Immobilier pour expatrié et non-résident : comment investir en France ?

Investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger n’a jamais été aussi stratégique… mais pas toujours simple. Entre recherches de biens, analyse du marché, financement et gestion locative, les étapes peuvent vite sembler complexes pour un expatrié ou un non-résident.

Heureusement, des solutions clé-en-main existent pour sécuriser votre investissement et générer des revenus attractifs sans stress. De l’achat de votre appartement à sa mise en location, il est possible de maîtriser chaque étape à distance.

Obtenir un emprunt pour acheter un appartement en France

L'achat d'un appartement en France nécessite un budget précis pour que ce soit pour un appartement ou une maison. Vous allez pouvoir rentabiliser l'investissement pendant un placement locatif. Cela est valable même pour les investisseurs non résident en France.

1. Capacité d’endettement

La première étape d’un projet immobilier pour expatrié est sans aucun doute de vérifier sa capacité d’endettement. Indispensable pour être certain de pouvoir financer votre projet immobilier en France. Beaucoup d’investisseurs expatriés pensent à tort qu’un bon salaire permet de disposer d’une capacité d’emprunt suffisante. Vous avez parfaitement le droit de demander l'accompagnement d'un expert pour obtenir le financement qui vous convient pour l'achat d'un bien immobilier.

Il est donc parfois plus difficile de lancer son projet d’investissement immobilier. En effet, les banques appliquent aujourd’hui des critères très stricts pour les investisseurs expatriés en les classant par niveau de risque croissant :

• détaché (sous contrat Français),
• contrat local employé d’une entreprise Française (sous contrat étranger),
• contrat local employé d’une entreprise étrangère,
• entrepreneur

Alors investir en France pour son projet immobilier lorsque l’on est un non-résident entrepreneur devient plus complexe. Cela est valable malgré les niveaux généralement élevés de salaire. Il faut aussi savoir que les banques ne prennent pas en compte les primes annuelles. Cela peut affecter votre calcul de capacité d’endettement et aussi le budget pour votre investissement immobilier en France. Assurez-vous alors de bien calculer vos capacités pour obtenir le montant qu'il vous faut pour l'achat d'un bien dans le pays.

2. Etude de votre dossier d’emprunt

Vient ensuite l’étude de votre dossier par la banque en tant qu'investisseur. En effet, si vous pouvez techniquement emprunter pour votre projet immobilier, votre banque va étudier votre situation en tant qu'investisseur expatrié. Parmi leurs critères, vous pouvez prendre note des différents points suivants :

• le salaire et l'épargne que vous pouvez domicilier en France
• votre situation familiale et professionnelle même en tant qu'investisseur expatrié

C’est en fonction de cette situation que la banque accordera ou non le financement pour l'achat d'un bien immobilier en France. L'établissement ne peut pas prendre le risque de prêter de l'argent à des profils à risques surtout pour les non-résidents. A souligner que vous pouvez toujours améliorer votre profil pour convaincre la banque de vous fournir le montant dont vous avez besoin pour votre investissement.

Nota Bene : le taux d’endettement maximal autorisé est de 35 % (assurance emprunteur incluse). Sinon les banques s’exposent à des amendes. Autre point : les non-résidents ne peuvent pas emprunter pour une durée supérieure à 20 ans peu importe le type d'investissement immobilier.

Recherche immobilière et visites 

Vous avez le temps de choisir le bien immobilier qui vous convient pour l'investissement. MyExapt peut vous accompagner que ce soit pour l'achat ou la recherche d'un notaire pour valider l'achat de l'appartement ou de la maison. De plus, votre chasseur immobilier n'aura aucun mal à trouver le bien immobilier qui vous convient grâce à un recherche appronfondi.

1. La recherche macro : ville, quartier, emplacement particulier

La période de recherche est l’étape cruciale, puisqu’il s’agit de trouver un bien immobilier qui correspond à vos critères en tant qu'investisseur non-résident. C’est aussi une étape complexe à gérer à distance pour investir en toute tranquilité en France. Raison pour laquelle, vous ne devez pas prendre aucun risque si vous n'avez pas les compétences essentielles. Chaque détails doit être pris en compte avant d'acheter un bien immobilier. Cela vous évitera de mauvaises surprises surtout si vous souhaitez mettre le logement en location à l'avenir.

En tant qu’expatrié, réaliser un investissement dans l’immobilier en France depuis votre pays d’expatriation signifie que vous devrez vous renseigner sur un marché à distance. Vous devrez analyser les endroits où acheter un appartement en France, les spécificités des quartiers et leur potentiel. Notez aussi la valeur du bien immoblier sur le marché en comparaison à d’autres similaires.

