Immobilier : quelle imposition pour le propriétaire expatrié ?

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Depuis quelques années, certaines lourdeurs administratives ont été allégées pour les expatriés et quelques changements ont eu lieu. À quelle imposition le propriétaire bailleur expatrié peut-il s’attendre ?

L’imposition du propriétaire expatrié ?

L’imposition de la location vide

Sauf cas spécifique, les revenus locatifs dépendent de l’impôt sur le revenu. S’il s’agit de revenus issus de la location vide (donc non meublée), ils entrent dans la catégorie des « revenus fonciers ». Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Un abattement de 30% est automatiquement appliqué sans avoir à fournir le moindre justificatif sur le calcul de votre assiette imposable.

Quand ces revenus dépassent 15 000 euros, le régime « réel » s’impose. Vous déduisez alors vous-même l’ensemble des frais liés au bien : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, travaux, etc.

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L’imposition de la location meublée

Si les revenus proviennent d’une location meublée, ce sont alors des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

Le régime fiscal réel ou de l’option

Le principe est identique, mais encore plus avantageux. Au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs, le régime « réel » s’applique. Ici aussi vous pourrez déduire de votre assiette imposable toutes les charges liées à la location : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, etc. Le régime réel est particulièrement intéressant en location meublée, car si vos revenus bruts annuels n’excèdent pas le seuil des 23.000 € vous pouvez bénéficier du dispositif fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce dispositif vous permet de déduire un amortissement du bien. Et ce, en plus des charges locatives dans le calcul de l’assiette imposable.

Bonus : l’amortissement du bien n’est pas pris en compte dans le calcul de l’imposition de la plus-value lors de la revente du bien. En revanche, pour bénéficier du régime réel, vous devrez faire appel à un expert-comptable pour faire la déclaration de vos revenus locatifs.

Vous pouvez aussi opter pour le régime réel si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 euros bruts annuel. Dans ce cas précis, vous entrez dans le régime fiscal dit de “l’option”.

Le régime fiscal simplifié pour la location meublée

Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Dans ce cas, nul besoin de faire appel à un expert-comptable, vous pouvez faire la déclaration vous-même en ligne annuellement.

Quelles sont les spécificités fiscales pour les expatriés ?

Depuis 2019, la fiscalité des non-résidents a subi quelques évolutions.

La première chose, qui a suscité beaucoup de débats et de contestations, est le passage du taux minimum d’imposition des expatriés de 20 à 30% à l’exception des revenus les plus bas (c’est-à-dire ceux inférieurs ou égaux à 27 519 € / an).

Le gouvernement a décidé de supprimer les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus du patrimoine immobilier des non-résidents dans l’Union européenne. Néanmoins, ils devront s’acquitter du prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine et des produits de placement qui s’élève à 7,5%. Pour les Français expatriés en dehors de l’Europe, ils sont toujours soumis à un prélèvement de CSG-CRDS de 17,2%.

Autre spécificité depuis 2021, suite à la nouvelle loi des finances PLFSS 2021, les expatriés basculent quasiment automatiquement dans le dispositif LMP (loueur meublé professionnel) dès lors que leurs revenus locatifs excèdent les 23.000 € annuels.

Pour plus d’informations concernant les évolutions fiscales depuis 2019, lisez notre article dédié à ce sujet

Des possibilités de défiscalisation élargies 

Pour bien comprendre pourquoi la fiscalité reste attractive en 2022, il faut revenir à l’imposition des revenus locatifs. Et notamment à la location de meublés.

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Avant le 1er janvier 2018, pour bénéficier du régime de déclaration simplifié micro-BIC, le propriétaire ne devait pas percevoir plus de 33 200 euros de revenu locatif brut sur l’année. Ce seuil est passé à 70 000 euros (loi de projet de finance 2018), soit plus du double. Depuis deux ans, un nombre croissant d’investisseurs peut ainsi profiter d’une imposition particulièrement avantageuse du fait de l’abattement de 50%.

Malgré l’augmentation des seuils du micro-BIC, le régime « réel » reste dans la majorité des situations le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. En particulier pour les investisseurs expatriés louant en meublé. Ce régime permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de My expat…) de l’assiette imposable. En conséquence, l’imposition de ces propriétaires expatriés est fréquemment nulle. En effet, ils parviennent à atteindre une assiette imposable nulle du fait de la déduction des charges et de l’amortissement.

Si l’ensemble des frais déclarés dépassent les revenus locatifs, vous ne payez pas d’impôts sur ces ressources. Et si vous êtes en situation de déficit, les pertes sont déductibles sur vos autres sources de revenu (dans la limite de 10 700 euros par an). Vous avez donc toujours la possibilité de réduire vos impôts, voire de ne plus être imposable du tout grâce à l’investissement locatif.

Nous vous conseillons la lecture de cet article : Réduire ou éviter l’imposition de ses revenus locatifs