Immobilier pour expatrié et non-résident : comment investir en France ?

Les expatriés français sont nombreux à investir dans l’immobilier en France. Dès lors il est important de bien connaître les différentes étapes d’un investissement immobilier pour expatrié. Entre la façon dont se déroulent les recherches, les points importants à étudier, le financement et le déroulement d’un tel projet, beaucoup d’expatriés ou de non-résidents cherchent aujourd’hui des solutions clé-en-main pour acheter un appartement en France. Découvrez comment investir depuis l’étranger quand on est non-résident français.

Obtenir un emprunt pour acheter un appartement en France

1. Capacité d’endettement

La première étape d’un projet immobilier pour expatrié est sans aucun doute de vérifier sa capacité d’endettement. Indispensable pour être certain de pouvoir financer son projet. Beaucoup d’investisseurs expatriés pensent à tort qu’un bon salaire permet de disposer d’une capacité d’emprunt suffisante. Il est donc parfois plus difficile de lancer son projet d’investissement, car les banques appliquent aujourd’hui des critères très stricts pour les expatriés en les classant par niveau de risque croissant :

• détaché (sous contrat Français),
• contrat local employé d’une entreprise Française (sous contrat étranger),
• contrat local employé d’une entreprise étrangère,
• entrepreneur.

Alors investir en France pour son projet immobilier lorsque l’on est un non-résident entrepreneur devient plus complexe, et ce, malgré les niveaux généralement élevés de salaire. Il faut aussi savoir que les banques ne prennent pas en compte les primes annuelles. Cela peut affecter votre calcul de capacité d’endettement.

2. Etude de votre dossier d’emprunt

Vient ensuite l’étude de votre dossier. En effet, si vous pouvez techniquement emprunter pour votre projet immobilier, votre banque va étudier votre situation d’expatrié. Parmi leurs critères : salaire et épargne que vous pouvez domicilier en France, situation familiale et professionnelle. C’est en fonction de cette situation que la banque accordera ou non le financement. Nota Bene : le taux d’endettement maximal autorisé est de 35 % (assurance emprunteur incluse). Sinon les banques s’exposent à des amendes. Autre point : les non-résidents ne peuvent pas emprunter pour une durée supérieure à 20 ans.

1. La recherche macro : ville, quartier, emplacement particulier

La période de recherche est l’étape cruciale, puisqu’il s’agit de trouver un bien immobilier qui correspond à vos critères. C’est aussi une étape complexe à gérer à distance. En tant qu’expatrié, investir dans l’immobilier en France depuis votre pays d’expatriation signifie que vous devrez vous renseigner sur un marché à distance. Vous devrez analyser les endroits où acheter un appartement en France, les spécificités des quartiers et leur potentiel, et la valeur d’un bien sur le marché en comparaison à d’autres similaires. Les recherches peuvent alors s’effectuer via agence, à travers des sites de particulier à particulier ou via tout autre réseau susceptible de proposer des biens à la vente (notaires, avocats, réseau immobilier pour expatrié).

2. L’analyse des éléments du bien

Il est important de faire attention à regarder les détails physiques du bien immobilier (électricité, sol, toiture, arrivée d’eau, etc.) mais également les éléments financiers (charges, taxe foncière, derniers PV d’AG, etc.). Ce se sont autant de points qui feront la qualité de votre investissement immobilier en France. Notre recommandation : vous faire aider. Il existe des entreprises comme My expat qui peuvent vous accompagner et vous faire gagner un temps et souvent aussi de l’argent sur votre recherche immobilière. En effet, vous délégueriez votre projet à nos experts immobiliers. Ils opèrent une veille permanente du marché immobilier et connaissent bien les prix et les emplacements. Ils sont donc à même de vous présenter les meilleurs biens pour votre recherche. Vous pouvez demander à un proche ou un ami de faire les visites pour vous. Mais ils n’auront pas la même expertise.

Offre, compromis et financement

Une fois le bien trouvé, l’expatrié doit alors procéder à toutes les démarches administratives pour procéder à l’achat du bien immobilier :

• offre de vente,
• signature du compromis de vente,
• organisation du financement de l’expatrié et
• signature de l’acte authentique de vente une fois le financement débloqué (édition de l’offre).

En effet, dans un projet immobilier pour expatrié, 3 ou 4 mois seront nécessaires entre la date de signature du compromis et celle de l’acte authentique de vente, jour ou l’expatrié devient propriétaire de son bien immobilier. C’est en moyenne le temps nécessaire aux établissements bancaires en France pour monter le dossier de prêt puis faire l’appel des fonds.

Investir dans l’immobilier, la mise en location & la gestion locative à distance quand on est expatrié

La dernière étape consiste ensuite à trouver un locataire pour le bien immobilier. Et là encore, la majorité des expatriés s’orientent sur des locations meublées en location de moyenne ou longue durée. En effet, la souplesse fiscale de ce statut – le statut LMNP, en fait un outil particulièrement adapté aux investissements immobiliers pour expatrié. Enfin, investir quand on est non-résident est donc plus souvent un projet d’investissement immobilier long terme. En général on parle de 6 à 7 mois. Ces mois correspondent au laps de temps entre le début de la recherche et la signature de l’acte authentique. C’est pour cela qu’il peut être utile de se faire accompagner par des experts. Ils sont déjà sur place, connaissent le marché, peuvent prévoir des revenus locatifs potentiels et savent détecter et réagir à une offre intéressante. Pourquoi investir en France plutôt qu’acheter à l’étranger dans son pays d’expatriation ? C’est une question qui reste personnelle. Après il ne faut pas oublier que l’investissement locatif reste particulièrement accessible en France. Les avantages principaux sont les suivants :

• Les prix de l’immobilier restent accessibles – 220.000 euros minimum pour un studio à Paris (en comparaison avec Hong Kong, Singapour ou New York aux États-Unis)
• Crédit immobilier intéressant : taux d’environ 2,5% – 3% en décembre 2022, taux fixes sur toute la durée du prêt
• Possibilité de retour ou d’utilisation comme résidence secondaire, logement pour les études des enfants, etc.
• Revenus en euros