Vous envisagez de vous installer au Portugal ou d’y investir tout en conservant votre résidence fiscale en France ? Comprendre la fiscalité des non-résidents au Portugal est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et optimiser vos revenus. En 2026, le Portugal reste attractif grâce à sa fiscalité avantageuse sur les revenus locaux et étrangers, mais certaines règles ont évolué : taux d’imposition actualisés, obligations déclaratives et fermeture du régime NHR pour les nouveaux arrivants.
Dans ce guide complet, nous vous expliquons qui est concerné, quels revenus sont imposables, comment éviter la double imposition avec la France et quelles stratégies adopter pour protéger et faire fructifier votre patrimoine.
Comprendre la résidence fiscale au Portugal
Avant de parler d’impôts, tout commence par une question simple en apparence : où êtes-vous considéré comme résident fiscal ? La réponse conditionne directement la fiscalité des non-résidents au Portugal et les revenus réellement imposables sur place.
Qui est résident ou non-résident au Portugal ?
Le Portugal applique des critères précis pour déterminer la résidence fiscale. Vous êtes considéré comme résident fiscal portugais si vous remplissez l’une de ces conditions :
vous séjournez plus de 183 jours sur le territoire portugais au cours d’une période de 12 mois,
ou vous disposez d’un logement au Portugal dans des conditions laissant supposer qu’il constitue votre résidence habituelle.
À l’inverse, si vous ne remplissez aucun de ces critères, vous relevez du statut de non-résident fiscal. Dans ce cas, la règle est claire : seuls les revenus de source portugaise sont imposables au Portugal. Les revenus perçus en France ou dans un autre pays ne sont pas taxés localement, sous réserve des conventions fiscales applicables.
Conséquences fiscales pour les expatriés français
La distinction entre résident et non-résident a des effets directs sur votre imposition.
Un résident fiscal portugais est imposé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux : salaires, pensions, loyers, dividendes ou plus-values, qu’ils proviennent du Portugal ou de l’étranger. En contrepartie, il peut bénéficier de mécanismes d’allègement ou de crédits d’impôt prévus par la convention fiscale France–Portugal.
Un non-résident fiscal, en revanche, reste imposé uniquement sur ses revenus de source portugaise. Les autres revenus continuent d’être déclarés et taxés dans le pays de résidence fiscale, le plus souvent la France.
La convention fiscale franco-portugaise joue ici un rôle clé. Elle permet d’éviter une double imposition et précise où chaque catégorie de revenu doit être taxée. Par exemple :
les pensions publiques françaises restent imposées en France, même si le bénéficiaire vit au Portugal,
les pensions privées peuvent être imposées au Portugal selon le statut fiscal du contribuable,
les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien.
Bien comprendre son statut fiscal permet d’anticiper les déclarations à effectuer, d’éviter les erreurs coûteuses et de structurer intelligemment son projet d’expatriation ou d’investissement au Portugal.
Revenus soumis à l’impôt au Portugal : focus immobilier
Dans le cadre d’un projet immobilier, comprendre la fiscalité des non-résidents au Portugal permet d’anticiper la rentabilité réelle d’un investissement. Loyers, plus-values, financement, statut fiscal : chaque élément influence le coût final et les obligations déclaratives.
Revenus d’activité et capacité d’emprunt
Même si les salaires ne sont pas directement liés à l’immobilier, ils jouent un rôle clé dans l’obtention d’un financement.
Un non-résident percevant des revenus professionnels de source portugaise est imposé à un taux forfaitaire de 25 %. Pour les expatriés, la stabilité des revenus, leur pays d’origine et leur fiscalité influencent fortement l’analyse bancaire lors d’une demande de prêt immobilier au Portugal.
Les travailleurs à distance et freelances doivent être particulièrement vigilants : le lieu d’imposition de leurs revenus peut impacter leur capacité d’emprunt et la perception du risque par les banques portugaises ou françaises.
Revenus locatifs : cœur de la fiscalité immobilière
Les loyers issus d’un bien immobilier situé au Portugal sont systématiquement imposables au Portugal, quel que soit le pays de résidence du propriétaire.
