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La question de revendre son investissement locatif revient souvent lorsque la rentabilité diminue ou que le marché évolue. Pourtant, vendre trop tôt peut fortement réduire les gains réels d’un investissement. En France, les frais d’acquisition, la fiscalité sur la plus-value et le coût du crédit rendent généralement les opérations de court terme moins rentables, surtout avant plusieurs années de détention.
Le bon moment pour revendre un investissement locatif dépend principalement de 4 critères : la rentabilité nette restante, la fiscalité applicable sur la plus-value, l’état du bien et l’évolution du marché local. Une hausse des prix seule ne suffit pas toujours à rendre une vente intéressante une fois les impôts, frais et travaux pris en compte.
Dans cet article, nous allons voir à quels signaux un investisseur doit envisager une revente : baisse du rendement, forte imposition, vacance locative répétée ou changement de stratégie patrimoniale.
Quand revendre un investissement locatif ?
Pour optimiser la vente de son investissement locatif et s’assurer de ne pas perdre de capital, il faut anticiper le moment le plus opportun pour revendre. Il s’agit de la période où les recettes générées par les loyers locatifs et par la vente couvriront les dépenses liées à l’achat du bien immobilier.
Voici les principales dépenses à prendre en considération pour un investissement locatif :
- L’apport personnel versé pour le financement du bien,
- Le coût du crédit : les frais de dossier de l’établissement bancaire, les intérêts, etc.
- Les différents frais : de notaire, d’agence, d’assurances (assurance loyers impayés, assurance habitation, assurance propriétaire non-occupant…),
- Les éventuels travaux de rénovation ou d’entretien,
- Les éventuels frais de gestion locative,
- Les impôts et contributions sociales.
- Les droits de mutation.
Calculez tout d’abord la somme de toutes ces dépenses. Puis, faites le calcul des recettes générées par les loyers, ajoutées à la plus-value estimée pour la vente de votre bien.
Cela vous permettra de déterminer l’écart entre ces deux sommes. Si ce montant se situe dans le négatif, il sera alors plus sage d’attendre avant de revendre votre investissement locatif. Dans le cas contraire, vous pourrez envisager de vendre votre bien.
Il faut savoir qu’il est généralement conseillé de ne pas revendre un bien avant 5 ans : c’est le temps nécessaire pour avoir, a minima, remboursé les dépenses induites par l’achat.
Admettons par exemple que vos dépenses totales s’élèvent à 40 000 € en comptant l’apport personnel, les frais d’assurances, les mensualités bancaires versées et autres frais liés à l’achat. Les recettes générées par les loyers nets et par la plus-value estimée du bien s’élèvent quant à elles à 20 000 €.
Dans ce cas, il restera encore 20 000 € de déficit à couvrir. À raison d’un loyer net à hauteur de 700 € par mois, soit 8 400 € par an, il faudra encore attendre un peu plus de deux ans. C’est la période minimale pour être en mesure de revendre le bien sans perdre d’argent.
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Pourquoi revendre son investissement locatif ?
Plusieurs raisons peuvent vous inciter à revendre votre investissement locatif. Cette décision sera par exemple pertinente si :
- Vous avez fini de rembourser votre prêt immobilier.
- Vous avez l’assurance de bénéficier d’une plus-value à la revente très intéressante permettant de rembourser votre prêt.
- Votre investissement locatif n’est plus rentable. En 2021, la rentabilité brute était comprise entre 3 % et 5 % à Paris, entre 5 % et 6 % à Marseille, entre 4% et 5 % à Bordeaux, et jusqu’à 5,5 % à Lyon et 6 % en périphérie. La revente d’un bien est conseillée si la rentabilité de votre bien se situe en dessous de ces taux.
- Votre logement connaît une forte baisse de la demande locative, qui ne vous permet plus de couvrir les mensualités bancaires.
- Vous souhaitez récupérer des fonds pour vous permettre d’investir ailleurs, dans une ville attractive comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille.
Comment revendre un investissement locatif ?
Il faudra tout d’abord définir si vous souhaitez le vendre libre, c’est-à-dire sans locataire, ou bien occupé. Prenez en compte que la vente d’un logement occupé prévoit une décote de 5 à 15 %, en fonction de la durée restante du bail et du montant du loyer.
Si vous choisissez de vendre le logement libre, donnez congé à votre locataire, avec un préavis de six mois. Cela n’aura toutefois effet qu’à la fin du bail. N’oubliez pas d’avertir le locataire de la vente. Il dispose en effet d’un droit de préemption sur tous les autres acheteurs.
Procédez ensuite à la préparation du dossier pour la vente. Ce dernier doit obligatoirement comprendre plusieurs diagnostics, réalisés auprès de professionnels certifiés. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics liés au risque d’exposition au plomb, à l’état d’amiante, à la présence de termites, à l'état de l’installation de gaz et électricité, etc.
Si vous vendez votre bien alors qu’il est occupé par un locataire, vous devrez également inclure ces éléments dans le dossier. D’abord les quittances de loyer, puis la preuve qu’il n’y a pas eu d’impayés par le passé. D’autres justificatifs devront être inclus dans le dossier, tels que le montant de la taxe foncière.
Effectuez ensuite les rafraîchissements, réparations et aménagements nécessaires dans le logement. Avant de procéder à la vente, vous devez tout mettre en œuvre pour mettre en valeur votre bien.
Enfin, privilégiez la vente auprès d’investisseurs à la recherche d’un bien locatif, plutôt qu’auprès d’acquéreurs à la recherche d’une résidence principale. Des plateformes comme My expat accompagnent en effet les investisseurs expatriés dans leur investissement locatif, ce qui vous permettra de trouver un acheteur fiable rapidement.
