Transaction immobilière : qui paie quoi et quand ?

Partager l’article

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur comme l’acheteur ont chacun des frais, des taxes et des impôts à supporter. Les montants ne sont pas anodins. Mieux vaut les anticiper pour éviter les surprises de dernières minutes. Découvrez quels sont les divers frais liés à la transaction immobilière.

Les frais déboursés avant la vente

Vendeur : Les diagnostics

Pour pouvoir vendre son bien, préalablement à la vente, le vendeur doit faire réaliser toute une série de diagnostics immobiliers par un professionnel certifié. Il y a une petite dizaine de diagnostics différents mais tous ne sont pas systématiquement à faire ou à refaire (les dates de validité sont parfois très longues). Certains diagnostics ne sont exigés que dans certaines zones géographiques bien définies ou pour des bâtiments d’un certain âge uniquement. A noter en ce qui concerne les diagnostics que les tarifs ne sont pas encadrés, il est, dès lors, conseillé de demander des devis afin de comparer les différentes offres.

Les dépenses supportées lors de la vente

Acquéreur : Les frais de notaire

La première charge qui vient immédiatement à l’esprit de l’acquéreur, ce sont les fameux « frais de notaire ». Mal dénommés d’ailleurs puisque les frais d’actes ou d’acquisition sont certes collectés par un notaire mais reversés ensuite au Trésor Public en grande partie (environ 80%).

Ces frais se composent de taxes, d’impôts, des émoluments du notaire (rémunération du service notarial) ainsi que de différents débours (sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client). Les frais de notaire représentent, globalement, entre 7 et 8% du prix de l’acquisition. Un peu moins si le bien acquis possède du mobilier comme des éléments de cuisine ou une salle de bain équipée. Ce mobilier sera estimé et son montant sera déduit du prix d’achat. Vous ne payez donc des frais que sur l’immobilier. Sachez également, que les frais diffèrent selon que vous achetez un logement neuf ou dans l’ancien. Le neuf bénéficie de taxes plus légères, ce qui permet de ramener les frais d’acte entre 3 et 4% du prix d’achat mais, à produit équivalent, le bien neuf sera plus cher que l’ancien.

Vendeur : Le cas de la location et de la copropriété

Le vendeur peut être amené à reverser de l’argent à l’acquéreur notamment si le bien est vendu loué. Il reversera dès lors, au prorata, une partie du loyer perçu pour le mois en cours ainsi que le dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans le logement. Si des travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires et que le syndic n’a pas encore effectué l’appel de fonds, c’est également au cédant de les acquitter.

Acquéreur/Vendeur : Le compte de remboursement

Au moment de la signature de l’acte authentique, le notaire établit également les comptes de remboursement entre le vendeur et l’acquéreur. Pour l’administration fiscale, le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année de la vente devra s’acquitter de la taxe d’habitation. C’est également le cas pour la taxe foncière, mais cette dernière peut faire l’objet d’une négociation. Le notaire peut donc demander à l’acquéreur de rembourser au vendeur, par anticipation, une partie de cette taxe en la calculant également au prorata, à la date de signature. Concrètement, si la signature intervient fin juin, par exemple, l’acheteur devra s’acquitter de la moitié de la taxe foncière pour l’année en cours. En ce qui concerne les éventuelles charges de copropriété, c’est au propriétaire du logement au moment de l’appel de fonds qui doit les régler. Pour les charges prévisionnelles d’une copropriété, en principe dues le premier jour du trimestre, c’est celui qui est copropriétaire à ce moment précis qui en est redevable pour tout le trimestre.

Les coûts endossés après la vente

Vendeur : La fiscalité de la plus-value

Toujours au registre des frais supportés par le vendeur, il doit bien entendu supporter les possibles implications fiscales liées à la plus-value immobilière réalisée. Bonne nouvelle pour les non-résidents car depuis cette année, le vendeur expatrié est exonéré d’impôt sur la plus-value lorsque le bien vendu est une résidence principale, à condition que la cession se fasse au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le déménagement de l’expatrié hors de France. Par ailleurs, les expatriés bénéficient également d’un abattement de 150 000 € sur la vente de leur résidence principale dans les 10 années suivant le départ de l’expatrié. Dans les autres cas, les plus-values sont taxées. Il est alors important de veiller à vendre son bien au bon moment et de calculer sa plus-value immobilière.