Non-résidents : imposition au taux fixe de 28 % sur les loyers perçus.
Déclaration : obligation de déclarer les loyers via le portail fiscal portugais, généralement avec l’appui d’un représentant fiscal.
Pour les résidents fiscaux portugais, des mécanismes d’allègement existent selon le type de location (longue durée, location à l’année) et la structure de détention du bien. Ces dispositifs peuvent améliorer sensiblement la rentabilité nette du projet.
Plus-values immobilières : un point clé avant d’acheter
La fiscalité applicable à la revente d’un bien est souvent sous-estimée, alors qu’elle impacte directement la stratégie d’investissement.
Non-résidents : la plus-value immobilière réalisée au Portugal est taxée à 28 %.
Résidents fiscaux portugais : seule une partie de la plus-value est intégrée dans l’assiette imposable, avec une exonération possible en cas de réinvestissement dans une résidence principale, au Portugal ou dans l’Union européenne.
Ce différentiel de traitement rend le choix du statut fiscal particulièrement stratégique avant un achat immobilier, surtout pour les investisseurs à moyen ou long terme.
Pensions et immobilier locatif
Pour les retraités investisseurs, les pensions influencent indirectement la fiscalité immobilière.
Les retraites publiques françaises restent imposées en France. Les retraites privées, lorsqu’elles sont imposées au Portugal, peuvent modifier le taux global d’imposition et donc la rentabilité nette d’un investissement locatif. Une mauvaise anticipation peut entraîner un cumul d’impôts sur les loyers et sur les pensions.
Placements financiers et structuration du patrimoine immobilier
Les dividendes, intérêts et contrats d’assurance-vie ne sont pas liés directement à l’immobilier, mais ils entrent souvent dans la stratégie patrimoniale globale d’un investisseur expatrié.
Les revenus financiers de source portugaise sont soumis à un taux de 28 % pour les non-résidents, avec possibilité de crédit d’impôt selon la convention fiscale France–Portugal. Leur intégration dans la déclaration peut influencer le taux effectif appliqué aux revenus immobiliers.
Accords internationaux et double imposition
Quand on parle de fiscalité des non-résidents au Portugal, la manière dont la France et le Portugal communiquent fiscalement est un élément central, surtout pour les revenus liés à l’immobilier.
Convention fiscale France–Portugal
La convention fiscale entre la France et le Portugal détermine précisément où chaque revenu immobilier doit être imposé. Pour un investisseur français, cela signifie que les loyers et les plus-values d’un bien situé au Portugal sont imposés au Portugal, indépendamment de votre statut fiscal en France. Ce principe protège contre une double imposition réelle, mais il faut bien connaître les détails pour optimiser son projet.
Les revenus immobiliers portugais restent soumis à l’impôt portugais même si vous êtes résident fiscal français. Grâce à la convention, ceux-ci ne sont pas à nouveau taxés en France : un crédit d’impôt égal à l’impôt payé au Portugal est accordé dans la déclaration française, ce qui compense l’imposition locale. Cette coordination empêche qu’un même revenu soit taxé deux fois à plein.
Pour l’investissement immobilier, cette règle a une conséquence concrète : les loyers perçus au Portugal ne viennent pas alourdir votre imposition en France sur ces mêmes revenus, tout en pouvant néanmoins influencer le taux effectif global appliqué à d’autres revenus en France via le mécanisme du taux effectif. C’est une subtilité dont beaucoup d’expatriés ne tiennent pas compte, au risque de voir leur facture fiscale globale augmenter sans l’avoir anticipé.
Absence de convention fiscale et risques associés
Dans les situations où aucun accord fiscal n’existe entre deux pays, chaque État peut imposer un même revenu sans coordination ni crédit d’impôt automatique. Cela peut conduire à une double imposition pure et simple : le pays où est situé l’actif immobilier et le pays de résidence fiscale imposent tous deux les loyers ou la plus-value. Ce scénario rend d’autant plus stratégique la vérification préalable de l’existence d’une convention comme celle entre la France et le Portugal avant tout investissement.
