Convention fiscale France-Espagne plus-value immobilière : le guide 2026

La convention fiscale France-Espagne prévoit que la plus-value immobilière est en principe imposée dans le territoire où se situe le bien. Lorsqu’un résident fiscal espagnol vend un logement en France, le pays conserve donc le droit de taxer la plus-value. Le territoire d'expatriation peut ensuite appliquer un mécanisme destiné à éviter la double imposition, notamment sous la forme d’un crédit d’impôt selon les situations.

La convention fiscale France Espagne sur les plus-values immobilières encadre directement la taxation lors de la vente d’un bien situé en France par un résident fiscal espagnol (ou inversement). En 2026, selon les règles issues de l'accord bilatéral signé entre les deux nations, la France conserve le droit d’imposer les plus-values immobilières sur les biens situés sur son territoire, avec un taux global pouvant atteindre environ 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux pour les résidents français, et un régime spécifique pour les non-résidents.

Concrètement, une plus-value réalisée en France par un résident fiscal en Espagne reste imposée au pays. L’Espagne applique ensuite un mécanisme d’élimination de la double imposition, afin d’éviter d'avoir deux taxes sur le même bénéfice. Les exonérations françaises (habitation principale, durée de possession) peuvent également s’appliquer selon la situation du vendeur.

Les essentiels à retenir

• La plus-value est généralement imposée dans le territoire où se situe le bien vendu.
• L'accord franco-espagnole répartit le droit d’imposer entre la France et l’Espagne.
• Le territoire d'expatriation peut prévoir un mécanisme de crédit d’impôt pour éviter deux taxes.
• Le taux et les abattements dépendent notamment du territoire concerné, du statut fiscal et de la durée de possession.
• Les formulaires, justificatifs et délais doivent être respectés dans les deux nations pour sécuriser l'opération.

La convention fiscale France‑Espagne : ce qu’elle prévoit pour les plus‑values immobilières

La convention fiscale organise l’imposition des revenus et gains entre les deux pays. Pour une plus-value, elle permet notamment de déterminer quel État peut taxer le revenu et prévoit un mécanisme destiné à limiter la double imposition.

Cet accord définit clairement qui a le droit d’imposer la plus-value et comment éviter qu’un même bénéfice immobilier soit imposable deux fois, offrant ainsi un cadre sécurisé pour toutes les transactions transfrontalières.

Objectif de la convention fiscale elle-même

La convention fiscale, signée le 10 octobre 1995, a pour but d’éviter précisément que la même plus‑value immobilière soit taxée deux fois sans raison. Concrètement, elle établit deux choses : qui a le droit de taxer quoi, et comment neutraliser la double imposition quand les deux nations prélèvent les taxes sur le revenu ou les gains en capital.

Dans le contexte d’une cession transfrontalière, cet accord n’exclut pas l’imposition ; elle organise plutôt une répartition claire entre les États et prévoit des mécanismes pour que la charge fiscale finale soit juste.

L’article de la convention qui concerne la plus‑value immobilière

L’article 13 de la convention traite des plus‑values résultant de la cession de biens immobiliers : ces gains peuvent être taxés dans l’État où se situe le bien.

Cela signifie qu’un bien situé en Espagne reste taxé en Espagne, même si le vendeur vit en France. La logique est la même dans l’autre sens, un bien situé en France peut être taxé sur le territoire national, même si le propriétaire vit en Espagne.

Ensuite, l’article 24‑1‑a‑ii (méthode du prêt d’impôt) donne un mécanisme correcteur. Si l’État du domicile du vendeur impose aussi cette plus‑value, il accorde au contribuable un crédit d’impôt égal à l’impôt payé dans l’autre État, jusqu’à concurrence de ce qui serait dû localement.

La convention fiscale France‑Espagne s’applique‑t‑elle à tous les profils ?