Les recherches peuvent alors s’effectuer via agence, à travers des sites de particulier à particulier ou via tout autre réseau susceptible de proposer des biens à la vente (notaire, avocat, réseau immobilier pour expatrié). Le plus important est de trouver un bien immoblilier répondant à vos besoins d'investissement à un prix intéressant. Notez que les recherches peuvent se faire dans toutes les villes de France.

2. L’analyse des éléments du bien immobilier

Il est important de faire attention à regarder les détails physiques du bien immobilier (électricité, sol, toiture, arrivée d’eau, etc.). Mais, il faut également noter les éléments financiers (charges, taxe foncière, derniers PV d’AG, etc.). Ce sont autant de points qui feront la qualité de votre investissement immobilier en France avec le statut d'expatrié ou non-résident.

Notre recommandation : vous faire aider par une équipe qui a l'habitude de collaborer avec des investisserus expatriés. Il existe des entreprises comme My expat qui peuvent vous accompagner et vous faire gagner un temps et souvent aussi de l’argent sur votre recherche immobilière. La connaissance du marché par le prestataire est déterminant pendant la recherche et l'achat de la propriété. Cela est valable que ce soit pour la qualité du bien et le prix à payer.

En tant qu'acquéreur, vous délégueriez votre projet à nos experts immobiliers. Ils opèrent une veille permanente du marché immobilier et connaissent bien les prix et les emplacements dans les villes de France.

Ils sont donc à même de vous présenter les meilleurs biens immobiliers pour votre recherche. Vous pouvez demander à un proche ou un ami de faire les visites pour vous. Mais ils n’auront pas la même expertise qu'un professionnel de l'immobilier en France.

Offre, compromis et financement

Une fois le bien trouvé, l’expatrié doit alors procéder à toutes les démarches administratives pour procéder à l’achat du bien immobilier :

• offre de vente disponible sur le marché
• signature du compromis de vente, avant le contrat final
• organisation du financement de l'expatrié en fonction de l'étendu du projet
• signature de l’acte authentique de vente une fois le financement débloqué (édition de l’offre).

En effet, dans un projet immobilier pour expatrié, 3 ou 4 mois seront nécessaires entre la date de signature du compromis et celle de l’acte authentique de vente. C'est généralement le jour ou l’expatrié devient propriétaire de son bien immobilier. C’est en moyenne le temps nécessaire aux établissements bancaires en France pour monter le dossier de prêt puis faire l’appel des fonds. Ainsi, vous obtiendrez le montant dont vous avez besoin pour acheter le bien immobilier dont vous avez besoin. Toutefois, l'établissement bancaire ne prendra pas le risque de se précipiter pour vous prêter de l'argent. Cela est valable peu importe votre profil en tant qu'investisseur.

La fiscalité pour l'achat d'un bien immobilier en France par un non-résident

Comme tout investissement, l'achat d'un bien immobilier en France par un non-résident implique le respect d'une fiscalité précise. La loi vous permet de choisir l'option qui convient à votre situation.

L'impôt sur le revenu

Même pour les investisseurs étrangers ou des français non-résidents en France, les revenus locatifs seront imposables selon la la loi Française. Cela est valable même avec l'existence d'une convention fiscale entre la France et le pays où vous résidez. L'impôt sur le revenu de la location sera le même que pour un résident fiscal en France. Par contre, le montant ne doit être inférieur à 20 % du revenu net de votre projet de location.

Impôt sur la fortune

Les investisseurs non-résidents en France sont parfaitement redevables d'un impôt sur la fortune. Cette imposition concerne principalement les biens immobiliers localisés en France. L'application de cette imposition nécessite un patrimoine immobilier de 1 300 000 euros au minimum. Les règles d'application de l'impôt sont identiques à celles des investisseurs résidents en France. Ainsi, il est plus avisé de vous référer à la valeur du bien immobilier en France pour connaître l'assiette de l'impôt que vous devez payer.

Plus-value immobilière

Cette imposition est incontournable même pour les investisseurs immobiliers à l'étranger qui souhaitent investir en France. Pour cela, il faut vous informer sur la loi fiscale française avant de revendre la propriété. Un taux de 19 % est à prévoir après la vente du bien immobilier. Il ne faut pas ignorer les prélèvements sociaux dont le taux peut atteindre 17.2 %.En tout cas, la plus-value immobilière est à prévoir pour les investisseurs immobiliers à l'étranger qui investissent en France.

Investir dans l’immobilier, la mise en location & la gestion locative à distance quand on est expatrié

La dernière étape consiste ensuite à trouver un locataire pour le bien immobilier. Et là encore, la majorité des expatriés s’orientent sur des locations meublées en location de moyenne ou longue durée. En effet, la souplesse fiscale du statut LMNP, en fait un outil particulièrement adapté aux investissements immobiliers pour expatrié.

