Investissement locatif à Tours : où acheter et comment investir ?

En octobre 2026, un investissement locatif à Tours dans un appartement coûte en moyenne 3 012 € le m² à l’achat pour un loyer de 14 € le m² par mois, soit un rendement brut d’environ 5,6 % avant frais de notaire, charges et impôts (MeilleursAgents, relevés d’octobre 2026). La demande repose sur près de 36 500 étudiants dans l’agglomération. Les quartiers les moins chers, Rives du Cher et Les Fontaines, se vendent sous 1 900 € le m², mais un rendement élevé ne remplace pas l’examen du DPE, de la copropriété et du statut fiscal.

Ce qu’il faut retenir

Quatre points résument le marché tourangeau en octobre 2026.

• Rendement brut moyen : environ 5,6 % (14 €/m² de loyer pour 3 012 €/m² à l’achat), contre 4,7 % au prix médian du Centre et 9,0 % sur le papier aux Fontaines.
• DPE : les logements classés F sont interdits à la location au 1er janvier 2028 ; chiffrez les travaux avant l’offre.
• Fiscalité : 18,6 % de prélèvements sociaux en LMNP depuis les revenus 2025 ; le Jeanbrun exige 9 ans de location nue à loyer plafonné.
• Expatrié : apport de 20 à 30 %, 6 à 10 semaines pour un accord de prêt, signature à distance possible.

Le choix du quartier fixe à la fois le prix d’achat, le loyer et le profil du locataire : c’est la première décision à prendre.

Combien coûte un appartement à Tours en 2026 ?

Le prix d’un appartement dépend de l’année de référence et de la méthode de calcul. Le tableau rassemble les relevés les plus récents.

Les notaires ont enregistré en 2025 un prix médian de 2 839 €/m² pour les appartements, contre 3 012 € en moyenne en octobre 2026. L’écart de 173 € reflète l’année de référence et la méthode : une médiane de ventes conclues d’un côté, une moyenne estimée de l’autre. On relève un recul des prix de 5,1 % en 2025. Pour fixer un budget, partez de la médiane 2025 et vérifiez-la sur les annonces du quartier visé.

Quel loyer et quel rendement espérer à Tours ?

Le loyer moyen d’un appartement atteint 14 € le m² en octobre 2026, contre 12,90 € pour une maison. Le rendement brut se calcule ainsi : 14 € × 12 mois ÷ 3 012 € = 5,6 %.

Les petites surfaces se louent plus cher au m². Deux annonces en cours le montrent : un studio de 26,49 m² construit en 2024 en hypercentre à 575 € hors charges (21,70 €/m²), et un studio de 26 m² dans le 37200 à 450 € hors charges (17,30 €/m²). Deux annonces ne font pas une statistique, mais elles expliquent pourquoi un studio dépasse souvent la moyenne de 14 €.

Le rendement brut ignore les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l’ancien selon LCL Banque privée), la taxe foncière, les charges de copropriété et la vacance. L’exemple chiffré plus bas intègre les frais de notaire et le crédit.

Dans quels quartiers de Tours investir ?

Les prix médians des appartements vont de 1 654 € à 3 554 € le m² selon le quartier. Le tableau classe huit quartiers du moins cher au plus cher.

Source : DVF 2026. analyse Myexpat

Centre et Grammont : les marchés les plus profonds

Le Centre et Grammont concentrent le plus de transactions, ce qui facilite la revente. Au prix médian du Centre et avec le loyer moyen de 14 €/m², le rendement brut tombe à 4,7 %, contre 5,6 % pour l’ensemble de la ville. Ce calcul reste indicatif : le loyer réel d’un quartier peut s’écarter de la moyenne.

Velpeau et Febvotte-Marat : le secteur de la gare

La Fuye-Velpeau se vend 3 149 €/m² et Febvotte-Marat 2 406 €/m², ce qui place ce dernier parmi les cinq quartiers les moins chers de Tours pour l’appartement. Febvotte-Marat offre un bâti de faubourg, une forte densité de commerces et la gare à quelques rues. Le boulevard Jean-Royer, en limite nord du quartier, accueillera la ligne 2 de tramway. Paris se trouve à un peu plus d’une heure en TGV, un atout pour les actifs qui travaillent hors de Touraine.

