Comment investir dans l’immobilier en France sans payer d’impôt sur les revenus locatifs

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Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif en France il faut savoir que les revenus issus de la location de ce logement seront imposés selon le régime fiscal français. Celui-ci prévoit plusieurs impôts pour ces bénéfices locatifs dont l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2%) et les cotisations sociales (même pour les expatriés depuis 2021) si le bien est affilié au régime bailleur LMP. Il y a aussi la taxe foncière mais celle-ci est incompressible.

Dès lors que vous envisagez cet investissement il devient très important de comprendre comment réduire cette charge fiscale et augmenter la rentabilité de votre investissement.

Règle d’or : Investir en LMNP et opter pour le régime réel

La location en meublé non-professionnelle est beaucoup plus avantageuse pour les expatriés, explications.

En LMNP vous échappez aux cotisations sociales

Seuls les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu sont  prévus. Dans le cas d’une location en LMP (location en meublé professionnel), les bénéfices sont assujettis aux cotisations sociales. Ces cotisations s’élèvent à 35% des bénéfices. Tandis que pour une location en LMNP, ce sont les prélèvements sociaux dont le taux est de 17,2%. Sauf pour les non-résidents suisses et non-résidents de l’espace économique européen les prélèvements sociaux s’élèvent à 7,5% des bénéfices.

Le régime LMP (location meublé professionnelle) s’applique automatiquement depuis 2021 aux locations dont les revenus génèrent plus de 23.000€ annuels ou représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal en France. Ainsi, généralement si vous êtes expatrié, ce régime s’applique dès lors que vous dépassez le seuil des 23.000 € de revenus locatifs annuels.

 

Le régime réel permet de déduire toutes ses charges et l’amortissement du bien et des meubles

Il existe deux méthodes principales de déclarer ses revenus locatifs : le régime micro-BIC pour les locations meublées  (les revenus doivent être inférieurs à 72.600 €) et le régime réel.  L’imposition des bénéfices se détermine sur le revenu net foncier.

Dans le cas du régime micro-BIC, le revenu net foncier équivaut à 50% des loyers annuels charges comprises (location meublée uniquement).

Le revenu net foncier, dans le cas du régime réel est égal aux revenus locatifs MOINS toutes les charges liés à la location du bien moins les amortissements (biens et meubles). En clair plus on déduit de charges plus on réduit le revenu net foncier. Quand celui-ci est nul ou négatif, on ne paie pas d’impôts.

Ce sont les charges suivantes qui sont prises en compte :

  • intérêts d’emprunt (seuls les intérêts, pas les annuités)
  • charges de copropriétés
  • taxe foncière
  • assurance d’emprunt et de propriétaire
  • frais de notaire et frais d’agence la première année (année de leur paiement) – en cas de déficit celui-ci est reporté sur dix ans (uniquement dans le cas d’une location en meublé)
  • frais de gestion comptable
  • l’entretien et les réparations
  • l’amortissement du bien : sur 20 ans
  • l’amortissement des meubles : sur 7 ans

My expat investissement locatif

Exemple chiffré – j’achète un appartement à Bordeaux pour 250.000 €

Prix d’acquisition : 250 000€

  • Loyer annuel : 12 000€
  • Charges : 5000€
  • Meubles : 5000€
  • Amortissement du bien immobilier sur 20 ans, on amortit 80% du prix du bien :  80% * 250 000 / 20 = 10 000€ / an d’abattement pendant 20 ans
  • Amortissement meubles sur 10 ans : 500 € / an d’abattement pendant 10 ans

Détermination de la base imposable (revenu net foncier) : Revenus bruts – charges – amortissements

12 000 – 5 000 – 10 000 – 500 = – 3 500€
Base imposable = 0€
Déficits Amortissements réputées différés : 3 500€ reportables indéfiniment sur des revenus LMNP

Ainsi dans ce cas précis, la base imposable ou revenu net foncier est négatif. Vous ne payez pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.

Imposition pour la location nue

Pour terminer, la location en nue ou Pinel est souvent moins avantageuse pour le projet d’un expatrié. La loi Pinel est intéressante quand on cherche à réduire son impôt sur le revenu. Or dans le cas d’une expatriation les revenus sont imposés dans le pays d’expatriation. Ensuite, le régime micro-foncier ne permet de bénéficier que d’un abattement de 30% (vs 50% en location meublée) dans le calcul de la base imposable.

Enfin le régime réel dans le cas d’une location nue ne permet pas de déduire d’amortissement du bien ou des meubles.

 

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