Convention fiscale France-Espagne dans l'immobilier : comment s'y retrouver en 2026 ?

⚖️ En bref : Un résident espagnol qui investit dans l'immobilier locatif en France paie ses impôts fonciers en France, conformément à l'article 6 de la convention fiscale France-Espagne. L'Espagne applique ensuite un crédit d'impôt pour éliminer la double imposition. Avec le statut LMNP, l'amortissement peut ramener l'impôt français proche de zéro pendant 10 à 15 ans, tout en générant un rendement locatif net supérieur à 4 % dans les grandes métropoles françaises.

La convention fiscale France-Espagne dans l'immobilier est un élément clé si vous souhaitez investir dans un bien locatif en France depuis l'Espagne. Au-delà du choix du logement et de sa rentabilité, la question de l’imposition peut avoir un impact significatif sur la performance réelle de votre investissement. 

Le contexte immobilier renforce d’ailleurs cet enjeu depuis le premier trimestre 2026. Les prix des logements ont progressé de 12,9 % sur un an en Espagne, contre seulement 0,1 % en France métropolitaine. Dans le même temps, les loyers des résidences principales en France ont augmenté de 1,6 % sur un an en avril 2026.

Alors, lorsque vous êtes résident fiscal espagnol et propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble en France, quel pays taxe vos loyers ? Comment fonctionne le crédit d’impôt prévu par la convention pour éviter une double imposition ? Et qu’en est-il de la plus-value immobilière, de l’IFI ou encore de la location meublée en LMNP ? Notez que la convention franco-espagnole apporte un cadre précis. 

Sachez par exemple que les revenus d'un appartement sont imposables dans l'État où se situe le logement. Ajouter à cela, vous pouvez profiter du mécanisme d'élimination de la double imposition en Espagne. Il vaut mieux retenir les règles et les conséquences de la convention pour les investisseurs expatriés. L'agence MyExpat peut vous fournir un éclairage sur le sujet selon vos besoins.

Le principe d'imposition : où payer ses impôts locatifs ?

✨️ Les revenus immobiliers générés par un bien situé en France sont imposés en France, même si le propriétaire réside fiscalement en Espagne. C'est le principe fondamental posé par l'article 6 de la convention fiscale France-Espagne. Cette règle est applicable à tout résident espagnol détenant un bien locatif en France.

La convention fiscale entre les deux pays applique un principe d'imposition décisif. Un facteur que doit retenir chaque investisseur immobilier non-résident en France.

La taxation en France (le pays source)

Lorsqu'un résident fiscal espagnol perçoit des revenus locatifs issus d'un bien situé en France, c'est le droit fiscal français qui s'applique en premier lieu. Deux régimes coexistent selon la nature de la location :

• Location nue : les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Cela implique un taux minimum de 20 % pour les non-résidents sur la tranche de revenus la plus basse. Notez en outre l'application du barème progressif au-delà.
• Location meublée : les revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ici, il est possible d'opter pour le régime réel et de déduire l'ensemble des charges, y compris l'amortissement du bien.

👉️ Dans les deux cas, le non-résident espagnol doit déposer chaque année une déclaration fiscale en France via le formulaire 2047. Cette étape est complétée par la case 8TK du formulaire 2042, qui recense les revenus de source française perçus par un non-résident.

La déclaration en Espagne et l'élimination de la double imposition

Le résident espagnol reste tenu de déclarer ces mêmes revenus locatifs à l'administration fiscale espagnole. Cela se fait dans la mesure où l'Espagne impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux. Pour éviter une double imposition, la convention fiscale prévoit un mécanisme de crédit d'impôt.

Ainsi, l'impôt déjà acquitté en France vient s'imputer sur l'impôt espagnol dû sur ce même revenu. Concrètement, si votre imposition française est égale ou supérieure à l'imposition théorique espagnole sur ce revenu. Alors, votre charge fiscale additionnelle en Espagne sera nulle.

Tableau comparatif du traitement des revenus locatifs

Sources : Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), convention fiscale France-Espagne du 10 octobre 1995

Le statut LMNP : l'arme fatale pour les expatriés résidant en Espagne

✨️ Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permet de déduire l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Cela réduit l'assiette imposable en France à un niveau proche de zéro pendant de nombreuses années. Vous allez neutraliser du même coup toute problématique de surtaxe côté espagnol.

Pour un investisseur résidant en Espagne, le LMNP constitue le choix stratégique par excellence en 2026. Voici les raisons pouvant être prises en compte :

• Amortissement du bien : le prix d'achat, hors valeur du terrain, est amorti sur 25 à 30 ans. Cela génère une charge comptable déductible sans sortie de trésorerie réelle.
• Amortissement du mobilier : les meubles et équipements sont amortis sur une durée plus courte, généralement 5 à 10 ans.
• Déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, taxe foncière, travaux d'entretien, assurance, tout est déductible.
• Impôt français quasi nul : dans la plupart des cas, l'assiette imposable devient nulle ou négative pendant les 10 à 15 premières années.
• Conséquence côté espagnol : puisque l'impôt payé en France tend vers zéro, le crédit d'impôt applicable en Espagne diminue également. Toutefois, l'économie réalisée en amont sur l'impôt français reste largement favorable au patrimoine global de l'investisseur.

👉️ Ce mécanisme d'amortissement est l'un des rares dispositifs qui profite pleinement à un non-résident. Cela est parfaitement contraire à d'autres statuts réservés aux résidents fiscaux français.