Enfin, investir quand on est non-résident est donc plus souvent un projet d’investissement immobilier long terme. En général on parle de 6 à 7 mois. Mais, vous la durée peut changer en fonction de la situation dans laquelle vous allez vous retrouver.

Ces mois correspondent au laps de temps entre le début de la recherche et la signature de l’acte authentique. C’est pour cela qu’il peut être utile de se faire accompagner par des experts. Ils sont déjà sur place, connaissent le marché, peuvent prévoir des revenus locatifs potentiels et savent détecter et réagir à une offre intéressante. Vous n'aurez alors aucun souci à vous faire pour la mise en location de votre bien immobilier. Le prestataire de votre choix ne laissera rien au hasard pour assurer vos revenus locatifs et le rendement annuel.

Vous êtes expatrié ou non-résident et vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Échangeons sur votre investissement RDV offert avec un conseiller et recueillez des informations, conseils et bonnes pratiques pour réaliser votre projet depuis l’étranger. Ainsi, vous saurez à quoi vous attendre avant même de commencer votre investissement dans l'immobilier locatif en France.

Pourquoi investir en France plutôt qu’acheter à l’étranger dans son pays d’expatriation ?

C’est une question qui reste personnelle. Après il ne faut pas oublier que l’investissement locatif reste particulièrement accessible en France. Les avantages principaux sont les suivants :

• Les prix de l’immobilier restent accessibles – 220.000 euros minimum pour un studio à Paris (en comparaison avec Hong Kong, Singapour ou New York aux États-Unis)
• Crédit immobilier intéressant : taux d’environ 2,5% – 3% en décembre 2022, taux fixes sur toute la durée du prêt
• Possibilité de retour ou d’utilisation comme résidence secondaire, logement pour les études des enfants, etc.
• Revenus en euros

Ainsi, vous pouvez profiter pleinement de votre investissement immobilier locatif en France même avec le statut d'investisseur expatrié. Vous pouvez toujours revendre le bien si vous le jugez essentiel à l'avenir. Dans tous les cas, une équipe compétente comme MyExpat saura vous accompagner comme il se doit pour la réalisation de votre projet d'investissement. Comme beaucoup d'expatriés par le passé, vous profiter de services de qualité que ce soit pour l'achat du bien immobilier pour la gestion de la mise en location.

FAQ – Investissement immobilier en France pour expatriés

1. Un expatrié peut-il acheter un bien en France sans se déplacer ?

Oui. La loi française n’impose pas la présence physique de l’acheteur pour signer. Les expatriés peuvent signer une procuration authentique devant un notaire local ou un consulat français, puis mandater un proche, un chasseur immobilier ou un notaire en France. Les visites peuvent également être réalisées à distance (vidéo, visite virtuelle). Cette pratique est courante et n’implique aucune perte de sécurité juridique.

2. Quels documents un expatrié doit-il fournir pour constituer un dossier bancaire solide ?

En général : pièces d’identité, justificatifs de revenus (contrat de travail local ou contrat français), relevés bancaires, justificatifs d’épargne, avis d’imposition local, justificatifs de résidence, situation familiale et documents liés au pays d’expatriation. Les banques françaises demandent souvent plus de garanties aux non-résidents (revenus stables, épargne en France, apport, historique bancaire propre).

3. Un expatrié peut-il louer son bien en meublé (LMNP) depuis l’étranger ?

Oui, sans aucune restriction. Le statut LMNP est totalement accessible aux non-résidents. Les revenus meublés peuvent être déclarés via un expert-comptable français afin d’optimiser l’amortissement comptable et de réduire l’imposition. Ce statut reste l’un des plus avantageux pour les expatriés souhaitant générer des revenus nets optimisés.

4. Comment se passe la gestion locative quand on vit à l’étranger ?

L’expatrié peut déléguer 100 % de la gestion à une agence : mise en location, sélection du locataire, état des lieux, gestion des loyers, réparations, déclarations fiscales. Les mandats de gestion sont prévus par la loi (loi Hoguet) et permettent une délégation totale. La plupart des investisseurs non-résidents choisissent ce modèle pour éviter les difficultés liées au décalage horaire et aux interventions urgentes.

5. Quels sont les risques spécifiques pour un expatrié qui investit en France ?

Les principaux risques sont : méconnaissance du marché local, surévaluation d’un bien acheté à distance, refus de prêt bancaire en raison du statut non-résident, difficultés administratives, mauvaise gestion locative et absence de suivi physique sur le chantier ou le bien. D’où l’intérêt d’un service clé-en-main spécialisé expatriés (sécurisation du prix, accompagnement bancaire, gestion locative, estimation loyers, suivi de travaux, etc.).