Cette convention est pensée pour s’appliquer selon le statut fiscal de chacun, ce qui a un impact direct sur la façon dont la plus‑value de votre patrimoine est imposée :

• Résidents fiscaux : une personne considérée comme résidente fiscale en France ou en Espagne est soumise à la fiscalité mondiale. La convention intervient pour éviter la double imposition internationale.
• Non‑domicilié : un non‑résident qui possède un bien dans l’autre État est imposable dans la nation où se trouve le bien, puis peut bénéficier d’une neutralisation via un prêt dans sa nation de résidence.
• Bi‑résidents : quand une personne remplit les critères fiscaux de deux pays, des règles spécifiques de tie‑breaker (critères de résidence fiscale) viennent déterminer où elle est réellement considérée comme résidente. La convention contient ces critères.
• Possession via une SCI ou une structure équivalente : la convention s’applique aussi, mais l’imposition peut dépendre de la nature de la structure et des règles fiscales propres à chaque pays concernant les sociétés et les revenus de capitaux immobiliers.

Cette vision donne du sens à l’application de la convention. Elle ne se contente pas de dire qui taxe. Le texte explique comment la charge fiscale est ajustée en tenant compte des situations personnelles et du droit interne des deux États. 

Plus-value d’un bien en Espagne pour une personne domiciliée en France

Lorsqu’un résident fiscal français vend un bien immobilier situé en Espagne, le territoire conserve le droit d’imposer la plus-value. Le bénéfice doit ensuite être pris en compte en France selon les règles applicables, avec un mécanisme destiné à éviter une double fiscalité.

Vendre un logement en Espagne tout en étant domicilié fiscalement en France soulève des questions concrètes sur la taxation et la manière de signaler le bénéfice.

Où est taxé le bénéfice de votre projet ?

Lorsqu’une personne domiciliée en France cède un bien situé en Espagne, les autorités espagnoles conservent le droit prioritaire de prélever les taxes sur le bénéfice. Autrement dit, la charge principale revient aux services fiscaux espagnols.

En parallèle, la France exige également que ce bénéfice soit reporté dans l’enregistrement annuel de revenus. Grâce au mécanisme de neutralisation, la charge fiscale n’est pas doublée. Cette démarche garantit transparence et sécurité fiscale pour le vendeur.

Pourcentage de taxation en Espagne 

En Espagne, les expats sont soumis à un taux fixe de prélèvement sur le bénéfice, généralement compris entre 19 % et 23 % selon le montant réalisé.

Contrairement à certaines situations pour les domiciliés locaux, les réductions liées à la durée de possession sont limitées ou inexistantes, ce qui peut augmenter la part taxable si le bien a été acquis récemment.

De plus, une retenue à la source peut parfois être appliquée lors de la transaction, permettant à l’administration espagnole de sécuriser le recouvrement avant même que le contribuable ne fasse une annonce annuelle.

Exemple chiffré concret

Pour illustrer :

• Coût d’achat du bien : 200 000 €
• Prix de cession : 300 000 €
• Gain brut : 100 000 €
• Impôt payé en Espagne (19 %) : 19 000 €

Dans ce cas, la personne domiciliée en France devra reporter ce gain, mais pourra utiliser le prêt pour diminuer le prélèvement dû sur ce même bénéfice. Ainsi, la charge globale reste équilibrée, sans risque de double taxation.

Plus-value immobilière en France pour un résident fiscal espagnol

Un résident fiscal espagnol qui vend un bien situé en France reste soumis à l’imposition française sur la plus-value. Les règles françaises déterminent le calcul du gain, les abattements et les prélèvements applicables, tandis que la convention encadre la prise en compte de cette imposition en Espagne.

Lorsqu’un résident fiscal espagnol vend un bien situé en France, la question de l’imposition se pose immédiatement : savoir qui taxe et selon quelles règles est indispensable pour sécuriser la transaction.

