Location non-meublée : comment réduire ses charges de copropriété ?

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Investir dans un logement pour le louer par la suite présente de nombreux avantages et présente un rendement intéressant. Cependant, un immeuble en copropriété inclue des conditions spéciales à prendre en compte, notamment au niveau des charges associées que doit payer le propriétaire du logement. Mais selon la loi, si l’appartement est loué non-meublé, il est possible pour le propriétaire de demander une participation pour ces charges à son locataire : ce sont les charges récupérables. Idéal Investisseur fait le point sur la manière de réduire ses charges de copropriété, découvrez les.

Quelles charges doit supporter le propriétaire ?

Premièrement, le propriétaire du bien doit supporter le remboursement de son emprunt immobilier.

Il y a également les frais liés au logement tels que les impôts locaux, qui sont la taxe d’habitation et la taxe foncière. La taxe d’habitation est à la charge du locataire, c’est uniquement la seconde que le propriétaire doit prendre en charge.

Il doit aussi payer les charges de copropriété, qui servent à soutenir notamment l’entretien des locaux, la réparation des ascenseurs ou des portes de garage ou encore payer le salaire du gardien. Par ailleurs, il faut savoir que les gros travaux de rénovation de l’immeuble décidés en assemblée générale seront à la charge des propriétaires comme les dépenses nécessaires à l’entretien et à l’amélioration des parties communes.

C’est pour cela qu’il est fortement recommandé lors de l’acquisition d’un bien, si ce n’est pas dans le neuf, de se renseigner sur les travaux en cours ou en discussion concernant l’immeuble. Par exemple, si lors de l’achat, le ravalement de façade de l’immeuble est en cours de négociation mais pas encore voté, le futur propriétaire devra participer au financement de ce ravalement. A contrario, si le ravalement a été voté, c’est à la charge de l’ancien propriétaire.

Quelles sont les charges partagées avec son locataire ? 

Le propriétaire partage certains aspects de son investissement avec son locataire, comme les charges ou les travaux… Les charges partagées sont de trois ordres :

  • Les taxes et redevances dues en contrepartie de services effectués dans la résidence (ordures ménagères, redevance assainissement, taxe de balayage)
  • Les frais d’entretien courant et les réparations du matériel qui profitent au locataire (entretien des espaces verts, remplacement des pièces usagées de l’ascenseur, ou encore les petites réparations collectives concernant le chauffage ou l’eau)
  • Les services dont le locataire bénéficie directement : ascenseur, eau et chauffage collectifs.

Quelles sont les charges récupérables ? 

Selon la loi, le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire certaines charges qu’il paye. Voici les principales :

  • Dépenses relatives aux parties communes intérieures des bâtiments : fournitures (ampoules…), électricité.
  • Exploitation et entretien courant des espaces extérieurs : voies de circulation, aires de stationnement, aires et équipements de jeu, abords et espaces verts.
  • Eau et chauffage collectifs des logements privés et des parties communes, entretien habituel et maintenance (chauffage, fuites et remplacements de joints).
  • Ascenseurs et monte-charge: dépenses d’exploitation, d’électricité, d’entretien et petites réparations (cabine, paliers, fusibles…).
  • Installations individuelles de chauffage et distribution d’eau chaude dans les parties privatives : alimentation commune en combustibles, exploitation et entretien courant, petites réparations.
  • Frais de personnel notamment pour l’élimination des déchets et l’entretien des parties communes. Lorsque l’entretien et le nettoyage de votre immeuble sont facturés par une société d’entretien, la totalité de la dépense est imputable au locataire.
  • Hygiène: fournitures (sac poubelle…), produits de désinfection, exploitation et entretien courant.
La rémunération du gardien de votre immeuble est en partie récupérable. En effet, 75 % du montant des travaux d’entretien et d’élimination des rejets (sortie de poubelles…) de ce dernier sont à la charge du locataire (rémunération & charges sociales). Lorsqu’une seule de ces deux tâches est assurée, le montant se limite à 40% des dépenses.

Et les charges non récupérables ?

Les charges non récupérables correspondent aux charges qui incombent seulement au propriétaire :

  • La taxe foncière
  • Les frais d’établissement ou d’envoi de quittance
  • Les frais de location d’une poubelle ou d’une citerne de gaz liquéfié
  • Les frais de dératisation
  • Les frais de nettoyage de graffitis, etc.

Les propriétaires sont généralement dans l’obligation de régler les charges annuellement. Ils doivent comparer le montant versé par le locataire aux charges effectivement dues. Si le solde est négatif, il s’acquittera de la différence. Si c’est le cas inverse, le propriétaire envoie un chèque de régularisation à son locataire. Certains bailleurs imputent directement la somme sur le prochain loyer.

Dans tous les cas, le bailleur doit informer son locataire en amont en lui envoyant un décompte des charges un mois avant la régularisation.