir de 22 ans pour la détention des impôts sur le revenu et de 30 ans pour les charges sociales.
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