L’investissement locatif en 2022, ce qui change pour les expatriés

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L’investissement locatif est un placement plébiscité par de nombreux non-résidents français. Ils apprécient ces nombreux avantages dont le fait qu’il protège notamment contre l’inflation tout en étant plus rémunérateur que de nombreuses solutions d’investissement plus classique telles que les livrets ou l’assurance-vie. Aujourd’hui nous nous intéressons aux changements qui pourraient affecter l’investissement locatif en 2022.

1. Les changements à prévoir en ce qui concerne l’aspect financier de l’investissement immobilier.

a) Le retour de l’inflation

Dans de nombreux pays l‘inflation fait son retour, stimulée par la reprise de l’économie après les nombreuses mesures de confinement instaurées. Au Royaume-Uni elle bondit à son plus haut niveau atteint depuis 2011, 4,2 % en un an. Aux États-Unis elle était à 6,2 % en octobre sur un an. Comparativement en France elle a évolué de 2,8 % en un an.

Les conséquences de l’inflation sont multiples au niveau de l’immobilier.  En immobilier, il y a un intérêt à investir dans l’immobilier locatif, car la valeur du bien et des loyers augmentera avec l’inflation. En revanche mieux vaut investir tant que les taux d’intérêts sont bas, car en cas de contexte inflationniste plus prolongé ceux-ci risquent fort d’augmenter et donc de nuire à la rentabilité de votre projet.

Or aujourd’hui les taux sont très bas, autour de 1% en moyenne (hors assurance emprunteur) pour un crédit sur 20 ans. Ici My expat vous recommande d’investir le plus tôt possible pour profiter de ces excellents taux.

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b) Des changements dans le secteur bancaire

Depuis 2019 les conditions d’emprunt ont peu changé. Certes le Haut Conseil de Stabilité Financière a rendu des règles contraignantes alors qu’autrefois ce n’étaient que des recommandations. En ce qui concerne le taux d’endettement maximal, il est établi à 35 % assurance emprunteur incluse.

Ensuite, peu de banques acceptent de prêter aux non-résidents. Celles qui le font ont des équipes dédiée à cet investissement particulier et pour lesquelles les objectifs de rentabilité ont été revus à la hausse suite à l’effondrement des taux d’intérêts. C’est ce qui explique en partie la difficulté pour de nombreux investisseurs à trouver un emprunt pour moins de 150.000 €.

Par contre, un des changements positifs récents pour les investisseurs expatriés, c’est l’émergence de nouveaux acteurs dans le secteur du financement. Ici nous faisons référence notamment aux nouveaux courtiers spécialisés dans la clientèle expatriée.  La concurrence s’accroît donc dans ce domaine et cette tendance ne devrait que se renforcer pour 2022.

d) la fin des questionnaires médicaux

Le Crédit Mutuel et le CIC viennent de mettre un terme à cette pratique (pour les prêts jusqu’à 500.000 €). D’ailleurs, c’est aussi envisagé dans de nouveaux textes de loi (PLF 2022 en attente de validation). L’objectif est de rendre l’accès au crédit immobilier plus inclusif.

Nous vous conseillons la lecture de cet article : Comment protéger son épargne contre l’inflation ?

2. Fiscalité

Aujourd’hui il n’y a pas de grande nouveauté prévue pour 2022 sous la présidentielle Macron, en ce qui concerne la fiscalité de l’investissement locatif.

Location nue

Le dispositif Pinel prendra fin en 2024, avec une baisse progressive des réductions d’impôts prévue dès 2023.

Location meublée

Pas de nouveautés depuis le projet de loi finances de 2021.

Rappelons qu’en 2021 le dispositif LMP (location meublée professionnelle) est automatiquement appliquée pour les expatriés dont les revenus locatifs bruts annuels dépassent 23.000 €. Une imposition minimale est aussi instaurée. Pour les propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels ne dépassent pas ce seuil ils peuvent maintenir le dispositif LMNP (Location meublée non-professionnelle) pour déclarer les revenus locatifs. Cette niche fiscale reste donc très avantageuse pour les non-résidents en 2022. En effet, elle permet de bénéficier de la déduction d’un amortissement du bien (lorsque celui-ci est déclaré au régime réel) sur l’assiette imposable. Amortissement qui par la suite n’est pas pris en compte dans le calcul de l’imposition de la plus-value.

Les présidentielles 2022

Cet évènement en France est en revanche une source potentielle de changements. Ici nous faisons surtout référence au calcul de l’imposition des revenus locatifs et des plus-values immobilières. C’est donc un point sur lequel il faudra faire attention.

3. L’investissement locatif en 2022, de nouvelles destinations à étudier ?

Le développement de la pratique du télétravail suite à la crise sanitaire a affecté le marché immobilier en France. De nouvelles destinations pour l’investissement immobilier ont gagné en popularité.

Autre développement récent et important : l’encadrement des loyers étendu à Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen depuis juin 2021, et à Lyon et Villeurbanne depuis le dernier trimestre 2021. En 2022, le dispositif s’appliquera aussi à Bordeaux et Montpellier.

Des grands changements pour l’investissement immobilier en Île-de-France

Ils sembleraient que la demande ait explosé en grande et en petite couronne parisienne pour les maisons anciennes notamment : +7,5% en un an. Comparativement le prix des appartements anciens a connu une croissance de 2,5%.

Dans le Val-de-Marne, en Seine-St-Denis et dans les Hauts-de-Seine : les appartements anciens sont aussi en demande avec une appréciation des prix de 5,4%, 5,5% et 4% en un an (source : paris.notaires.fr). De leurs côtés, les prix Parisiens ne connaissent pas d’évolution sur l’année écoulée.

Pour certains, ces récentes évolutions traduisent la généralisation du télétravail dans de nombreuses entreprises. Mentionnons aussi l’engouement des franciliens pour de plus grands espaces, plus ‘au vert’, qu’ils soient propriétaires ou locataires de leur logement.

De nouveaux projets dans les métropoles

Marseille en Grand

Ce projet vise notamment la modernisation des infrastructures de la vie et le renforcement de la sécurité et de l’accès à l’éducation. Le budget alloué pour la ville dépasse le milliard d’euros.

Le projet des télécabines à Lyon

Ce plan de transport par câble fait grand débat dans la métropole lyonnaise. S’il venait à être adopté, il serait instauré pour 2025-2026 selon le Sytral. Le projet est au stade de la concertation depuis novembre 2021.