PLF 2027 et non-résidents : ce qui change pour votre investissement immobilier en France

A l'automne 2026, aucune mesure du PLF 2027 ne cible directement les non-résidents en matière immobilière, mais plusieurs réformes touchent le patrimoine des expatriés. Notez le gel des pensions au-delà de 2 034 €/mois, le plafonnement de l'abattement retraite à 3 000 € et le délai de carence à l'APL au retour en France. Côté fiscalité locative, le taux minimum d'imposition reste à 20 % puis 30 %, et deux régimes dominent. Le nouveau statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun, amortissement de 3 % à 5,5 %) et le LMNP, toujours plébiscité par les investisseurs expatriés.

Le PLF 2027 non-résidents, la fiscalité des revenus locatifs et l'évolution du marché immobilier français sont au cœur des préoccupations des Français établis à l’étranger. Ces investisseurs veulent à tout prix conserver ou développer leur patrimoine en France. Alors que la préparation du prochain budget s’inscrit dans un contexte de finances publiques sous tension, les investisseurs doivent surtout distinguer les mesures déjà applicables des pistes encore en discussion.

En 2026, le marché immobilier offre d’ailleurs un contexte contrasté : les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre, tandis que les règles fiscales applicables aux non-résidents continuent de présenter certaines spécificités. Dans ce contexte, le PLF 2027 mérite d’être analysé avec méthode, notamment au regard du statut de bailleur privé, du LMNP et des arbitrages à envisager pour un investissement depuis l’étranger. C’est précisément l’approche proposée par MyExpat, qui accompagne les non-résidents dans leurs projets immobiliers en France et dans la compréhension de leurs enjeux patrimoniaux.

Les essentiels à retenir :

• Le PLF 2027 ne prévoit pas, à ce stade, de mesure immobilière visant spécifiquement les non-résidents.
• Plusieurs mesures budgétaires concernent néanmoins directement les expatriés (gel des pensions de base au-delà de 2 034 €/mois, plafonnement à 3 000 € de l’abattement de 10 % sur les pensions...).
• Le nouveau statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) constitue une nouvelle option pour la location nue. Il permettrait un amortissement de 3 % à 5,5 % du bien, sous certaines conditions, mais impose notamment une location nue de 9 ans minimum.
• Le LMNP reste présenté comme une solution flexible pour les investisseurs expatriés. Il permet notamment l’amortissement du bien et du mobilier, des loyers non plafonnés et une gestion à distance.
• La stratégie d’investissement doit être adaptée au profil de chaque expatrié. Le choix entre LMNP, bailleur privé et autres régimes dépend notamment du pays de résidence, de la convention fiscale applicable, de l'horizon d'investissement et du besoin de flexibilité.

Le PLF 2027 vu par les non-résidents

A ce jour, aucune mesure immobilière ne cible spécifiquement les non-résidents dans le PLF 2027, dont le texte officiel doit être présenté le 30 septembre 2026. En revanche, plusieurs annonces gouvernementales affectent la vie des expatriés. Notez en particulier le gel des pensions de base au-delà de 2 034 €/mois et le plafonnement à 3 000 € de l'abattement de 10 % pour les retraités. A cela s'ajoutent le gel du point d'indice des agents expatriés et la baisse des crédits de l'AEFE. Le texte doit aussi évoquer l'instauration probable d'un délai de carence sur certaines prestations non contributives (dont l'APL) en cas de retour en France. Les résidents de l'Union européenne restant protégés par les règles de coordination européenne.

Comme vous pouvez vous y attendre, la prise en compte du PLF est déterminante pour la préservation de votre patrimoine. Effectivement, les revenus de votre investissement peuvent dépendre du projet de loi des Finances, y compris si vous êtes non-résident en France.

Où en sommes-nous à l'automne 2026 ?

Le calendrier budgétaire français impose la présentation du PLF au Conseil des ministres avant son dépôt à l'Assemblée nationale, généralement fin septembre. À l'heure actuelle, le texte est en cours de finalisation et les arbitrages définitifs ne sont pas connus. La parution des amendements parlementaires et du texte définitif est très attendue par les investisseurs expatriés.

Chaque année, entre le dépôt du PLF et son adoption définitive, le texte évolue au fil des débats. Se baser sur une décision d'investissement sur une rumeur de réforme plutôt que sur une source officielle est l'une des erreurs les plus fréquentes chez les investisseurs non-résidents.

