Vendre un bien immobilier entre la France et l’Espagne soulève vite une inquiétude bien connue : payer l’impôt deux fois sur la plus-value. Cette crainte revient souvent, et nous la comprenons. Entre règles nationales, déclarations croisées et textes fiscaux peu lisibles, le doute s’installe. Pourtant, la convention fiscale France Espagne encadre précisément la plus-value immobilière. Elle fixe qui taxe, selon quelles règles, et dans quel pays enregistrer la transaction. Ensemble, faisons le point sur le calcul de la plus-value, les obligations déclaratives et les solutions prévues pour éviter toute double imposition.
La convention fiscale France‑Espagne : ce qu’elle prévoit pour les plus‑values immobilières
Cette convention définit clairement qui a le droit d’imposer la plus-value et comment éviter qu’un même gain immobilier soit imposable deux fois, offrant ainsi un cadre sécurisé pour toutes les transactions transfrontalières.
Objectif de la convention fiscale franco‑espagnole
La convention fiscale entre la France et l’Espagne, signée le 10 octobre 1995, a pour but d’éviter précisément que la même plus‑value immobilière soit taxée deux fois sans raison.
Concrètement, elle établit deux choses : qui a le droit de taxer quoi, et comment neutraliser la double imposition quand les deux nations prélèvent les impôts sur le revenu ou les gains en capital.
Dans le contexte d’une cession transfrontalière, cette convention n’exclut pas l’imposition ; elle organise plutôt une répartition claire entre les États et prévoit des mécanismes pour que la charge fiscale finale soit juste.
L’article de la convention qui concerne la plus‑value immobilière
L’article 13 de la convention traite des plus‑values résultant de la cession de biens immobiliers : ces gains peuvent être taxés dans l’État où se situe le bien.
Cela signifie qu’un bien situé en Espagne reste taxée en Espagne, même si le vendeur vit en France. La logique est la même dans l’autre sens : un bien situé en France peut être taxé en France, même si le propriétaire vit en Espagne.
Ensuite, l’article 24‑1‑a‑ii (méthode du crédit d’impôt) donne un mécanisme correcteur : si l’Etat domicile du vendeur impose aussi cette plus‑value, il accorde au contribuable un crédit d’impôt égal à l’impôt payé dans l’autre État, jusqu’à concurrence de ce qui serait dû localement.
La convention fiscale France‑Espagne s’applique‑t‑elle à tous les profils ?
Cette convention est pensée pour s’appliquer selon le statut fiscal de chacun, ce qui a un impact direct sur la façon dont la plus‑value de votre patrimoine est imposée :
Résidents fiscaux : une personne considérée comme résidente fiscale en France ou en Espagne est soumise à la taxation mondiale. La convention intervient pour éviter la double imposition internationale.
Non‑domicilié : un non‑résident qui possède un bien dans l’autre État est imposable dans la nation où se trouve le bien, puis peut bénéficier d’une neutralisation via crédit dans sa nation de résidence.
Bi‑résidents : quand une personne remplit les critères fiscaux de deux pays, des règles spécifiques de tie‑breaker (critères de résidence fiscale) viennent déterminer où elle est réellement considérée comme résidente. La convention contient ces critères.
Détention via une SCI ou une structure équivalente : la convention s’applique aussi, mais l’imposition peut dépendre de la nature de la structure et des règles fiscales propres à chaque pays concernant les sociétés et les revenus de capitaux immobiliers.
Cette vision donne du sens à l’application de la convention : elle ne se contente pas de dire qui taxe, mais explique comment la charge fiscale est ajustée en tenant compte des situations personnelles et du droit interne des deux États.
Plus-value d’un bien en Espagne pour une personne domiciliée en France
Vendre un logement en Espagne tout en étant domicilié fiscalement en France soulève des questions concrètes sur la taxation et la manière de signaler le gain.
Où est taxé le gain ?
Lorsqu’une personne domiciliée en France cède un bien situé en Espagne, les autorités espagnoles conservent le droit prioritaire de prélever les impôts sur le bénéfice. Autrement dit, la charge principale revient aux services fiscaux espagnols.
En parallèle, la France exige également que ce gain soit reporté dans l’enregistrement annuel de revenus. Grâce au mécanisme de neutralisation, la charge fiscale n’est pas doublée. Cette démarche garantit transparence et sécurité fiscale pour le vendeur.
Pourcentage de taxation en Espagne
En Espagne, les expats sont soumis à un taux fixe de prélèvement sur le gain, généralement compris entre 19 % et 23 % selon le montant réalisé.
