SCI ou indivision ? Comment être propriétaires à plusieurs

SCI ou indivision ? commençons par la SCI

Définition et cadre

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. Concrètement, c’est le contrat par lequel plusieurs personnes mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager à la fois les bénéfices mais également les pertes.

Les avantages

La flexibilité est l’un des avantages de la SCI dans la mesure où les statuts permettent d’organiser et de préciser son fonctionnement, donc les droits et les devoirs de chacun, notamment en cas de cession. Les associés, au minimum deux, nomment un gérant et lui attribuent des pouvoirs de gestion. Il est donc possible de faire du « sur-mesure » ce qui est sécurisant pour l’ensemble des personnes impliquées.

Fiscalité

Sur le plan fiscal, la SCI offre différentes options en matière d’imposition : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. A étudier avec l’aide d’un expert, en fonction de vos objectifs, car cela peut permettre d’optimiser votre fiscalité.

Pour transmettre un patrimoine

Au registre des avantages notables, la Société Civile Immobilière facilite également la transmission patrimoniale, là encore en réduisant les coûts. Il est notamment possible de donner des parts de votre SCI à vos enfants, en veillant à ne pas dépasser le seuil d’abattement des 100.000 euros pour ne pas avoir à régler de droits.

Lorsque la SCI est créée entre les membres d’une même famille, elle devient une SCI familiale qui permet de gérer au mieux une succession. Elle est notamment utilisée lorsqu’un héritage commun est partagé afin d’éviter l’indivision (cf. infra). La SCI peut être à capital fixe ou variable, cette dernière étant privilégiée puisque son capital peut évoluer sans autres formalités. De nouveaux associés peuvent ainsi intégrer la société en toute simplicité et anonymat.

Pour plus d’information, lisez notre article dédié à ce sujet.

Attention au gérant

Bien évidemment, les avantages s’accompagnent de contraintes. La création de la SCI implique des démarches et des formalités obligatoires, ce qui génère des frais puisqu’il faut faire appel aux services d’un notaire ou d’un avocat. Il faut ensuite tenir une comptabilité, assurer la tenue d’une assemblée générale régulière et rédiger les procès-verbaux. Il importe d’être attentif au choix du gérant ainsi qu’à l’étendue de ses pouvoirs car les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la structure.

Incompatibilité de la SCI avec le statut LMNP

Par ailleurs, il convient de noter que la SCI ne permet pas de louer son bien avec le statut de LMNP. Un gros inconvénient si votre objectif reste l’investissement locatif.

SCI ou indivision ? L’indivision

Cadre

Comme pour la SCI, l’indivision consiste à posséder (via un achat ou un héritage) un ou des biens immobiliers à plusieurs. Dans le cadre d’une SCI, les associés possèdent des parts sociales d’une société. En indivision, les différents partenaires (les indivisaires) sont directement propriétaires du ou des biens en commun. Ceux-ci le sont à hauteur de leur participation financière, dès lors que cette dernière est précisée dans le contrat de vente (si rien n’est précisé, alors les quotes-parts sont équivalentes). Si l’entente est parfaite au sein du groupe et que la situation est « durable », l’indivision est une option à étudier. Elle est très simple à mettre en œuvre : il n’y a pas de formalités à effectuer.

L’article 815 du Code civil dispose que “Nul n’est tenu de rester dans l’indivision”. Chaque indivisaire peut donc quitter l’indivision à tout moment.

Processus décisionnaire

Mais il faut savoir que les décisions (une partie d’entre elles en tout cas) doivent être prises à l’unanimité. Si un des indivisaires est contre une proposition, elle ne peut pas être mise en application. Chacun conserve également le droit de pouvoir sortir de l’indivision quand bon lui semble. Autrement dit, si l’un des indivisaires veut vendre sa « part », il peut la céder. Un point positif en termes de liberté (individuelle) mais qui a, bien évidemment, des conséquences pour l’autre (ou les autres) indivisaire qui bénéficie toutefois d’un droit de préemption. Mais le rachat génère aussi des frais puisqu’il faut alors repasser chez le notaire. Pour plus de sureté, il est possible de faire établir, devant notaire, une convention (5 ans renouvelables) spécifique qui précise les droits et devoirs de chacun.

En résumé: SCI ou indivision ?

Pour conclure, vous avez plusieurs solutions pour investir à plusieurs. Mais il vaut mieux avoir à l’esprit que, tant pour la SCI que pour l’indivision, il est toujours préférable de préciser certains points par écrit, même si l’entente entre les partenaires au moment de signer semble éternelle…