Bilan du marché immobilier français au premier trimestre 2020

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Après une année 2019 très dynamique, le premier trimestre de cette année 2020 est intéressant à analyser. Un début d’année fort, une fin de premier trimestre 2020 remplie d’incertitudes, de nouvelles hypothèses qui émergent, et des stratégies qui se construisent. L’immobilier est certes considéré comme étant une valeur sûre qui attire déjà un bon nombre d’investisseurs. Quel rôle cette crise de Covid 19 a t-elle joué pour le secteur de l’immobilier, et quel sera son impact futur ?

Bilan du marché immobilier français au premier trimestre 2020

Le début d’année 2020 apporte plusieurs nouvelles pour le secteur immobilier, notamment l’évolution des taux d’emprunt, des prix de l’ancien, ou encore le nouvel indice de référence des loyers.

En général, à la fin du premier trimestre, c’est à dire au mois de mars, l’immobilier français bat son plein. Mais, cette année, l’hiver n’a pas été très calme : les prix ont progressé de 0,3% . Pour le mois de février, on a observé une hausse de 0,5% des prix dans les plus grandes métropoles, et de 1,3% dans la capitale ! Aujourd’hui, le prix moyen au mètre carré en France est de 3 636€ pour un appartement, et 2 013 € pour une maison.

Le durcissement à l’accès aux prêts immobiliers, recommandé par le par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), a commencé à être mis en place par les banques afin de ralentir la ruée vers les emprunts, encouragée par les taux immobilier extrêmements favorables. En 2019, 1,3 millions de prêts ont été accordés en France. Les banques revoient donc les conditions d’emprunt et ralentissent le rythme : le taux d’endettement ne pourra pas dépasser les 33%, l’apport personnel sera d’au moins 10% du montant et la durée du prêt ne pourra plus dépasser les 25 ans. Ces derniers éléments sont déjà observés depuis le début d’année : en décembre 2019, la durée moyenne d’un emprunt immobilier était de 232 mois, avant d’atteindre 227 mois en janvier 2020. Fin janvier, déjà 100 000 demandes de crédit immobilier ont été refusées. 

Suite à la crise de Covid 19, le rythme est évidemment perturbé. Selon la Fnaim, 100 000 transactions en cours ont été suspendues. La fin du trimestre a été touchée par une chute du volume de ventes. D’après Laurent Vimon, président de Century 21 France, la vente des appartements a baissé de 81% et celle des maison de 80%.

Pour ce premier trimestre 2020, l’indice de référence des loyers augmente de 0,92% sur un an, et de 0,95% au trimestre précédent, avant d’atteindre 130,57 d’après l’INSEE.

Plusieurs lois, déjà mises en place, ont été prolongées, notamment le PTZ dans les zones détendues, la loi Denormandie, ou encore la loi Cosse.

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Bilan marché immobilier parisien

Selon les notaires du Grand Paris, l’année 2020 débute bien, avec une hausse au niveau des ventes et des prix. Paris, toujours très attrayante pour les investisseurs, a vu son prix augmenter de 31% depuis 2015. Aujourd’hui, certains arrondissement voient leur mètre carré atteindre les 11 000€. Le mètre carré à Paris a atteint une moyenne de 11 014 euros en février 2020. L’augmentation des prix dans la capitale est observée, mais ralentit, selon le Baromètre LPI-SeLoger.

L’écart entre les différents arrondissements reste bien prononcé, comme par exemple entre le 19e arrondissement, considéré comme étant le moins cher, où le mètre carré coûte 7 998€ en moyenne, et 7e arrondissement de la capitale qui affiche un mètre carré à 13 991€. Quant aux loyers, la moyenne parisienne s’élève à 1 618€ pour un logement vide, contre 1 838€ pour un meublé.

A Paris, l’indicateur de tension immobilière était de 23% en mars 2020. Cela signifie que le nombre d’acheteurs est 23% plus élevé que le nombre de logements à la vente, démontrant la dynamique du marché.

Cette année, moins de villes pourront bénéficier du dispositif Pinel 2020, car les anciens dispositifs ont entraîné des constructions dans des zones où cela n’était pas forcément nécessaire. Paris fait bien partie des villes qui peuvent profiter de ce soutien à la construction de logements. 

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Bilan marché immobilier bordelais

Bordeaux a connu une flambée de prix spectaculaire ces dernières années, qui a fait d’elle la troisième ville la plus chère de France derrière Paris et Lyon, avec un mètre carré à 4539€ en moyenne, en mars. Mais, cette année, le rythme a nettement ralenti. Le premier trimestre 2020 se clôture avec un prix moyen au mètre carré de 4 259€ pour un appartement et 4 673€ pour une maison. Quant au loyer, il est entre 10 et 16€ par mètre carré, selon le bien.