Droit d’imposer de la France

La France conserve le droit d’imposer la plus-value sur tout bien situé sur son territoire, quel que soit le pays de résidence du vendeur. Cette règle s’applique même si le propriétaire est domicilié fiscalement en Espagne.

Le calcul se fait selon les règles françaises des impôts sur les plus-values immobilières, incluant le prix d’acquisition, le coût de vente, ainsi que certains frais et travaux pouvant être déduits. Cela garantit que la base déductible reflète le gain réel généré.

Taux et prélèvements applicables

Pour un non-résident, l’impôt sur la plus-value immobilière est généralement de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf dispositions particulières pour les conventions fiscales.

Des abattements pour durée de détention s’appliquent selon les règles françaises : plus le bien est détenu longtemps, plus la part imposable diminue. Ces abattements permettent de réduire progressivement la taxation à mesure que le bien reste en possession du vendeur.

Exemple chiffré pour une plus-value en France

Prenons un exemple similaire à celui utilisé pour l’Espagne :

• Coût d’achat du bien : 200 000 €
• Coût de vente : 300 000 €
• Plus-value brute : 100 000 €
• Impôt dû en France (19 %) : 19 000 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 17 200 €

Ensuite, le résident espagnol pourra appliquer le prêt d’impôt prévu par la convention fiscale France-Espagne, pour éviter une double imposition sur ce gain. Le résultat final est ainsi équilibré et conforme aux obligations légales.

Impact des structures patrimoniales sur la plus-value transfrontalière

La fiscalité d’une plus-value France-Espagne peut varier selon que le bien est détenu en nom propre, en indivision, via une SCI ou par une société étrangère. La résidence fiscale des associés et la nature de la structure peuvent notamment modifier le traitement du gain.

Vendre un bien entre la France et l’Espagne ne se fait pas de la même manière selon que vous détenez votre patrimoine en nom propre ou via une structure juridique. La convention fiscale s’applique, mais certaines spécificités peuvent influencer le montant final à payer.

SCI et indivision

Lorsque le bien est détenu via une SCI ou une indivision, chaque associé est responsable de sa quote-part de la plus-value.

• La taxe se fait selon la part détenue et le pays d'expatriation de chaque associé.
• Le crédit d’impôt est calculé individuellement pour éviter toute double imposition.
• Conseil pratique : conservez tous les statuts et justificatifs de répartition pour sécuriser vos calculs.

Sociétés étrangères

Si le bien appartient à une société étrangère, les règles changent :

• La société est imposée selon la législation sur le territoire où elle est enregistrée.
• Les dividendes ou plus-values distribués aux actionnaires peuvent être soumis à un prélèvement supplémentaire dans leur territoire d'expatriation.

Certes, vérifiez toujours la convention applicable aux sociétés, car elle peut modifier le montant final d’imposition pour éviter des surprises.

Comment éviter la double imposition sur la plus-value d’un bien ?

Pour éviter une double imposition, le principe consiste à déclarer correctement la plus-value et à tenir compte de l’impôt déjà payé dans le territoire où se situe le bien. Le crédit d’impôt conventionnel constitue le principal mécanisme présenté dans l’article.

Vendre un logement entre la France et l’Espagne sans payer deux fois le même prélèvement est possible, à condition de comprendre le mécanisme prévu par la convention fiscale et de suivre correctement les démarches dans les deux États. Cette section vous guide pas à pas pour sécuriser votre gain et rester en conformité avec la réglementation.

Le crédit d’impôt : agir concrètement

Le financement est l’outil principal pour éviter de payer deux taxes. Son fonctionnement est simple : l’impôt versé dans le territoire où se situe le bien vient réduire celui dû dans le lieu d'habitation.

Ce mécanisme a ses limites, le prêt ne peut pas excéder le montant calculé localement. Il est donc recommandé de vérifier les pourcentages d’imposition, abattements et règles de calcul dans chaque État avant de signaler le gain.