Prélèvements sociaux et interaction avec l’impôt sur le revenu
Pour un investisseur français non-résident, la question des prélèvements sociaux revient souvent. En pratique, les revenus immobiliers imposés au Portugal ne sont généralement pas soumis aux prélèvements sociaux français. En revanche, ils peuvent être pris en compte pour déterminer le taux effectif appliqué à d’autres revenus en France, ce qui peut faire “glisser” votre imposition globale française à la hausse. C’est un des points les plus techniques à intégrer lorsqu’on planifie une structure fiscale internationale autour d’un projet immobilier.
Régime des résidents non habituels (NHR) : situation 2026
En 2026, ce régime fiscal emblématique du Portugal ne concerne plus que les expatriés déjà inscrits avant sa suppression, avec des effets directs sur la fiscalité des retraites, des investissements immobiliers et des revenus étrangers.
Fin du régime NHR pour les nouveaux arrivants
Depuis la fin de l’année 2023, le régime des résidents non habituels n’est plus accessible aux nouveaux expatriés. En 2026, aucun nouveau dossier ne peut être accepté, quel que soit le profil du contribuable ou la nature de ses revenus. Le Portugal a clairement tourné la page de ce dispositif qui avait largement contribué à l’afflux d’investisseurs étrangers, notamment dans l’immobilier résidentiel et locatif.
Maintien des avantages pour les bénéficiaires existants
Les contribuables ayant obtenu le statut NHR avant sa suppression conservent leurs avantages fiscaux jusqu’au terme des 10 années prévues par la loi, sans possibilité de renouvellement. Pour ces profils, les pensions privées étrangères restent imposées à un taux forfaitaire de 10 %, bien inférieur aux taux progressifs du régime classique portugais, qui peuvent atteindre 48 %.
Sur le plan immobilier, les revenus locatifs perçus à l’étranger peuvent rester exonérés au Portugal lorsqu’ils sont imposables dans l’État de source, conformément aux conventions fiscales applicables.
Fiscalité immobilière sous le régime NHR
Même avec le statut NHR, les revenus immobiliers générés au Portugal ne bénéficient d’aucune exonération spécifique. Les loyers issus d’un bien situé sur le territoire portugais sont soumis à l’impôt portugais, en général au taux de 28 %, sauf option pour l’agrégation au barème progressif.
Les plus-values immobilières réalisées au Portugal restent également imposées localement, avec une fiscalité qui dépend du statut résident ou non-résident et de la stratégie de réinvestissement.
Nouveaux arrivants : application du régime fiscal standard
Pour les expatriés qui s’installent au Portugal en 2026 sans bénéficier du NHR, la fiscalité des non-résidents au Portugal s’applique dans sa version classique. Les loyers perçus au Portugal sont imposés à 28 %, sans abattement lié au statut d’expatrié.
Les plus-values immobilières des non-résidents sont taxées au même taux, tandis que les résidents peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération partielle en cas de réinvestissement dans une résidence principale située dans l’Union européenne.
Impacts sur les retraites et les revenus étrangers
La disparition du NHR modifie en profondeur la fiscalité des pensions et des revenus étrangers. Les pensions privées perçues par un résident fiscal portugais entrent désormais dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des taux marginaux pouvant dépasser 45 %.
Les pensions publiques françaises restent imposées en France, conformément à la convention fiscale France–Portugal, sans avantage particulier lié à la résidence portugaise. Pour les investisseurs immobiliers, cela renforce l’intérêt d’une analyse globale entre revenus locatifs, retraite et localisation du patrimoine.
Obligations déclaratives et administration fiscale portugaise
Numéro fiscal (NIF) obligatoire pour les non-résidents
Tout investisseur ou expatrié souhaitant percevoir des revenus au Portugal, qu’il s’agisse de loyers, de dividendes ou de plus-values immobilières, doit obtenir un Numéro d’Identification Fiscale (NIF). Ce numéro est indispensable pour toute transaction, déclaration ou ouverture de compte bancaire. Les non-résidents peuvent l’obtenir directement auprès de l’administration fiscale portugaise ou via un représentant fiscal résidant dans le pays, ce qui simplifie grandement les démarches.
