Investissement locatif : comment faire une simulation ?

Investir dans l’immobilier locatif, c’est profiter d’un placement rentable avec une valeur sûre. Ainsi, l’achat d’une maison ou d’un appartement en vue d’une location est, effectivement, un excellent moyen de développer votre patrimoine et d’augmenter vos sources de revenus. Par ailleurs, l’investissement dans la location de logement est un projet qui se prépare. La simulation d’investissement locatif est un préalable que vous ne devez pas négliger. Voici les raisons pour lesquelles vous devez simuler votre projet et les éléments clés de cette simulation.

Pourquoi simuler un investissement locatif ?

La simulation est indispensable pour préparer efficacement un projet d’investissement locatif. Le résultat de cette opération vous permet de connaître la rentabilité de votre projet, le budget nécessaire pour le concrétiser, etc.

Évaluer la rentabilité du projet

En investissant dans l’immobilier locatif, vous espérez sûrement générer des revenus. Pour savoir si votre projet est rentable ou non, vous pouvez réaliser une simulation. L’évaluation de la rentabilité du projet se trouve alors nécessaire pour déterminer sa viabilité. La rentabilité de l’immobilier locatif est donc un indicateur clé du succès d’un investissement locatif. Elle prend en compte plusieurs facteurs, à savoir, le type, l’emplacement, la surface et les caractéristiques spécifiques du logement. Pour avoir une idée de la viabilité de votre investissement, il s’avère judicieux de calculer sa rentabilité brute et sa rentabilité nette. Voici la formule pour calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif :

• Loyer mensuel x 12 mois ÷ Prix d’acquisition du bien x 100                                                 

Pour la rentabilité nette, la formule est :

• (Loyer mensuel x 12 mois) – (Taxe foncière + Charges non récupérables + Frais de gestion) ÷  Prix d’acquisition du bien x 100

  Prix d’acquisition du bien Comme vous pouvez le constater, la rentabilité brute ne prend en compte que le loyer mensuel et le prix d’achat du bien immobilier. Dans ce sens, elle permet seulement d’avoir une idée généralisée de la viabilité de votre projet. Par contre, la rentabilité nette intègre tous les éléments constitutifs du coût global de l’acquisition du bien, tels que les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur, etc. Son résultat offre donc une réponse beaucoup plus précise que celui de la rentabilité brute. 

Connaître sa capacité d’endettement

Avant de vous octroyer un prêt, la banque veut connaître votre capacité d’emprunt. Elle accorde uniquement du crédit aux souscripteurs qui arrivent à prouver leur solvabilité. Pour cela, elle évalue son taux d’endettement. L’évaluation du taux d’endettement prend en considération plusieurs paramètres :

• les salaires.
• les pensions de retraite.
• les revenus fonciers.
• les revenus issus des placements financiers réguliers.
• les Bénéfices industriels et commerciaux (Bic).

Bon à savoir : le calcul du taux d’endettement ne prend pas en considération les revenus non garantis et certaines prestations sociales.  En principe, la loi limite le taux d’endettement autorisé à 33 %. Au-delà de ce taux, vous ne pouvez plus souscrire à un prêt à moins d’avoir rétabli votre situation financière. Toutefois, certaines situations « dérogent » à ce principe. La banque peut, en effet, vous octroyer du crédit même si vous avez un taux d’endettement supérieur à 33 %. Cette dérogation concerne principalement les souscripteurs qui perçoivent des revenus mensuels très élevés.

Déterminer les restes à vivre

Le reste à vivre constitue la somme qui reste de votre salaire après avoir réglé la mensualité. Il représente donc 67 % de votre salaire. Il vous permet de couvrir vos charges fixes et dépenses courantes mensuelles (alimentation, facture d’électricité, habillement…). Dans ce sens, le reste à vivre doit vous permettre de profiter d’un minimum de confort de vie. À défaut, la banque peut refuser de vous accorder un prêt.

Déterminer les ressources nécessaires pour financer le projet

Pour financer votre projet, plusieurs solutions s’offrent à vous : fonds personnels, prêt immobilier, héritages…  Si vous envisagez de souscrire à un crédit, la banque peut exiger le versement d’un apport personnel. Le montant de cet apport peut avoir un impact sur le taux immobilier. En effet, les risques auxquels l’établissement de prêt encourt diminuent au fur et à mesure que le montant de l’apport s’élève. La disposition d’un apport personnel n’est pas pour autant impérative. Les offres de crédit sans apport existent. Par ailleurs, elles peuvent être favorables à la rentabilité de votre investissement locatif.

Les éléments clés de la simulation d’investissement locatif

La simulation de rentabilité locative

La simulation de la rentabilité du projet vous sera utile lorsque vous devrez négocier un prêt immobilier. Pour convaincre les organismes prêteurs de financer votre projet, la constitution d’un dossier solide et complet demeure indispensable. Le résultat de votre étude servira d’appuis à vos arguments.

La simulation de prêt immobilier

La simulation de prêt immobilier est une étape incontournable à l’achat d’un logement. Cette opération vous permet d’avoir une idée plus ou moins précise de votre capacité d’endettement, du montant des mensualités, de la durée du crédit… Cette opération est cruciale dans la mesure où elle vous permet de vous préparer pour constituer un dossier solide et améliorer votre profil emprunteur. Ces critères sont essentiels pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt à un taux immobilier avantageux. Enfin, pour simuler un prêt immobilier, choisissez un site professionnel en mesure de vous livrer des résultats fiables et pertinents, comme celui de Pretto. Ce dernier met à votre disposition un outil en ligne simple d’utilisation pour vous aider à concrétiser votre projet dans les meilleures conditions. Sur ce site, vous trouverez également des informations intéressantes sur l’investissement immobilier.