Synthèse des impacts pour les Français de l'étranger

Sans attendre le texte définitif, plusieurs orientations gouvernementales sont déjà connues pour 2026-2027 :

• Pensions de base : gel des pensions au-delà de 2 034 € par mois, dans un contexte de recherche d'économies sur les comptes sociaux.
• Abattement retraite : plafonnement à 3 000 € de l'abattement de 10 % applicable aux pensions, ce qui augmente mécaniquement le revenu imposable des retraités les mieux dotés.
• Point d'indice : gel annoncé pour les agents publics expatriés, avec un impact direct sur le pouvoir d'achat de cette catégorie de Français de l'étranger.
• AEFE : baisse des crédits alloués au réseau d'enseignement français à l'étranger, un sujet suivi de près par les familles expatriées avec enfants scolarisés.
• Prestations sociales : instauration envisagée d'un délai de carence pour l'accès aux prestations non contributives, dont l'APL, en cas de retour en France.

Ces mesures, bien que n'étant pas directement liées à la fiscalité immobilière, dessinent un contexte budgétaire contraint. Cela influence indirectement les stratégies patrimoniales des expatriés. Le marché risque d'afficher moins de filets de sécurité publics et plus d'intérêt pour un patrimoine immobilier générant des revenus complémentaires stables.

Retour d'expatriation : le délai de carence et l'accès aux aides

Pour tout Français envisageant un retour en France, la question du délai de carence sur les aides au logement mérite une attention particulière. Les résidents de l'Union européenne bénéficient de la coordination des régimes sociaux européens et échappent à ce type de restriction. À l'inverse, un expatrié revenant d'un pays hors UE pourrait se voir appliquer un délai avant l'ouverture de ses droits à l'APL.

Le mieux est d'anticiper vos revenus locatifs avant votre retour. Un bien déjà loué en LMNP ou sous statut de bailleur privé constitue une source de revenus immédiatement disponible, indépendante des aides publiques et de leurs délais de carence. Un vrai filet de sécurité patrimonial au moment de la réinstallation.

Le statut de bailleur privé pour les expatriés

Introduit par la Loi de Finances 2026, le nouveau statut de bailleur privé (dit dispositif Jeanbrun) s'applique aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il permet d'amortir entre 3 % et 5,5 % de la valeur du bien, dans la limite d'un plafond compris entre 8 000 € et 12 000 € par an. 

En contrepartie, cette loi oblige un engagement de location nue de 9 ans minimum. Le texte évoque le « foyer fiscal » sans exclure explicitement les non-résidents imposés en France sur leurs revenus fonciers. La loi se penche aussi sur leur éligibilité qui est à confirmer dans l'attente des décrets d'application.

La loi de finances 2026 a déjà apporté des changements dans un contrat de location avec le statut de bailleur privé. Mais, les non-résidents doivent tenir compte du PLF 2027 avant de lancer ou de continuer leur investissement en France.

Les conditions d'éligibilité du statut de bailleur privé en 2026-2027

Source : dispositions de la Loi de Finances 2026 relatives au statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun), à confirmer par les décrets d'application et le texte définitif du PLF 2027

Non-résidents fiscaux et dispositif Jeanbrun : analyse et prudence recommandée

Rien, dans la rédaction actuelle du texte, n'interdit explicitement à un non-résident fiscal de bénéficier du statut de bailleur privé, dès lors que ses revenus fonciers sont imposés en France. Toutefois, la notion de « foyer fiscal » utilisée par le législateur appelle une validation au cas par cas, en fonction de votre pays de résidence et de la convention fiscale internationale applicable. Nous recommandons à tout investisseur non-résident de sécuriser son montage avant tout engagement de 9 ans.

Cette prudence juridique distingue une approche honnête d'une communication commerciale trompeuse. De nombreux acteurs du marché annoncent déjà l'éligibilité pleine et entière des non-résidents, alors que seuls les décrets d'application permettront de le confirmer avec certitude.

Location nue avec amortissement vs LMNP : le comparatif pour l'expatrié

Source : MyExpat, analyse comparative fondée sur la Loi de Finances 2026 et le régime LMNP en vigueur.

Pour un investisseur expatrié qui souhaite conserver de la flexibilité avec une revente anticipée, un changement de stratégie locative ou un arbitrage entre plusieurs pays de résidence. Le LMNP conserve un avantage évident sur le statut de bailleur privé, plus rigide mais potentiellement plus avantageux sur la durée pour un investisseur au profil patrimonial stable.

Le LMNP à distance, toujours la référence des expatriés

Généralement, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure le pilier privilégié des investisseurs expatriés en 2026 et 2027. Il permet d'amortir le bâti et le mobilier en déduction des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le statut permet de neutraliser tout ou une partie de l'impôt sur les loyers perçus. Les non-résidents y sont soumis au taux minimum d'imposition de 20 % jusqu'à 27 478 € de revenu, puis 30 % au-delà. À cela s'ajoute le prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse, ou les prélèvements sociaux de 17,2 % pour les résidents hors Union européenne.