Contrairement à certaines situations pour les domiciliés locaux, les réductions liées à la durée de détention sont limitées ou inexistantes, ce qui peut augmenter la part taxable si le bien a été acquis récemment.
De plus, une retenue à la source peut parfois être appliquée lors de la transaction, permettant à l’administration espagnole de sécuriser le recouvrement avant même que le contribuable ne fasse une annonce annuelle.
Exemple chiffré concret
Pour illustrer :
Prix d’achat du bien : 200 000 €
Prix de cession : 300 000 €
Gain brut : 100 000 €
Impôt payé en Espagne (19 %) : 19 000 €
Dans ce cas, la personne domiciliée en France devra reporter ce gain, mais pourra utiliser le crédit pour diminuer le prélèvement dû sur ce même bénéfice. Ainsi, la charge globale reste équilibrée, sans risque de double taxation.
Plus-value immobilière en France pour un résident fiscal espagnol
Lorsqu’un résident fiscal espagnol vend un bien situé en France, la question de l’imposition se pose immédiatement : savoir qui taxe et selon quelles règles est indispensable pour sécuriser la transaction.
Droit d’imposer de la France
La France conserve le droit d’imposer la plus-value sur tout bien situé sur son territoire, quel que soit le pays de résidence du vendeur. Cette règle s’applique même si le propriétaire est domicilié fiscalement en Espagne.
Le calcul se fait selon les règles françaises des impôts sur les plus-values immobilières, incluant le prix d’acquisition, le prix de vente, ainsi que certains frais et travaux pouvant être déduits. Cela garantit que la base déductible reflète le gain réel généré.
Taux et prélèvements applicables
Pour un non-résident, l’impôt sur la plus-value immobilière est généralement de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf dispositions particulières pour les conventions fiscales.
Des abattements pour durée de détention s’appliquent selon les règles françaises : plus le bien est détenu longtemps, plus la part imposable diminue. Ces abattements permettent de réduire progressivement la taxation à mesure que le bien reste en possession du vendeur.
Exemple chiffré pour une plus-value en France
Prenons un exemple similaire à celui utilisé pour l’Espagne :
Prix d’achat du bien : 200 000 €
Prix de vente : 300 000 €
Plus-value brute : 100 000 €
Impôt dû en France (19 %) : 19 000 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 17 200 €
Ensuite, le résident espagnol pourra appliquer le crédit d’impôt prévu par la convention fiscale France-Espagne, pour éviter une double imposition sur ce gain. Le résultat final est ainsi équilibré et conforme aux obligations légales.
Impact des structures patrimoniales sur la plus-value transfrontalière
Vendre un bien entre la France et l’Espagne ne se fait pas de la même manière selon que vous détenez votre patrimoine en nom propre ou via une structure juridique. La convention fiscale s’applique, mais certaines spécificités peuvent influencer le montant final à payer.
SCI et indivision
Lorsque le bien est détenu via une SCI ou une indivision, chaque associé est responsable de sa quote-part de la plus-value.
La taxation se fait selon la part détenue et le pays de résidence de chaque associé.
Le crédit d’impôt est calculé individuellement pour éviter toute double imposition.
Conseil pratique : conservez tous les statuts et justificatifs de répartition pour sécuriser vos calculs.
Sociétés étrangères
Si le bien appartient à une société étrangère, les règles changent :
La société est imposée selon la législation du pays où elle est enregistrée.
Les dividendes ou plus-values distribués aux actionnaires peuvent être soumis à un prélèvement supplémentaire dans leur pays de résidence.
Certes, vérifiez toujours la convention applicable aux sociétés, car elle peut modifier le montant final d’imposition pour éviter des surprises.
Comment éviter la double imposition sur la plus-value d’un bien
Vendre un logement entre la France et l’Espagne sans payer deux fois le même prélèvement est possible, à condition de comprendre le mécanisme prévu par la convention fiscale et de suivre correctement les démarches dans les deux États. Cette section vous guide pas à pas pour sécuriser votre gain et rester en conformité avec la réglementation.
Le crédit d’impôt : agir concrètement
Le crédit d’impôt est l’outil principal pour éviter la double taxation. Son fonctionnement est simple : l’impôt versé dans le territoire où se situe le bien vient réduire celui dû dans le lieu de résidence.
Ce mécanisme a ses limites : le crédit ne peut pas excéder le montant calculé localement. Il est donc recommandé de vérifier les pourcentages d’imposition, abattements et règles de calcul dans chaque État avant de signaler le gain.
