Investissement immobilier : qu’est-ce que le déficit foncier ?

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Assez méconnu mais simple à utiliser, le déficit foncier vous permet de réduire votre imposition globale tout en investissant. Pour en bénéficier, c’est simple : achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le et payez moins d’impôts.

Comment ça marche ?

En déduisant les charges foncières du montant des loyers que vous percevez grâce à la location de l’appartement que vous avez rénové, vous pouvez créer un déficit foncier. Celui-ci peut ensuite être déduit de vos autres revenus imposables à hauteur de 10 700 euros par an. Vous vivez à l’étranger ? Aucun problème. Ce dispositif de défiscalisation s’applique également aux non-résidents. Voilà donc comment investir dans l’immobilier locatif en France peut vous faire payer moins d’impôt en plus de vous permettre de vous constituer un patrimoine de qualité.

D’ailleurs, si le dispositif du déficit foncier connait un vif succès, c’est parce qu’il offre de nombreux avantages à ceux qui souhaitent investir. Premièrement, le déficit foncier n’est pas une niche fiscale classique. C’est un dispositif institué depuis 1993 et la loi Balladur qui relève donc du droit commun et qui n’est pas près de disparaître. Ensuite, contrairement aux dispositifs de défiscalisation Pinel, Duflot ou Scellier, le déficit foncier est appliqué sur les logements anciens qui présentent des garanties de rentabilité bien plus élevées.

Comment bénéficier du dispositif de déficit foncier ?

Afin de pouvoir profiter du déficit foncier, il faut absolument respecter trois conditions : acheter un appartement ancien, effectuer des travaux de rénovation suffisamment conséquents pour créer un déficit foncier et mettre cet appartement en location pendant au moins 3 ans sans interruption. Vous devez aussi adopter le régime d’imposition dit “réel” sur les revenus fonciers et vous assurer que les travaux réalisés sont bien des travaux de rénovation.

Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul du déficit foncier. Enfin, assurez-vous de posséder toutes les factures des travaux afin de pouvoir vous justifier devant l’administration fiscale.

Comment calculer le déficit foncier ?

La formule est assez simple. Il vous suffit d’enlever les frais et charges imputables au logement en question au montant des loyers perçus. Les frais et charges qui peuvent être pris en compte sont multiples : les charges de copropriété, les frais de gestion, l’impôt foncier, les frais de diagnostics obligatoires, les intérêts d’emprunt et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Si le montant de ces frais et charges cumulés est supérieur au montant des loyers perçus, la différence entre les deux représente votre déficit foncier. Vous pourrez alors déduire ce montant de vos revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Cependant, la partie qui concerne les intérêts d’emprunt ne peut pas être déduite des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

Prenons l’exemple d’un expatrié français vivant à New York qui a choisi d’investir dans un appartement ancien à Paris. Il a réalisé 32 000 euros de travaux de rénovation et a payé une taxe foncière qui s’élève à 1 350 euros. Les charges de copropriété sont de 1 200 euros et il a également payé pour 16 000 euros d’intérêts d’emprunt. Il a au total perçu 14 000 euros de loyers.

Il a donc un déficit de 36 550 euros (50 550 – 14 000 = 36 550).

Ce déficit est constitué pour 2 000 euros par les intérêts d’emprunt (14 000 – 16 000 = 2 000).

Cet expatrié français pourra donc déduire 10 700 euros de ses revenus imposables. Il pourra également déduire les 25 850 euros restant de ses revenus fonciers perçus pendant les 10 années suivantes.

Combien peut-on économiser grâce au déficit foncier ?

Plus votre niveau d’imposition est élevé, plus cet outil de défiscalisation est intéressant. Poursuivons avec l’exemple de notre expatrié français qui a investi dans un appartement à Paris. S’il est imposé à 41%, il pourra économiser 4387 euros d’impôt sur son revenu imposable dès la première année (10 700 x 0,41). Les 28 850 euros restant de son déficit foncier pourront lui permettre d’effacer les 14 000 euros de revenus fonciers perçu l’année suivante puis encore 14 850 euros l’année suivante.

A noter : les charges d’emprunt sont traitées un peu différemment par l’administration fiscale. Elles sont exclues du calcul initial pour savoir si vous êtes en situation de déficit. Si l’ensemble des autres charges déductibles vous permet d’être en situation de déficit quand même, les frais d’emprunt s’ajouteront à cette somme. Si ce n’est pas le cas, ils seront reportés à l’année suivante.

Le dispositif du déficit foncier lui aura donc permis d’investir dans l’immobilier locatif à Paris tout en payant moins d’impôt. Une opération doublement gagnante pour notre expatrié.