Investissement immobilier pour expatrié : est-il intéressant d’investir en SCI ?

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Vous envisagez un projet immobilier et vous cherchez à optimiser la fiscalité de vos revenus ? Et vous avez des questions sur la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants ? Vous êtes beaucoup d’expatriés à considérer un projet immobilier en France depuis votre pays d’expatriation. Enfin, vous êtes aussi nombreux à vous demandez si constituer une SCI présente un avantage pour réaliser cet investissement. Mais alors, une fois pour toute, quels sont les intérêts d’investir dans de l’immobilier à travers une SCI quand on est expatrié ?

Investir en SCI mais obligation de louer vide

La SCI, société civile immobilière, est une forme de société qui, comme son nom l’indique, a pour vocation l’investissement dans l’immobilier. Par ailleurs, la société étant « civile », elle interdit de contenir des biens loués meublés (les revenus de biens loués en meublé étant des revenus commerciaux et non civils).

Plus techniquement, la SCI permet donc la détention d’un bien immobilier par deux ou plusieurs personnes, physiques ou morales, parentes ou non. Mentionnons que les statuts peuvent être rédigés sous seing privé. Il est toutefois conseillé de recourir à un professionnel pour éviter les problèmes.

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Optimiser la transmission de patrimoine

Lors d’une succession, des droits de donations s’appliquent à la valeur du patrimoine transmis, déduction faite d’un abattement forfaitaire, dont le montant est basé sur le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Or il est bien plus facile de partager équitablement des parts d’une société pour qu’elles ne dépassent pas cette somme plutôt qu’un appartement ou une maison.

Ainsi vous pouvez tout à fait transmettre une donation de vos parts de sci à vos enfants. Par exemple vous pouvez léguer jusqu’à 100.000 € de parts de SCI à chacun de vos enfants (pour bénéficier de l’exonération d’impôts, renouvelable tous les 15 ans).

De plus, la base de calcul des droits de donations tient compte des dettes de la SCI. Concrètement, si vous avez contracté un emprunt immobilier pour votre investissement via la SCI, les droits à payer seront donc moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct.

Investir en SCI quand on est expatrié, en conclusion…

La SCI à donc des avantages en matière de transmission et de successions. Par contre la SCI ne présente pas d’avantage fiscal, comme beaucoup de monde le pense. Ajouté au fait qu’il n’est pas possible de faire de la location meublée dans une SCI (qui est un des seuls mécanisme fiscal, avec le déficit foncier, intéressant pour les non-résidents et les expatriés). Il n’est donc fiscalement pas intéressant d’investir à travers une SCI pour un expatrié.

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Quelles sont les autres possibilités pour investir dans l’immobilier à plusieurs ?

En détention directe : l’indivision et le démembrement

Les deux autres solutions les plus fréquemment présentées sont l’indivision et l’investissement en démembrement.
Pour l’indivision c’est relativement simple. Les personnes impliquées investissent dans un bien ensemble et deviennent propriétaires proportionnellement à hauteur de leur investissement initial. C’est le mode d’acquisition souvent utilisé par les couples en concubinage par exemple.
Le démembrement implique de diviser le droit de propriété entre l’usufruitier et le nue-propriétaire. C’est un peu comme un bail. L’usufruitier dispose du droit d’usage et de revenus et le nue-propriétaire possèderait les murs.

En détention indirecte (en dehors de la SCI)

La création d’une société imposable à l’impôt sur le revenu

Dans ce cas on fait référence à une SNC, une SARL de famille ou d’une EURL imposable à l’impôt sur le revenu.

La création d’une société imposable à l’impôt sur les sociétés

Mentionnons ici aussi une SARL ou une SCI.
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