Étape 1 : Vérifier votre éligibilité
Situation professionnelle et revenus
Le premier filtre reste la stabilité. Un contrat en détachement, un CDI local dans un grand groupe international ou une carrière longue et cohérente à l’étranger rassurent clairement les banques. À l’inverse, un CDD, une activité en freelance ou en profession libérale récente sont souvent perçus comme plus fragiles, même avec des revenus confortables.
Dans les faits, les banques analysent surtout la régularité des revenus sur plusieurs années. Les primes, bonus ou commissions variables sont rarement intégrés à 100 % dans le calcul. Autre point clé : le taux d’endettement, plafonné à 35 % assurance comprise, reste la règle, expatrié ou non. Les banques appliquent ce seuil avec peu de souplesse pour les non-résidents, même lorsque le reste à vivre est élevé.
Pays de résidence et risque perçu
Le pays où vous vivez pèse lourd dans la décision finale. Les résidents de l’Union européenne et de la zone euro bénéficient d’un cadre jugé plus lisible : stabilité juridique, revenus en euros, fiscalité connue. Résultat : les dossiers avancent plus vite.
Les États-Unis et le Canada sont également bien acceptés. Les banques françaises connaissent ces marchés, leurs contrats de travail et leurs systèmes fiscaux. Les flux financiers sont clairs, ce qui limite les zones d’ombre.
En revanche, dans certains pays hors UE ou considérés comme plus instables, les exigences montent d’un cran. Les banques demandent souvent un contrat français, des garanties supplémentaires ou un apport plus élevé. Dans certains cas, elles refusent simplement d’étudier le dossier.
Apport et garantie
C’est l’un des écarts les plus visibles avec les résidents. Là où un acheteur en France peut parfois emprunter avec 10 % d’apport, un expatrié doit généralement prévoir 20 à 30 %, hors frais de notaire. Cet apport sert à réduire le risque et à compenser la distance géographique.
Côté garanties, la banque exigera presque toujours une garantie réelle sur le bien, le plus souvent une hypothèque. Peu de place à la négociation ici : pour un non-résident, c’est la norme.
Vous vivez à l’étranger et vous voulez savoir si votre profil passe vraiment auprès des banques françaises ? Chez MyExpat, nous analysons votre situation en amont pour éviter les refus inutiles et poser des bases solides dès le départ.
Étape 2 : Identifier la banque adaptée
Une fois l’éligibilité validée, tout se joue dans le choix de l’interlocuteur. C’est souvent là que les Français expatriés perdent du temps. Toutes les banques ne traitent pas les dossiers de non-résidents, et certaines les écartent sans même les analyser.
Banques traditionnelles vs banques en ligne
Les banques en ligne ferment quasiment toutes la porte aux non-résidents. Leur modèle repose sur des processus standardisés, peu compatibles avec des revenus étrangers, des contrats internationaux ou des situations fiscales complexes. Dans la majorité des cas, la réponse est automatique : refus.
Du côté des banques traditionnelles, le terrain est plus ouvert, mais inégal. Certaines agences de la Caisse d’Épargne, du Crédit Agricole ou de BNP Paribas acceptent d’étudier des dossiers d’expatriés, à condition qu’ils soient solides et bien préparés. Tout dépend souvent de la politique régionale et de l’expérience du conseiller avec ce type de profil. D’où l’intérêt de cibler les bons établissements dès le départ.
Courtiers spécialisés pour expatriés
Passer par un courtier habitué aux dossiers d’expatriés change clairement la donne. Ces professionnels savent quelles banques prêtent, dans quels pays, et sous quelles conditions. Ils adaptent la présentation du dossier aux attentes réelles des établissements, ce qui évite les refus liés à une mauvaise lecture du profil.
Dans la pratique, un courtier spécialisé permet aussi de gagner du temps. Plutôt que de multiplier les demandes à l’aveugle, le dossier est orienté vers les banques réellement ouvertes aux non-résidents, avec un discours déjà calibré.
Préparer le contact avec la banque
Avant le premier échange, le dossier doit être prêt. Les banques attendent des documents clairs, traduits si besoin, et cohérents entre eux : contrats de travail, bulletins de salaire, avis fiscaux locaux, relevés bancaires, patrimoine existant.
Un détail fait souvent la différence : conserver un compte bancaire actif en France. Il rassure la banque sur la capacité à gérer les flux financiers et montre un lien maintenu avec le système bancaire français. Autre point clé : présenter un dossier complet dès le départ. Un dossier bien préparé inspire confiance et accélère l’analyse.
Chez MyExpat, nous travaillons avec des banques et des partenaires qui connaissent les réalités de l’expatriation. Objectif : vous orienter vers les bons interlocuteurs, dès le premier contact.
Étape 3 : Constituer votre dossier complet
À ce stade, la qualité du dossier fait toute la différence. Pour un Français expatrié, ce n’est pas tant le projet immobilier qui pose problème, mais la capacité à prouver sa situation à distance. Plus le dossier est clair, structuré et documenté, plus la banque avance sereinement.
Documents classiques
La base reste la même qu’en France, avec un niveau d’exigence plus élevé. La banque attend des justificatifs précis sur :
- L’identité,
- Le domicile,
- La situation matrimoniale,
- Les revenus,
- Le contrat de travail,
- La situation bancaire,
- Le patrimoine existant.
Dans les faits, les trois derniers bulletins de salaire ne suffisent presque jamais. Les établissements demandent souvent un historique plus long, parfois sur 12 à 24 mois, afin d’évaluer la régularité des revenus. Les relevés bancaires servent aussi à vérifier la gestion financière dans le temps, pas uniquement le niveau de salaire.
