LMNP à Annemasse : conditions, fiscalité et exemple chiffré en 2026

Le statut LMNP permet de louer un appartement meublé à Annemasse en déclarant les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier peut effacer l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.

Pour un investissement locatif Annemasse, le statut s’applique tant que les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 €, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. À Annemasse, ville de Haute-Savoie où les appartements se négocient autour de 3 800 € le m² et se louent environ 20 € le m² (relevés de 2026), le calcul est facile à poser et les chiffres tiennent la comparaison avec la location nue.

Ce qu’il faut retenir

• Pour les loyers perçus en 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes en location meublée longue durée, avec 50 % d’abattement. Le régime réel est presque toujours plus favorable quand le bien est financé par un crédit : intérêts, charges et amortissements se déduisent des loyers.
• Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (article 150 VB du CGI). Le choix du régime se décide donc aussi en fonction de la sortie.
• Les prélèvements sociaux sur les loyers LMNP sont passés à 18,6 % au 1er janvier 2026. Un non-résident affilié à la sécurité sociale d’un État de l’EEE ou de la Suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
• Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, concerne uniquement la location nue : un logement loué meublé reste dans le cadre du LMNP.
• Annemasse n’est pas soumise, à notre connaissance, à l’encadrement du niveau des loyers. La règle est à revérifier sur l’arrêté préfectoral avant de fixer le loyer.

Pourquoi le LMNP se prête bien à Annemasse

Annemasse, commune de Haute-Savoie, est la ville française la plus proche de Genève, à environ 8 km du centre genevois. Le Léman Express, mis en service en décembre 2019, relie les deux villes en une vingtaine de minutes depuis la gare d’Annemasse, et le tramway genevois (ligne 17) dessert aussi la commune. Cette liaison explique la demande locative : en 2019, selon Le Temps, environ 8 500 Annemassiens travaillaient à Genève, soit 57 % des actifs de la commune.

Côté prix, les données d’août 2026 donnent environ 3 800 € le m² pour un appartement, avec un écart marqué selon la rue : de 3 400 € autour de la rue du Docteur Francis Baud à plus de 4 800 € rue de Genève. Les loyers moyens des appartements ressortaient à environ 20 € le m² en février 2026. Un rapport loyer/prix aussi favorable est rare dans les communes proches d’une métropole chère, et c’est ce qui rend le calcul fiscal du LMNP intéressant ici. 

La location meublée trouve plusieurs profils de locataires dans ce bassin : salariés qui arrivent à Genève et veulent rester quelques mois sans s’équiper, collaborateurs en déplacement d’affaires prolongé, stagiaires et étudiants, ménages en mobilité professionnelle. Le meublé se loue en général plus cher que le vide, mais ce supplément de loyer ne vaut que si le logement est bien équipé, bien situé et en règle avec le DPE.

Qui peut investir en LMNP à Annemasse en 2026 ?

Toute personne physique qui investit dans l’immobilier meublé peut relever du LMNP, qu’elle réside en France ou à l’étranger. La frontière avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) se joue sur deux seuils cumulatifs.

Le LMP suppose à la fois plus de 23 000 € de recettes annuelles (le chiffre d’affaires de l’activité de location) et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, bénéfices agricoles). Un seul seuil non franchi suffit pour rester en LMNP. Un T2 loué 850 € par mois rapporte 10 200 € par an : l’investisseur reste loin du seuil, même avec trois ou quatre logements.

Côté formalités, l’activité se déclare auprès du guichet unique des formalités d’entreprises, géré par l’INPI, dans les 15 jours suivant le début de la location. Les informations demandées portent sur l’identité du loueur, l’adresse du bien et la date de début d’activité. Cette démarche génère un numéro SIRET.

Le logement doit être réellement meublé : la liste minimale du décret du 31 juillet 2015 comprend notamment la literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment congélateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des rangements et des luminaires.

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans rien déduire d’autre. Le régime réel déduit les charges réelles, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien et du mobilier, mais impose une comptabilité et une liasse fiscale annuelle (formulaire 2031), le plus souvent confiée à un expert-comptable.

Le micro-BIC reste pertinent quand les charges réelles, intérêts compris, restent inférieures à la moitié des loyers. Au-delà, le réel fait mieux. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a maintenu l’amortissement, sans plafonnement.

Exemple chiffré : un T2 de 40 m² à Annemasse

Cette simulation repose sur des hypothèses de travail, pas sur une opération réelle : elle illustre la mécanique des deux régimes.

Hypothèses. Appartement de 40 m² acheté 3 800 € le m², soit 152 000 €. Frais de notaire estimés à 12 000 €, mobilier à 6 000 €. Coût total : 170 000 €. Emprunt de 130 000 € sur 20 ans à 3,4 %. Loyer meublé de 850 € par mois hors charges (environ 21 € le m²), soit 10 200 € par an.