Déclaration annuelle
Les non-résidents percevant des revenus de source portugaise sont tenus de remplir une déclaration annuelle des revenus. Depuis 2026, cette déclaration se fait obligatoirement en ligne via le portail officiel de l’administration fiscale. Le calendrier est clair : elle doit être soumise entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivant celle de perception des revenus. Les loyers et plus-values immobilières doivent être déclarés avec précision, car l’impôt portugais sur ces revenus est appliqué directement lors de l’évaluation annuelle.
Mandataire fiscal pour les non-résidents
Pour les expatriés qui n’ont pas de résidence au Portugal, la désignation d’un mandataire fiscal est fortement recommandée. Ce représentant agit comme interlocuteur auprès de l’administration fiscale, reçoit les notifications et peut effectuer les déclarations en ligne. Ce dispositif réduit considérablement le risque d’erreurs ou de pénalités et permet de gérer efficacement la fiscalité d’un portefeuille immobilier à distance.
Prélèvements sociaux et obligations pour les Français
Pour les Français non-résidents, les revenus immobiliers perçus au Portugal ne sont généralement pas soumis aux prélèvements sociaux français. Cependant, les autres revenus de source française peuvent voir leur taux effectif ajusté en fonction des revenus imposés au Portugal. Une bonne anticipation et une déclaration rigoureuse permettent d’éviter les doubles charges et de sécuriser l’investissement immobilier.
Optimiser sa fiscalité au Portugal en 2026
Investir au Portugal sans bien comprendre la fiscalité peut vite réduire la rentabilité nette d’un projet immobilier. La fiscalité des non-résidents au Portugal repose sur la nature des revenus, le statut fiscal et les conventions internationales. Pour maximiser vos économies, il est crucial de vérifier où chaque type de revenu doit être imposé.
Identifier le type de revenu et son lieu d’imposition
Les revenus immobiliers générés au Portugal, comme les loyers ou les plus-values sur la vente d’un bien, sont toujours imposables localement. Les revenus financiers ou pensions peuvent, selon votre statut et la convention fiscale France–Portugal, être imposés soit au Portugal, soit en France avec un crédit d’impôt pour éviter la double taxation.
En 2026, les taux pour les non-résidents sont précis : les loyers et plus-values sont taxés à 28 %, tandis que les revenus financiers locaux suivent le même taux forfaitaire. Pour les résidents fiscaux, les pensions privées étrangères sont intégrées au barème progressif, jusqu’à 48 %.
Stratégie pour investissements immobiliers et financiers
La clé d’un projet immobilier rentable consiste à anticiper la fiscalité dès l’achat. La localisation du bien, le choix entre résidence principale ou investissement locatif, et le statut fiscal impactent directement la rentabilité. Les non-résidents peuvent payer un impôt fixe de 28 % sur les loyers et plus-values, tandis que les résidents peuvent bénéficier d’exonérations partielles en cas de réinvestissement dans leur résidence principale ou d’optimisations liées au barème progressif.
Les investissements financiers doivent aussi être intégrés à la stratégie globale. Par exemple, des revenus de dividendes ou d’intérêts imposés au Portugal peuvent être compensés par un crédit d’impôt bilatéral en France, limitant ainsi la charge fiscale globale.
Avantages du résident fiscal vs non-résident
Être résident fiscal portugais peut offrir des leviers d’optimisation intéressants pour un investisseur immobilier. Les loyers perçus localement peuvent être intégrés au barème progressif, permettant parfois de bénéficier de tranches plus faibles si les revenus totaux restent modérés.
Les résidents ont également accès à des exonérations partielles sur les plus-values immobilières lorsqu’ils réinvestissent dans une résidence principale, un avantage absent pour les non-résidents.
Utilisation des crédits d’impôt bilatéraux
Le mécanisme de crédit d’impôt prévu par la convention fiscale France–Portugal permet d’éviter de payer deux fois sur les mêmes revenus. Par exemple, si vous percevez des loyers au Portugal et des pensions en France, vous pouvez demander un crédit d’impôt sur vos revenus français pour l’impôt déjà payé au Portugal, assurant une optimisation fiscale maximale.