Cas particuliers
Les contrats étrangers sont analysés avec prudence. Certains formats sont mal connus des banques françaises, notamment dans les pays où la rémunération repose fortement sur des variables ou des avantages non monétaires. Les revenus hors zone euro subissent parfois une décote lors du calcul, afin d’anticiper les fluctuations de change.
La fiscalité locale entre aussi en ligne de compte. Dans les pays où l’impôt est prélevé à la source ou fonctionne sur un système de déclaration annuelle, la banque exigera des documents fiscaux précis pour reconstituer le revenu net réel.
Dans certains pays comme le Liban, Israël, l’Algérie, le Maroc ou la Tunisie, les conditions se durcissent nettement. Les banques demandent fréquemment un contrat français, voire un apport déjà domicilié en France, en raison des contraintes sur les transferts de fonds et du contexte réglementaire.
Assurance emprunteur
L’assurance est souvent le point le plus sous-estimé par les expatriés. En pratique, elle conditionne l’accord du prêt. Les profils à l’étranger font face à des cotisations plus élevées, parfois 30 à 60 % supérieures, selon le pays de résidence et les garanties exigées.
Certains assureurs excluent aussi les risques liés à la zone géographique ou imposent des questionnaires médicaux renforcés. Anticiper ce point évite les mauvaises surprises en fin de parcours, quand tout le reste est déjà validé.
Chez MyExpat, nous vous aidons à structurer un dossier lisible et cohérent, adapté aux attentes réelles des banques françaises, même lorsque votre situation sort des standards.
Étape 4 : Comprendre les conditions du financement
Une fois le dossier accepté sur le principe, restent les conditions du prêt. C’est souvent là que les écarts entre résidents et Français expatriés apparaissent le plus nettement. Taux, durée, apport, garanties : chaque paramètre est ajusté pour limiter le risque côté banque.
Taux et durée
Dans la majorité des cas, un prêt immobilier en France pour un expatrié est accordé à un taux supérieur d’environ 0,3 à 0,5 point par rapport au marché résident classique. Cette différence s’explique par la distance, la complexité administrative et la difficulté d’intervention en cas d’impayé.
La durée du crédit est aussi encadrée. Les non-résidents se voient rarement proposer des prêts au-delà de 20 ans, même avec des revenus élevés. Là où un résident peut encore négocier sur 25 ans, l’expatrié doit souvent composer avec des mensualités plus élevées.
Apport et frais annexes
L’apport ne se limite pas au prix du bien. Les banques demandent généralement que l’apport couvre aussi les frais de notaire, les frais de garantie et parfois les frais de dossier. Concrètement, cela signifie mobiliser une enveloppe plus large dès le départ.
Le taux d’endettement, plafonné à 35 % assurance incluse, s’applique strictement. Les banques se montrent peu enclines à accorder des dérogations aux non-résidents, même lorsque le reste à vivre est confortable. La capacité d’épargne restante après le crédit est donc analysée de près.
Garanties et contreparties
Pour sécuriser le prêt, la banque exigera presque systématiquement une garantie réelle sur le bien, le plus souvent une hypothèque conventionnelle. Les alternatives comme la caution bancaire sont plus rares pour les profils expatriés.
Enfin, certaines banques demandent une contrepartie commerciale : ouverture d’un compte, souscription d’une assurance-vie ou placement d’épargne. Ce n’est pas automatique, mais fréquent lorsque le prêt est jugé peu rentable à lui seul.
FAQ – Prêts immobiliers pour Français expatriés
Quelles banques acceptent les Français expatriés ?
Toutes les banques ne prêtent pas aux non-résidents. En pratique, certaines banques traditionnelles françaises comme le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne ou BNP Paribas étudient des dossiers d’expatriés, selon le pays de résidence et la solidité du profil. Les banques en ligne refusent presque systématiquement.
Quel apport minimum est nécessaire pour un expatrié ?
Un Français expatrié doit généralement prévoir 20 à 30 % d’apport, hors frais de notaire. Cet apport plus élevé permet à la banque de limiter son risque et compense l’éloignement géographique du client.
Les taux sont-ils plus élevés pour un expatrié ?
Oui. Les taux proposés aux expatriés sont en moyenne 0,3 à 0,5 point au-dessus de ceux des résidents en France. Cette différence reflète la complexité administrative et le risque perçu par les établissements prêteurs.
Peut-on emprunter si on réside hors UE ?
Oui, mais les conditions sont plus strictes. Les dossiers hors UE sont étudiés au cas par cas. Dans certains pays, les banques exigent un contrat français, un apport renforcé ou des garanties supplémentaires, et peuvent refuser certains profils.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un expatrié ?
En pratique, oui. Même si la loi ne l’impose pas formellement, aucune banque n’accorde de prêt sans assurance. Pour un expatrié, elle peut coûter plus cher et inclure des exclusions selon le pays de résidence.
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Obtenir un prêt immobilier en France quand on est Français expatrié repose sur une logique simple, mais exigeante. Vérifier son éligibilité, cibler les bonnes banques, constituer un dossier solide et comprendre les conditions du financement permettent d’éviter les refus et les pertes de temps. À distance, chaque détail compte, et l’anticipation fait souvent la différence entre un projet qui avance et un projet qui bloque.
Chez MyExpat, nous accompagnons les expatriés à chaque étape, entièrement à distance, en simplifiant les démarches et en sécurisant le parcours d’investissement.
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