Amortissements : 3 000 € par an pour le bâti (120 000 € hors terrain sur 40 ans) et 750 € pour le mobilier (6 000 € sur 8 ans), soit 3 750 €. Ces amortissements ne peuvent pas créer de déficit : seuls 2 686 € sont imputés la première année, et le solde de 1 064 € se reporte sur les années suivantes. Le résultat imposable au réel est de 0 €.

Au micro-BIC, la base imposable est de 10 200 × 50 % = 5 100 €. Pour un résident à 30 % de tranche marginale, l’impôt sur le revenu est de 1 530 € et les prélèvements sociaux (18,6 %) de 949 €, soit environ 2 479 € d’impôts et de prélèvements. Pour un non-résident affilié à la sécurité sociale d’un État de l’EEE ou de la Suisse, l’impôt au taux minimum de 20 % est de 1 020 € et le prélèvement de solidarité de 7,5 % de 383 €, soit environ 1 403 €.

La rentabilité brute ressort à 6,0 % (10 200 € sur 170 000 €). La rentabilité nette de charges, avant intérêts d’emprunt et avant impôts, est de 4,1 % (6 986 € sur 170 000 €). Sur cet exemple, le régime réel supprime l’impôt de la première année. Cet effet s’estompe quand les intérêts diminuent et que les amortissements reportés ont été consommés. À partir de la dixième ou quinzième année, un passage en micro-BIC peut devenir plus intéressant.

Que change la réintégration des amortissements à la revente ?

Avant 2025, un investisseur LMNP au réel pouvait amortir un bien pendant dix ans, puis le revendre sans que ces amortissements pèsent sur la plus-value. L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a changé la règle pour les cessions depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.

Un exemple suffit à mesurer l’effet. Si l’investisseur a déduit 30 000 € d’amortissements en dix ans, la plus-value brute augmente de 30 000 €. Cette somme est ensuite taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Les amortissements restent un avantage fiscal réel pendant la détention : leur réintégration en réduit la valeur, mais ne l’annule pas, surtout si le bien est conservé longtemps. Le micro-BIC n’est pas concerné, puisqu’il ne déduit aucun amortissement. Certaines résidences services (étudiantes, seniors) sont exclues de la réintégration.

LMNP à Annemasse depuis l’étranger : ce qui change pour un expatrié

Un non-résident fiscal déclare ses loyers meublés français comme un résident, dans la catégorie des BIC, mais avec des règles de taux différentes. L’impôt sur le revenu est soumis à un taux minimum de 20 % sur la première tranche, porté à 30 % au-delà d’un seuil actualisé chaque année (article 197 A du CGI). Le contribuable peut demander l’application de son taux moyen mondial si celui-ci est inférieur.

Côté prélèvements sociaux, un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse est exonéré de CSG et de CRDS, et ne règle que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Les non-résidents affiliés dans un autre pays restent soumis au taux de 18,6 %.

Un expatrié en Suisse, propriétaire d’un appartement en Haute-Savoie, peut donc payer sensiblement moins de prélèvements sociaux qu’un résident français pour le même loyer. La convention fiscale franco-suisse permet en outre d’imputer l’impôt payé en France sur l’impôt du pays de résidence, dans les conditions qu’elle prévoit : un conseiller fiscal doit valider ce point avant l’achat, pour vérifier que les impôts ne sont pas payés deux fois sur les mêmes loyers.

Le taux minimum de 20 % rend le régime réel presque systématiquement préférable pour un non-résident, car il ramène la base imposable à zéro ou presque, alors que le micro-BIC laisse 50 % des loyers taxés au taux plancher.

Quel type de bien choisir pour un LMNP à Annemasse : studio, T2 ou T3 ?

Le type de bien se choisit d’abord d’après le nombre de pièces, puis d’après l’emplacement dans la ville. Trois formats couvrent l’essentiel de la demande en location meublée.

Les petites surfaces se louent en général plus cher au m² que les grandes, ce qui joue en faveur du studio et du T2. Chaque pièce supplémentaire ajoute pourtant au budget d’ameublement : un lit, des rangements et des luminaires de plus dans la liste du décret, donc davantage de mobilier à amortir.

L’emplacement pèse autant que le format. La proximité de la gare d’Annemasse et du Léman Express compte pour les actifs qui travaillent à Genève, alors qu’un logement plus éloigné du centre-ville se loue souvent moins cher, mais s’achète aussi moins cher. L’écart de 3 400 € à plus de 4 800 € le m² relevé selon la rue montre qu’une même surface ne produit pas la même rentabilité d’une adresse à l’autre. Pour comparer deux biens, le plus fiable est de s’appuyer sur des données de prix et de loyers rue par rue, puis de calculer la rentabilité sur le coût total (notaire et mobilier compris), pas sur le prix affiché.