Comme dans de nombreuses villes, les prix fluctuent selon les quartiers. Par exemple, à Bordeaux, dans le quartier de l’Hôtel de Ville et de Quinconces, le mètre carré atteint 5424 € en moyenne pour un appartement, et 4944€ pour une maison, contre un loyer mensuel moyen de 15,1€ au mètre carré. Vers la place Paul Doumer, le mètre carré est de 5458€ en moyenne pour un appartement, et 5190€ pour une maison. Le quartier Le Lac, voit des prix légèrement plus bas, avec 4259€ en moyenne au mètre carré pour un appartement, et 4673€ pour une maison. Sur le Quai de la Souys, le mètre carré vaut 3539€ pour un appartement, et 4133€ pour une maison.

Source : Efficity

Bordeaux affiche un indicateur de tension immobilière de 10%. En août 2019, Bordeaux comptait moins d’un acheteur pour deux annonces.

Bilan marché immobilier lyonnais

Lyon a connu une très belle croissance immobilière qui s’est confirmée l’année dernière. En effet, pour clôturer l’année 2019, le prix moyen s’est fixé à 4230 € au mètre carré, selon la Fnaim. Le prix médian étant de 4480 € selon les notaires de France. 

L’année 2020 a commencé avec cette même croissance. “Une semaine après les fêtes, c’était reparti”, selon Franck Vitali, de Century 21. Selon lui, il n’y a pas eu de ralentissement de la demande, surtout pour les quartiers attrayants du Vieux Lyon et de la Presqu’île.

Source : Mediacities

Les prix au mètre carré dans la ville de Lyon et dans sa métropole croient en ce début d’année. Le seuil symbolique des 10 000 € au mètre carré a été franchi dans le quartier de la Croix-Rousse. Fin janvier, le prix moyen du mètre carré à Lyon a dépassé les 5 600€.

Dans le 6e arrondissement de Lyon, considéré comme étant un quartier bourgeois, le prix du mètre carré s’élève à 5 936€ en moyenne. Un réel écart d’environ 1400€ sépare ce dernier du 7e arrondissement, qui voit son prix moyen au mètre carré à 4 564€.

L’indice de tension immobilière à Lyon est à 15% , au mois de mars de cette année. Ce chiffres est plus élevé qu’à Bordeaux mais plus bas que pour la capitale.

Bilan marché immobilier marseillais

Le marché immobilier Marseillais est relativement accessible, en comparaison aux autres grandes villes. Bonne nouvelle, le prix suit une belle croissance dans la cité phocéenne, avec une hausse annuelle de plus de 6,5% à la fin janvier 2020. Quatre arrondissements de la ville ont vu le prix du mètre carré renchérir de plus de 12% : Le 1er arrondissement observe une hausse de 12,6%, le 3e arrondissement de 13,4%, le 7e de 13,9% et enfin, le 14e arrondissement bat les record avec une augmentation de 25% ! 

En moyenne, le prix du mètre carré moyen à Marseille est de 2848€ pour un appartement, et de 3 586€ pour une maison. Cette évolution a permis au prix moyen signé au mètre carré d’atteindre 3291€ dans l’ancien, avec une marge de négociation de 3,8%. Le prix d’achat moyen est d’environ 288 086€, sans compter les frais de notaires et d’agence.

Marseille est une ville aux nombreuses facettes ; chaque quartier cache un aspect propre à lui. Le prix du mètre carré fluctue de manière importante entre les différentes zones de la ville. 

A la fin du premier trimestre 2020, dans le 7e arrondissement de Marseille, le prix moyen au mètre carré est de 4 063€ pour un appartement et de 5 115€ pour une maison. 

Dans le 6e arrondissement marseillais, le prix au mètre carré pour un appartement s’élève à 3 082€ et 4 410 € pour une maison. 

Dans le 2e arrondissement, qui regroupe le quartier de la Joliette, et celui de l’Hôtel de Ville, un mètre carré coûte 2 829€ pour un appartement et 3 244€ pour une maison. 

Et, le 3e arrondissement, souvent considéré comme étant le plus pauvre, voit son mètre carré vendu à 1 663€ pour un appartement et 2 288€ pour une maison.

Source : Efficity

Comme à Bordeaux, l’indicateur de tension immobilière à Marseille est de 10% pour ce premier trimestre.

Changements pour le dernier trimestre de l’année

Malgré la crise sanitaire et économique que l’on vit, 70% des 2500 acquéreurs potentiels interrogés par SeLoger affirment vouloir poursuivre leur projet immobilier. L’année 2020 a très bien démarré et pourrait même, dès les mois de juin et juillet suivre une tendance très intéressante, avant de clôturer l’année sur de bons chiffres. 

L’immobilier reste une des trois valeurs refuges principales qui sont l’assurance vie, l’immobilier et l’or.

Plusieurs hypothèses émergent concernant le prix du mètre carré et son évolution au niveau national. Il est difficile d’avoir une “bonne réponse”, car cela dépend de plusieurs éléments, notamment la durée de la crise sanitaire, son impact économique, ou encore le taux de chômage.

On observe également de l’incertitude au niveau de l’évolution des taux immobilier. Pour l’instant, les banques augmentent légèrement leur taux de crédit immobilier, comme précisé plus haut.

L’évolution de la situation reste affaire à suivre …