Deux-Lions, Les Fontaines et Rives du Cher : étudiants et prix bas

Les Deux-Lions, sur la rive sud du Cher sont adaptés au public étudiant. Le quartier se vend 3 173 €/m². Les Fontaines (1 868 €/m²) et Rives du Cher (1 654 €/m²) affichent les prix les plus bas. Au loyer moyen de 14 €/m², un achat à 1 868 €/m² donne 9,0 % de rendement brut sur le papier. Seule une annonce comparable confirme le loyer réel, et seule la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale révèle l’état de la copropriété et les travaux votés.

Studio, T2 ou appartement à rénover : quelle stratégie choisir ?

Il n'existe pas de typologie gagnante pour tous les investisseurs. Le choix doit dépendre du budget disponible, du public locataire, du temps consacré à la gestion et du montant des travaux.

Le studio meublé : une stratégie adaptée à une demande précise

Le studio peut convenir à un investisseur qui recherche une petite surface proche d'un campus, des transports et des commerces.

Il faut toutefois calculer le rendement en intégrant le coût du mobilier, les réparations, le renouvellement des équipements et les périodes sans locataire. Le calendrier universitaire peut aussi influencer les dates de départ et de relocation.

Pour un expatrié, la gestion déléguée peut réduire la charge opérationnelle, mais elle ajoute des frais à intégrer dans le calcul.

Le T2 : une demande potentiellement plus diversifiée

Un T2 peut viser un étudiant qui souhaite davantage d'espace, un jeune actif ou un couple. Cette diversité constitue un avantage possible, à condition que le loyer soit cohérent avec le budget des locataires du secteur.

Le T2 de 40 m² utilisé dans notre simulation constitue un exemple de budget, et non une preuve qu'un tel bien se loue systématiquement 560 € par mois.

L'appartement à rénover : calculer le coût total avant de se décider

Un prix d'achat attractif peut être compensé par des travaux coûteux, notamment si le logement est énergivore ou si la copropriété nécessite une intervention importante.

Avant de faire une offre, demandez des devis, examinez les diagnostics et consultez les documents de copropriété. Le budget doit inclure les travaux privatifs, les éventuels travaux collectifs et une réserve pour les imprévus.

Le projet n'est intéressant que si le coût total reste cohérent avec le loyer attendu et les contraintes de location.

Qui loue à Tours, et que change la ligne 2 de tramway ?

Deux éléments structurent la demande : la population étudiante et les futurs transports.

Tours compte près de 36 500 étudiants dans l’agglomération, dont 26 120 inscrits à l’Université de Tours en 2024-2025. L’agglomération rassemble plus de 40 % des étudiants du Centre-Val de Loire (plaquette Bouygues Immobilier d’octobre 2025, qui reprend les chiffres de l’université et de Tours Métropole).

La ligne 2 de tramway relie La Riche à Chambray-lès-Tours sur 12,5 km et 22 stations, pour 34 700 voyages attendus par jour et un coût de 495 millions d’euros HT (projet Lignes2tram, dépliant de 2026). La mise en service est annoncée pour 2028. La ligne dessert le campus de Grandmont, le CHRU Bretonneau et les quartiers des Fontaines et de la Bergeonnerie.

Quelles règles encadrent la location à Tours en 2026 ?

Tours ne figure pas dans la liste des territoires où le niveau des loyers est plafonné : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole, Plaine Commune et Est Ensemble (service-public.fr, liste de 2026). Vérifiez cette liste à la date de signature du bail, car elle évolue.

Le DPE : un critère à examiner avant l'offre

Le calendrier national de décence énergétique prévoit les échéances suivantes pour les locations d'habitation concernées :

Source : Service-Public.fr, logement à louer décent.

Un appartement classé F acheté en 2026 peut donc être louable aujourd'hui sous réserve des autres conditions applicables, mais le projet doit anticiper l'échéance de 2028. Il faut chiffrer les travaux nécessaires, vérifier leur faisabilité et tenir compte des règles de copropriété.

💡 Ne vous contentez pas du classement énergétique affiché dans l'annonce. Examinez le DPE complet, les recommandations de travaux et les caractéristiques du bâtiment.

La copropriété peut modifier la rentabilité

Pour un appartement, demandez les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges, les travaux votés, les éventuelles procédures et les informations disponibles sur les impayés.

Un immeuble dont la toiture, les façades, les réseaux ou le système de chauffage doivent être rénovés peut entraîner des dépenses importantes pour le propriétaire. Ces dépenses doivent être intégrées au budget d'acquisition et au calcul du rendement.

Quel statut fiscal choisir : LMNP, location nue ou dispositif Jeanbrun ?

Le statut fiscal modifie le rendement net autant que le choix du quartier. Le tableau compare les trois options pour un investisseur à Tours.

