Mauvaise estimation d’un bien immobilier : comment l’éviter ?

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Estimer son bien immobilier aussi précisément que possible est l’étape incontournable avant de fixer son prix de mise en vente… duquel découlera en grande partie le succès ou non de l’offre de vente. En effet, le prix de vente est un des critères fondamentaux pour les acquéreurs quand ils étudient un bien, donc ce prix doit être étudié avec grande attention.

Estimer la valeur de son bien, c’est la première chose à faire quand on le met en vente. C’est aussi l’étape la plus déterminante du processus car d’un prix justement évalué dépendra en grande partie le succès de la vente. Et une mauvaise estimation de départ peut avoir de lourdes conséquences.

Aux yeux de son propriétaire, le bien dont il se sépare revêt souvent une valeur inestimable. Or, il faut bien la faire estimer, sa valeur, car ce n’est pas la valeur sentimentale qui compte, mais bien sa valeur de marché. Et cela change tout !

Les risques d’une mauvaise estimation

Trop basse, la mauvaise estimation conduit le vendeur à perdre de l’argent, car inutile de dire que les acheteurs se presseront pour profiter de l’opportunité, mais pas pour faire remarquer sa générosité au vendeur… Le seul avantage d’un prix trop faible, vendre plus rapidement.

Trop haute, l’estimation risque au contraire de ralentir considérablement le processus de mise en vente : plusieurs acheteurs potentiels seront dissuadés dès le départ et ceux qui ne sont pas découragés tenteront logiquement de négocier le prix. Au final, la vente risque fort de s’embourber…

Comment estimer son bien immobilier ?

Pour estimer la valeur de son bien sur le marché, puis fixer son prix de vente, la première des choses est justement d’étudier le marché.

C’est à dire de regarder les prix des autres biens mis en vente dans le quartier ou le village, afin de se positionner par rapport à ceux-ci. C’est la méthode dite « comparative » qui consiste à s’aligner sur les prix du marché. De nombreux sites d’immobilier en ligne de vente entre particuliers proposent des cartes localisant ces offres.

Attention à bien faire attention à tous les critères du bien : surface, qualité, présence de balcons, terrasses, espaces extérieurs, etc. Mais aussi l’état de la copropriété par exemple ou la vue, le vis-à-vis… Les critères de comparaison sont parfois multiples et pas toujours faciles à estimer ou à valoriser par manque de biens suffisamment similaires. Dans ce cas, il peut être intéressant de se tourner vers des professionnels qui sauront justement estimer précisément ces différences.

Par qui faire estimer son bien immobilier ?

Les sites d’immobilier proposent des services d’estimation, gratuitement de plus en plus souvent. Ils se basent sur la méthode « comparative » en appliquant au prix moyen par m² à votre bien, lequel sera affiné grâce aux réponses de l’internaute concernant des critères tels que l’année de construction, les matériaux utilisés… L’on dispose ainsi en quelques minutes d’une estimation générée par un robot.

Utile pour une première approche, cette estimation en ligne est assez grossière et ne peut se suffire à elle-même. Il faut faire intervenir un agent immobilier fait de chair et d’os. Il pourra apprécier le bien à sa juste valeur, en prenant en compte des éléments inestimables par un robot, tels que l’environnement, la lumière, le « cachet » de l’appartement ou de la maison, etc. Bref, ces petits détails qui font que chaque bien est unique et qui justifient un prix de vente plus (ou moins) élevé.

Là encore, des sites d’immobilier en ligne proposent de faire intervenir leurs agents sur le terrain. D’autres experts sont aussi capables d’estimer au mieux un bien, les notaires. En effet ils sont les mieux placés car très au fait des transactions réalisées sur le marché en question et aussi parfois plus impartiaux.

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De l’estimation… au prix de vente

Certains vendeurs choisissent de tenter leur chance en fixant un premier prix de vente au-dessus de son estimation, le temps d’une ou deux semaines, pour prendre la température avant de le baisser si personne ne l’a acheté.

Cette technique peut se justifier sur des marchés où les biens sont très convoités comme Paris, Bordeaux ou Lyon. Néanmoins, cette pratique peut s’avérer risquée étant donné que le bien aura déjà été aperçu plusieurs fois par les acheteurs potentiels qui pourraient s’en lasser. Aussi certains pourraient utiliser l’argument du temps écoulé depuis la première mise en vente du bien. En effet, plus un bien reste longtemps sur le marché, plus cela signifie que son prix de vente affiché est supérieur à la valeur du marché puisqu’il n’a pas encore trouvé d’acquéreur.

 

En conclusion, pour estimer son bien immobilier

  • Faire des recherches et visites pour avoir une première idée de la valeur du bien
  • Bien prendre en compte tous les critères du bien : la localisation, l’état du bien, la présence d’un balcon, d’une vue, de peu de vis-à-vis, etc.
  • En cas de doute, faire appel à un ou des professionnels pour être sûr de mettre son bien en vente au prix le plus proche de la réalité du marché