Démarches pratiques et documents à fournir

Pour que le prêt d’impôt soit correctement appliqué, vous devez signaler la plus-value dans les deux États :

• France : formulaire 2048-IMM
• Espagne : formulaire modelo 210

Fournir les justificatifs de l’impôt payé dans le territoire où se trouve le bien (avis de paiement, document officiel). Il faudra aussi respecter les délais légaux : en Espagne, le règlement doit souvent intervenir dans les 30 jours suivant la cession.

Ces étapes concrètes sécurisent l'opération et évitent toute pénalité liée à un oubli ou à un signalement tardif.

Déclarer une plus-value immobilière France-Espagne : étapes et formulaires

La déclaration d’une plus-value immobilière France-Espagne peut nécessiter des démarches dans les deux nations. Pour un bien situé en Espagne, le vendeur doit notamment s’intéresser au modelo 210, tandis que la situation française peut nécessiter le formulaire 2048-IMM et la déclaration du gain selon les règles françaises.

Signaler une plus-value entre la France et l’Espagne peut sembler complexe. Avec la bonne méthode et les formulaires adaptés, vous pouvez sécuriser votre transaction et éviter les pénalités.

Déclaration en Espagne

Pour un bien situé en Espagne, la plus-value est taxée en priorité dans ce territoire, même si vous êtes résident fiscal en France.

• Formulaire concerné : le modelo 210 pour les non-domiciliés.
• Délais : généralement dans les 30 jours suivant la cession du bien.
• Paiement : le vendeur paie l’impôt sur la plus-value en Espagne directement, avant ou au moment de la déclaration.

Il est important de conserver les justificatifs de paiement, car ils seront nécessaires pour le calcul du prêt d’impôt en France.

Déclaration en France

Même si la plus-value est payée en Espagne, les domiciliés fiscaux français doivent annoncer le bénéfice dans leur déclaration annuelle.

• Pour la plus-value : via le formulaire 2048-IMM, détaillant le prix d’achat, le prix de vente et les frais déductibles.
• Pour les revenus : la plus-value est reportée sur votre enregistrement classique, mais le crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé en Espagne est appliqué automatiquement pour réduire la charge fiscale.
• Où apparaît le prêt : généralement dans la section « Crédit d’impôt sur impôt étranger », réduisant l’impôt final à payer.

Cette démarche permet de rester en règle dans les deux nations, tout en assurant que l’impôt effectivement payé reflète le revenu réel et évite d'avoir deux taxes.

Comment préparer sa transaction pour optimiser la fiscalité ?

Anticiper la vente permet de réduire le stress et de maximiser votre bénéfice. Avec quelques bonnes pratiques, vous pouvez sécuriser l'opération et optimiser la charge fiscale.

Checklist des documents

Avant la vente, rassemblez :

• Acte d’achat et justificatifs de frais ou travaux déductibles
• Derniers avis d’imposition des deux nations
• Statuts si le bien est détenu via une SCI ou société
• Relevés bancaires et preuves de paiement des taxes précédentes

Timing et stratégie

• Choisir le bon moment : la durée de possession peut influencer les abattements et réduire la part taxable.
• Coordonner la déclaration : respectez les délais dans chaque territoire pour éviter pénalités et intérêts.
• Anticiper le prêt d’impôt : calculez-le avant l'opération pour savoir exactement combien vous devrez payer ou récupérer.

Ces étapes vous permettent de vendre sereinement, en conservant un maximum de contrôle sur vos gains et en respectant toutes les obligations fiscales.

Prenez le contrôle de votre plus-value immobilière

Vendre un bien entre la France et l’Espagne ne doit pas rimer avec stress ou incertitude fiscale. Comprendre où et comment annoncer votre plus-value, appliquer correctement le crédit d’impôt et respecter les démarches vous permet de garder l’intégralité de votre revenu en toute sérénité. Chaque situation est unique, mais avec les bonnes informations et les bons outils, rien n’est laissé au hasard.

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