Un investisseur qui achète un appartement classé F à rénover compare donc le déficit foncier et le Jeanbrun dans l’ancien. Le premier laisse libre le niveau du loyer, le second plafonne le loyer en échange d’un amortissement. Les seuils et les dates évoluent : vérifiez-les sur une source officielle avant de signer.

Exemple chiffré : un T2 de 40 m² acheté à Tours en 2026

Le calcul part des moyennes de la ville aux valeurs d’octobre 2026. La dernière colonne indique l’hypothèse ou la source de chaque ligne.

Le loyer de 560 € couvre la mensualité de 528 € et laisse 32 € par mois. Ce solde doit absorber la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance emprunteur, l’assurance du propriétaire non occupant et la vacance. Il ne couvre vraisemblablement pas tous ces postes : le calcul de votre cas réel exige les montants de la taxe foncière et des charges figurant dans l’annonce. Chaque euro de loyer au m² en plus ajoute 480 € par an, soit 0,4 point de rendement brut.

Comment investir à Tours depuis l’étranger en 2026 ?

Investir à Tours depuis l’étranger est possible sans résider en France, à condition d’anticiper trois sujets : le financement bancaire, la sécurisation de l’achat et la fiscalité des loyers. Un non-résident peut acquérir un appartement, le louer et percevoir des revenus français, mais il doit tenir compte des exigences des banques, des formalités notariales et de la convention fiscale applicable à son pays de résidence.

La préparation doit commencer avant les visites : un bien affiché à 150 000 € ne représente pas un budget total de 150 000 €. Il faut aussi intégrer les frais d’acquisition, les éventuels travaux, le mobilier si le logement est loué meublé, les charges non récupérables et une réserve pour les périodes sans locataire.

Quel financement immobilier pour un expatrié qui investit à Tours ?

Les banques françaises étudient les dossiers de non-résidents selon plusieurs critères : pays de résidence, devise et stabilité des revenus, contrat de travail, endettement, épargne disponible et facilité à vérifier les justificatifs. Un apport de 20 à 30 % du prix du bien peut constituer une hypothèse de préparation, mais ce n’est ni une obligation légale ni une condition universelle : la demande varie selon la banque, le profil de l’emprunteur et le projet.

Avant de solliciter un prêt, rassemblez notamment :

• les justificatifs de revenus et le contrat de travail ;

• les relevés bancaires et les justificatifs de l’épargne mobilisable ;

• les tableaux d’amortissement des crédits en cours ;

• les avis d’imposition du pays de résidence ;

• les justificatifs de patrimoine et d’origine de l’apport ;

• une estimation du loyer et un budget intégrant les charges, les travaux et la fiscalité.

La capacité de remboursement doit être examinée à partir des mensualités, de l’assurance emprunteur et des charges du logement, et pas seulement du loyer brut attendu. Les banques appliquent généralement les critères d’octroi encadrés par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, notamment une limite de taux d’effort de 35 % et une durée de crédit généralement plafonnée à 25 ans, sous réserve des règles et exceptions applicables. Les revenus locatifs peuvent être pris en compte selon la méthode retenue par l’établissement : il ne faut donc pas supposer qu’ils couvriront intégralement la mensualité.

Le financement mérite d’être étudié avant de faire une offre. Le statut de non-résident, les revenus perçus dans une autre devise et les garanties demandées peuvent modifier les conditions proposées. Ces particularités sont à examiner dans le cadre d’un crédit immobilier pour expatrié, en comparant le coût total du financement plutôt que le seul taux nominal.

Comment sécuriser l’achat immobilier à distance ?

Acheter sans être sur place ne dispense pas de vérifier le bien, son environnement et les documents juridiques. À Tours, une visite vidéo ne permet pas, à elle seule, d’évaluer l’état de la toiture, les traces d’humidité, le bruit, les parties communes ou les travaux votés dans la copropriété. Une visite réalisée par un professionnel indépendant peut compléter les informations fournies par le vendeur.

Avant de vous engager, demandez et analysez les pièces essentielles :

• Le dossier de diagnostics techniques (DDT), notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’électricité ou le gaz lorsque les diagnostics sont requis, ainsi que les informations relatives aux risques.

• Les documents de copropriété : procès-verbaux des assemblées générales, charges, travaux votés ou envisagés, règlement de copropriété et informations sur les éventuels impayés.

• Les justificatifs de travaux : devis détaillés, factures disponibles et, si nécessaire, avis d’un artisan ou d’un maître d’œuvre.