Signer un contrat de LMNP à distance est facile pour un investisseur non-résident. Prenez toutefois en compte des actualités sur ce sujet pour mieux orienter votre investissement locatif.

Pourquoi le LMNP reste la référence des investisseurs expatriés

Le régime LMNP reste un choix de référence pour chaque investisseur expatrié. Vous pouvez profiter des privilèges suivants peu importe le secteur où vous comptez investir :

• Amortissement comptable : le bien et son mobilier sont amortis chaque année, réduisant fortement, voire annulant, l'impôt dû sur les revenus locatifs.
• Loyers libres : aucun plafonnement, contrairement au statut de bailleur privé, l'investisseur fixe son loyer au prix du marché.
• Forte demande locative : les biens meublés répondent à une demande constante (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle), garantissant un taux d'occupation généralement élevé.
• Compatibilité avec une gestion à distance : un bien meublé, correctement équipé et géré par un professionnel, ne nécessite aucune présence physique du propriétaire en France.

Régime réel vs micro-BIC : la démonstration chiffrée

Prenons l'exemple d'un expatrié basé à Dubaï, investissant 200 000 € dans un appartement meublé à Lyon, générant 12 000 € de loyers annuels.

• Au micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, soit un revenu imposable de 6 000 €, taxé au taux minimum de 20 %. Cela fait environ 1 200 € d'impôt par an, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux applicables.
• Au régime réel : déduction des intérêts d'emprunt et amortissement du bien et du mobilier, ramenant fréquemment le revenu imposable à 0 €, donc aucun impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années.

Cet écart illustre pourquoi le régime réel, bien que plus exigeant en termes de comptabilité. Cela constitue dans la grande majorité des cas le choix le plus rentable pour un investisseur non-résident disposant d'un capital significatif.

Réussir son investissement locatif à distance avec une agence spécialisée

Construire un patrimoine immobilier en France depuis l'étranger suppose de maîtriser simultanément la fiscalité, le droit immobilier, les normes énergétiques (DPE A-B, RE2020) et la gestion locative. C'est un ensemble de compétences rarement réunies chez un particulier expatrié, même expérimenté. C'est précisément la mission d'une agence spécialisée dont les services peuvent se résumer par les points suivants :

• Recherche et sélection de biens éligibles, répondant aux critères DPE A-B ou aux nouveaux standards RE2020, pour sécuriser l'éligibilité aux dispositifs fiscaux actuels et futurs.
• Recherche de prestataire pour réaliser les travaux de rénovation énergétique et l'ameublement optimisé pour maximiser le rendement locatif en LMNP.
• Gestion locative 100 % déléguée, de la mise en location à l'encaissement des loyers, pour une tranquillité totale depuis n'importe quel pays du monde.

Faire les bons choix de régime fiscal (LMNP au réel, micro-BIC ou statut bailleur privé) nécessite un accompagnement sur mesure. Il faut pour cela tenir compte de votre pays de résidence, de votre convention fiscale internationale et de votre horizon d'investissement. C'est l'expertise qu'une agence spécialisée met à disposition de chaque investisseur expatrié, du premier conseil jusqu'à la gestion locative au quotidien.

Prendre note du PLF en 2027 et déterminant pour les non-résidents

Le PLF 2027 n'annonce, à ce stade, aucune mesure immobilière ciblant spécifiquement les non-résidents mais le contexte budgétaire général. Cette loi est marquée par la recherche d'économies sur les dépenses publiques et la réduction du déficit. Le texte prévu invite aussi chaque investisseur expatrié à la vigilance et à l'anticipation. Entre le nouveau statut de bailleur privé, encore incertain pour les non-résidents, et le LMNP, régime éprouvé et flexible. Les opportunités de construire un patrimoine immobilier rentable en France depuis l'étranger restent nombreuses en 2026 et 2027.

La clé du succès ? Ne pas naviguer seul dans cette complexité fiscale et réglementaire. MyExpat accompagne chaque année des centaines de Français de l'étranger dans leur projet d'investissement locatif clé en main, de la recherche du bien jusqu'à la gestion locative quotidienne. Vous souhaitez sécuriser votre projet d'investissement locatif en France ? Contactez dès aujourd'hui les experts chez MyExpat pour un accompagnement personnalisé, adapté à votre statut de non-résident et à vos objectifs patrimoniaux. L'équipe vous informera sur chaque réforme prévue par le PLF 2027.