Programmes neufs ou immobilier ancien à Annemasse : que change le choix pour un LMNP ?

Un LMNP s’installe soit dans un appartement ancien, soit dans un logement de programmes neufs vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Les deux fonctionnent avec le même régime fiscal, mais pas avec le même calendrier.

Le neuf

Entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés, plusieurs mois s’écoulent sans aucun loyer, alors que les intérêts du prêt courent dès les premiers déblocages. À la réception du logement, un procès-verbal liste les réserves que le promoteur doit lever, et la garantie de parfait achèvement couvre les désordres signalés pendant un an. Le prix au m² des programmes neufs se compare à celui de l’ancien sur le même secteur, et le promoteur doit fournir les détails du calendrier de livraison avant la signature du contrat de réservation.

L’ancien

Un appartement du centre-ville d’Annemasse ou proche de la gare peut être loué dès l’ameublement terminé, ce qui lance les loyers plus vite. Il demande en revanche un contrôle du DPE et des informations sur la copropriété : les charges et les travaux votés figurent dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Les résidences gérées

Les résidences services (étudiantes, seniors) relèvent d’un autre type d’investissement : bail commercial avec un exploitant, aucune gestion à organiser, mais un loyer fixé par le contrat.

Dans tous les cas, la signature du compromis (ou du contrat de réservation), puis celle de l’acte authentique, peuvent se faire à distance. L’ameublement se planifie ensuite pour que la livraison et la réception du mobilier précèdent le début du bail.

Quelles règles locales encadrent la location meublée à Annemasse ?

Le bail. Le bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant (sans reconduction tacite dans ce cas). Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, et le locataire peut partir avec un préavis d’un mois.

Le DPE. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir de 2028. Dans un parc d’immeubles anciens, le DPE est à contrôler avant de signer le compromis.

L’encadrement des loyers. Annemasse est en zone tendue : la hausse du loyer à la relocation est donc plafonnée à l’évolution de l’IRL. Annemasse Agglo a par ailleurs candidaté à l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers, mais à notre connaissance aucun arrêté préfectoral n’est en vigueur à ce jour, et l’expérimentation nationale prend fin le 24 novembre 2026. Avant de fixer un loyer, consultez l’arrêté préfectoral du département de la Haute-Savoie.

La courte durée. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a ramené à 15 000 € le plafond du micro-BIC des meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 30 %. À Annemasse, où la demande de longue durée est forte, la location à l’année reste le scénario le plus lisible.

Dispositif Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir à Annemasse ?

Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), ouvre l’amortissement à la location nue : le bailleur amortit le logement et déduit cet amortissement de ses revenus fonciers. Il s’applique aux logements d’un bâtiment d’habitation collectif acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus comme résidence principale du locataire, avec des loyers plafonnés et un engagement de location de neuf ans.

Le Jeanbrun ne concerne donc pas un appartement loué meublé : à Annemasse, le choix se fait entre deux façons de réduire les impôts sur les loyers. Le LMNP laisse libre le niveau de loyer et la durée de détention, avec un loyer meublé plus élevé. Le dispositif Jeanbrun impose un bail nu, un loyer plafonné et neuf ans de location. Le plafond de loyer pèse directement sur la rentabilité : il est à comparer aux données de loyer du marché, environ 20 € le m², avant tout achat.

Les informations officielles et les détails des conditions (plafonds de loyer par zone, travaux exigés dans l’ancien, classe de DPE) se vérifient sur impots.gouv.fr avant de s’engager, car ils déterminent l’éligibilité du bien.

Monter son projet LMNP à Annemasse : la décision qui compte

Le calcul fiscal ne suffit pas à valider un achat. Le vrai arbitrage porte sur le prix d’entrée par rue, l’état du DPE, le loyer meublé réellement atteignable, le régime fiscal à retenir et la durée de détention, puisque la plus-value pèse désormais sur la sortie. Pour un expatrié, s’ajoutent le taux minimum de 20 %, le régime de prélèvements sociaux selon l’État d’affiliation et la signature à distance.

MyExpat accompagne les expatriés qui investissent dans l’immobilier en France sans y résider : recherche du bien (ancien ou programmes neufs), crédit, travaux, ameublement et mise en location, le tout à distance. Pour un projet LMNP à Annemasse, nos experts comparent avec vous le micro-BIC et le régime réel sur vos propres hypothèses (prix, apport, loyer, situation fiscale).

Nous vérifions aussi le DPE et le niveau de loyer avant l’offre d’achat, et organisons la signature par procuration. Vous n’avez pas à venir en France pour mener l’opération, de la réception du logement jusqu’à la remise des clés au premier locataire.