Plus-values et patrimoine : les autres impacts de la convention bilatérale

✨️ La plus-value immobilière réalisée à la revente d'un bien situé sur le sol français est imposée en France selon l'article 13 de la convention fiscale. En outre, l'IFI ne concerne, pour un non-résident espagnol, que le seul patrimoine immobilier physiquement situé sur le territoire français.

La plus-value est à prendre en compte si vous envisagez de revendre votre bien immobilier en France. D'ailleurs, cela peut avoir une relation avec la convention fiscale signée avec l'Espagne.

Revente du bien : qui taxe la plus-value immobilière ?

Lorsqu'un résident espagnol revend un bien immobilier détenu en France, la plus-value immobilière est taxée en priorité en France. Cette règle est exigée par l'article 13 de la convention entre les deux pays. Le calcul de la plus-value tient compte des deux points suivants :

• Le prix d'achat initial du logement et le prix à la revente
• Les frais d'achat et les éventuels travaux justifiés

Un abattement pour durée de détention s'applique progressivement, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Une exonération totale de prélèvements sociaux peut aussi s'appliquer après 30 ans. L'Espagne intègre ensuite cette plus-value dans le calcul de l'impôt du résident. Elle accorde aussi une déduction correspondant à l'impôt effectivement payé en France. Cela implique le respect de la limite de l'impôt théorique espagnol sur ce même gain.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour un résident espagnol

Un résident fiscal espagnol n'est redevable de l'IFI en France que sur son patrimoine immobilier physiquement situé sur le territoire français. Cela se fait dès que la valeur nette de ce patrimoine dépasse le seuil de 1,3 million d'euros. Contrairement à un résident français, le patrimoine détenu en Espagne ou ailleurs n'entre pas dans le calcul.

Tableau de synthèse des impacts patrimoniaux

Sources : Code Général des Impôts, articles 150 U et suivants ; convention fiscale France-Espagne, article 13

Exemple concret : investir à Lyon tout en résidant à Barcelone

Thomas et Sarah vivent à Barcelone depuis cinq ans. Convaincus par la solidité du marché locatif lyonnais, ils investissent dans un appartement meublé de 45 m² à 220 000 euros. Le projet est financé à 80 % par un crédit bancaire souscrit en France. Le bien est loué 950 euros par mois, soit 11 400 euros de loyers bruts annuels.

En optant pour le statut LMNP au régime réel, ils amortissent le bien et le mobilier sur plusieurs années. Ils déduisent aussi les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les frais de gestion locative confiés à un professionnel. Leur revenu imposable en France ressort alors à zéro la première année, et le restera pendant plusieurs exercices.

Côté espagnol, Thomas et Sarah déclarent ces revenus locatifs français dans leur déclaration annuelle à la Hacienda. L'absence d'impôt payé en France limite mécaniquement le crédit d'impôt applicable. Toutefois, leur situation fiscale espagnole qui intègre l'ensemble de leurs revenus mondiaux change les choses.

L'accompagnement d'un cabinet spécialisé leur permet alors de sécuriser une déclaration conforme. Ils peuvent aussi anticiper le calcul exact de leur imposition résiduelle. Au global, leur rendement locatif net avoisine les 4,3 % grâce à la combinaison intelligente entre statut LMNP et convention fiscale franco-espagnole.

Déléguez et sécurisez votre investissement locatif depuis l'Espagne

✨️ MyExpat accompagne les expatriés résidant en Espagne à chaque étape de leur investissement locatif en France. Cela va de la recherche du bien jusqu'à la préparation des déclarations fiscales. L'équipe vise à transformer un projet complexe à distance en une opération sereine et rentable.

Gérer un investissement locatif à distance, entre deux pays et deux administrations fiscales, représente un défi réel pour tout investisseur. Chaque étape exige du temps, de la rigueur et une expertise pointue pour ne citer que les cas suivants :

• Trouver le bon bien et négocier avec le notaire
• Meubler le logement et gérer la location au quotidien
• Produire les liasses fiscales conformes aux exigences françaises et espagnoles

👉️ C'est précisément la mission d'une agence comme MyExpat. Votre prestataire offre un accompagnement 100 % clé en main, pensé pour les expatriés. 

Que retenir de la convention fiscale entre la France et l'Espagne ?

La convention fiscale France-Espagne offre un cadre clair et sécurisant pour tout résident espagnol. Cela facilite le lancement d'un investissement immobilier locatif en France et profiter de chaque gain mensuel. Certains facteurs peuvent transformer la fiscalité liée à votre projet en un moteur de rentabilité locative. Cela concerne par exemple l'imposition fiscale en France, le crédit d'impôt en Espagne et le statut LMNP pour votre projet immobilier. 

Notez d'ailleurs que chaque détail compte pour sécuriser votre patrimoine immobilier pendant des années. Notez ainsi le calcul du rendement, la déclaration fiscale, la gestion locative et la coordination entre deux administrations.

Ne laissez pas la complexité administrative freiner votre projet d'investissement déclaré. Contactez dès aujourd'hui les experts MyExpat pour bénéficier d'un accompagnement sur mesure. Votre prestataire assure la recherche du logement jusqu'à la déclaration fiscale. Vous allez faire de votre investissement immobilier en France un véritable succès depuis l'Espagne.