• Les éléments locatifs : loyers réellement pratiqués pour des biens comparables, charges récupérables, demande dans le secteur et contraintes éventuelles liées à la location envisagée.

Le DPE mérite une attention particulière. Pour un achat en 2026, un logement énergivore peut entraîner un coût de rénovation ou limiter la stratégie locative. Il faut chiffrer les travaux avant de calculer la rentabilité, plutôt que de se fier au seul prix d’achat.

La signature peut être organisée avec le notaire selon les modalités adaptées au dossier, notamment par procuration lorsque les conditions sont réunies. En cas d’achat d’un logement par un particulier, le délai légal de rétractation de 10 jours prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation s’applique dans les conditions prévues par ce texte après la notification de l’avant-contrat. Ce délai ne remplace pas les vérifications à mener avant la signature.

Enfin, organisez la gestion avant la remise des clés : recherche du locataire, vérification du dossier, état des lieux, encaissement des loyers, suivi des réparations et traitement des impayés. Un mandat de gestion peut déléguer certaines tâches à un professionnel, mais il ne supprime ni les frais de gestion ni la responsabilité du propriétaire concernant ses obligations légales.

Quelle fiscalité pour les loyers d’un non-résident en France ?

Un expatrié fiscalement domicilié hors de France reste susceptible d’être imposé en France sur les revenus locatifs d’un bien situé à Tours. L’article 4 A du Code général des impôts pose le principe de l’imposition des revenus de source française pour les personnes fiscalement domiciliées en France ; pour les non-résidents, il faut examiner les règles françaises applicables aux revenus concernés et les dispositions de la convention fiscale conclue entre la France et le pays de résidence.

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026, l’article 197 A du Code général des impôts prévoit en principe un taux minimum d’imposition de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, puis de 30 % au-delà. Ces taux minimums ne signifient pas que tous les loyers sont automatiquement taxés à ces taux : le calcul porte sur le revenu imposable et le contribuable peut demander l’application du taux moyen lorsque celui-ci est plus favorable, en justifiant ses revenus mondiaux. Les règles applicables doivent être vérifiées pour l’année de revenus concernée.

Le régime dépend également du type de location :

• Location nue : les loyers relèvent en principe des revenus fonciers. Le régime applicable dépend notamment du montant des recettes et des conditions d’accès au régime micro-foncier ou au régime réel.

• Location meublée : les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire doit examiner les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel, ainsi que le régime micro-BIC ou réel.

• Prélèvements sociaux : leur application aux revenus immobiliers des non-résidents dépend notamment de leur situation d’affiliation à un régime de sécurité sociale et des règles applicables. Il ne faut pas les ajouter mécaniquement au calcul sans vérifier le cas individuel.

En location meublée, le régime réel peut permettre de déduire les charges admises et, sous conditions, de pratiquer des amortissements. Il implique en contrepartie une comptabilité et des obligations déclaratives plus exigeantes. Le choix ne doit donc pas être fait sur la seule promesse d’une fiscalité faible : il faut comparer le résultat imposable, les frais de comptabilité et les conséquences à la revente.

La convention fiscale doit aussi être vérifiée au regard du pays où vous résidez. Elle peut déterminer comment les revenus immobiliers français sont imposés et comment une éventuelle double imposition est évitée. La déclaration française ne dispense pas nécessairement de déclarer les revenus dans le pays de résidence.

Comment MyExpat accompagne un investissement à Tours depuis l’étranger ?

Pour un expatrié, la difficulté n’est pas uniquement de trouver un appartement à Tours : il faut vérifier que le prix, le loyer réaliste, les travaux, le financement et le régime fiscal forment un projet cohérent. Un bien affiché à 120 000 € peut être moins intéressant qu’un autre plus cher si sa copropriété nécessite des travaux importants ou si son DPE impose une rénovation à court terme.

MyExpat accompagne les expatriés dans la préparation de leur projet immobilier en France, notamment pour structurer la recherche, comparer les biens selon des hypothèses locatives réalistes et coordonner les étapes avec les professionnels concernés. Selon les besoins, le projet peut également nécessiter l’intervention de partenaires spécialisés dans le financement, les travaux, la gestion locative ou la fiscalité.

L’objectif est de prendre une décision à partir d’un budget complet et de risques identifiés, et non d’un rendement brut isolé. Un audit stratégique permet de confronter votre apport, vos revenus, votre pays de résidence et votre horizon de détention aux caractéristiques du marché tourangeau, avant de vous engager dans une acquisition.