Conseils pratiques pour éviter les erreurs
Pour sécuriser votre projet, anticipez les déclarations et tenez un suivi précis de tous vos revenus et placements. L’usage d’un mandataire fiscal ou d’un conseiller spécialisé en fiscalité internationale est fortement recommandé pour éviter les erreurs, les pénalités et optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.
En 2026, la rigueur dans la gestion des obligations fiscales reste le principal levier pour tirer pleinement parti du Portugal en tant que résidence ou lieu d’investissement.
Comparaison avec d’autres pays européens
Investir ou s’installer à l’étranger implique de comparer la fiscalité locale avec celle d’autres pays européens. La fiscalité des non-résidents au Portugal se distingue par ses avantages pour certains revenus, mais elle doit être évaluée dans le contexte global de votre patrimoine.
France : des prélèvements sociaux élevés
En France, les revenus du patrimoine, y compris les loyers et les plus-values immobilières, sont soumis à des prélèvements sociaux de 17,2 % en plus de l’impôt sur le revenu. Pour un expatrié français qui conserve des biens ou des revenus en France, ces charges peuvent significativement réduire la rentabilité nette de ses investissements. Cette fiscalité élevée explique en partie l’intérêt de considérer des destinations comme le Portugal pour la gestion de revenus immobiliers et financiers.
Luxembourg : fiscalité plus souple mais règles strictes
Le Luxembourg offre une fiscalité plus souple sur certains revenus, notamment les dividendes ou les intérêts, avec un taux marginal d’imposition inférieur à celui de la France pour certains profils. Toutefois, les conditions de résidence fiscale sont strictes, et le pays n’accorde pas les mêmes flexibilités que le Portugal pour les non-résidents souhaitant percevoir des revenus étrangers tout en optimisant leur fiscalité locale. Pour un investisseur immobilier, ces contraintes peuvent limiter la mobilité ou la diversification du portefeuille.
Portugal : avantage pour les résidents, vigilance pour les nouveaux arrivants
Le Portugal continue d’attirer les expatriés grâce à ses dispositifs fiscaux avantageux pour les résidents. Les pensions privées étrangères peuvent, selon le statut, bénéficier d’une imposition réduite, et les dividendes ou intérêts de source étrangère peuvent être partiellement exonérés grâce aux conventions fiscales.
En 2026, les nouveaux arrivants ne peuvent plus bénéficier du régime NHR et doivent se conformer à la fiscalité standard, avec des loyers et plus-values immobilières taxés à 28 % pour les non-résidents. Les résidents fiscaux peuvent toutefois profiter d’exonérations partielles sur les plus-values en cas de réinvestissement dans une résidence principale au Portugal ou dans l’Union européenne.
Cette comparaison montre que le Portugal reste compétitif pour les investisseurs expatriés, mais une bonne planification et une compréhension fine des règles locales sont essentielles pour maximiser les avantages et éviter les mauvaises surprises fiscales.
FAQ : Fiscalité des non-résidents au Portugal en 2026
Comment savoir si je suis résident ou non-résident au Portugal ?
Vous êtes résident si vous passez plus de 183 jours par an au Portugal ou si votre foyer principal s’y trouve. Sinon, vous êtes non-résident et imposé uniquement sur les revenus portugais.
Quels revenus sont imposables pour un non-résident ?
Les loyers, plus-values et certains revenus financiers locaux sont imposables au taux de 28 %. Les pensions publiques françaises restent imposées en France.
Comment fonctionne la convention fiscale France–Portugal en 2026 ?
Elle évite la double imposition. Par exemple, un loyer de 10 000 € au Portugal taxé à 28 % donne droit à un crédit d’impôt équivalent en France.
Les plus-values immobilières sont-elles différentes selon le statut fiscal ?
Non-résidents : 28 % sur la plus-value. Résidents : exonération partielle possible si réinvestissement dans la résidence principale.
Quels avantages pour les résidents non habituels déjà inscrits ?
Ils conservent leurs avantages jusqu’à 10 ans, avec pensions privées étrangères à 10 % et exonération possible sur certains revenus étrangers. Les nouveaux arrivants n’y ont plus droit.
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