Démarches pratiques et documents à fournir
Pour que le crédit d’impôt soit correctement appliqué :
Signaler la plus-value dans les deux États :
Fournir les justificatifs de l’impôt payé dans le pays où se trouve le bien (avis de paiement, document officiel). Il faudra aussi respecter les délais légaux : en Espagne, le règlement doit souvent intervenir dans les 30 jours suivant la cession
Ces étapes concrètes sécurisent la transaction et évitent toute pénalité liée à un oubli ou à un signalement tardif.
Déclarer une plus-value immobilière France-Espagne : étapes et formulaires
Signaler une plus-value immobilière entre la France et l’Espagne peut sembler complexe. Avec la bonne méthode et les formulaires adaptés, vous pouvez sécuriser votre transaction et éviter les pénalités.
Déclaration en Espagne
Pour un bien situé en Espagne, la plus-value est taxée en priorité dans ce pays, même si vous êtes résident fiscal en France.
Formulaire concerné : le modelo 210 pour les non-domiciliés.
Délais : généralement dans les 30 jours suivant la cession du bien.
Paiement : le vendeur paie l’impôt sur la plus-value en Espagne directement, avant ou au moment de la déclaration.
Il est important de conserver les justificatifs de paiement, car ils seront nécessaires pour le calcul du crédit d’impôt en France.
Déclaration en France
Même si la plus-value est payée en Espagne, les domiciliés fiscaux français doivent annoncer le gain dans leur déclaration annuelle.
Pour la plus-value : via le formulaire 2048-IMM, détaillant le prix d’achat, le prix de vente et les frais déductibles.
Pour les revenus : la plus-value est reportée sur votre enregistrement classique, mais le crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé en Espagne est appliqué automatiquement pour réduire la charge fiscale.
Où apparaît le crédit d’impôt : généralement dans la section « Crédit d’impôt sur impôt étranger », réduisant l’impôt final à payer.
Cette démarche permet de rester en règle dans les deux pays, tout en assurant que l’impôt effectivement payé reflète le gain réel et évite une taxation double.
(FAQ) – Convention fiscale France-Espagne et la plus-value d’un bien
Peut-on être taxé deux fois sur une plus-value immobilière ?
Non, grâce à la convention fiscale France-Espagne, l’impôt payé dans le territoire où se situe le bien est pris en compte dans le lieu de résidence via le crédit d’impôt. Il reste indispensable de signaler le gain dans les deux États pour bénéficier de cette neutralisation.
Faut-il signaler la cession dans les deux pays ?
Oui. Il est obligatoire de rapporter le gain dans le pays du bien et dans celui où vous êtes domicilié fiscalement. En Espagne, cela se fait via le modelo 210. En France, cela se fait sur le formulaire 2048-IMM et via la déclaration annuelle de revenus.
Le crédit d’impôt rembourse-t-il tout ?
Pas toujours. Le crédit d’impôt ne peut pas dépasser le montant d’impôt théorique dû dans le pays de résidence. Si l’impôt payé à l’étranger est supérieur à celui calculé localement, l’excédent n’est pas remboursé. En revanche, il garantit que vous ne payez pas deux fois sur le même profit immobilier.
Les prélèvements sociaux sont-ils récupérables ?
Les contributions sociales françaises (17,2 %) sur le gain provenant d’un bien situé en France s’appliquent aux expatriés. Le crédit d’impôt prévu par la convention ne couvre pas systématiquement ces prélèvements, mais leur montant est pris en compte dans la déclaration fiscale en France pour éviter une double taxation.
Comment préparer sa transaction pour optimiser la fiscalité ?
Anticiper la vente permet de réduire le stress et de maximiser votre gain. Avec quelques bonnes pratiques, vous pouvez sécuriser la transaction et optimiser la charge fiscale.
Checklist des documents
Avant la vente, rassemblez :
Acte d’achat et justificatifs de frais ou travaux déductibles
Derniers avis d’imposition des deux pays
Statuts si le bien est détenu via une SCI ou société
Relevés bancaires et preuves de paiement d’impôts précédents
Timing et stratégie
Choisir le bon moment : la durée de détention peut influencer les abattements et réduire la part taxable.
Coordonner la déclaration : respectez les délais dans chaque pays pour éviter pénalités et intérêts.
Anticiper le crédit d’impôt : calculez-le avant la transaction pour savoir exactement combien vous devrez payer ou récupérer.
Ces étapes vous permettent de vendre sereinement, en conservant un maximum de contrôle sur vos gains et en respectant toutes les obligations fiscales.
Prenez le contrôle de votre plus-value immobilière
Vendre un bien entre la France et l’Espagne ne doit pas rimer avec stress ou incertitude fiscale. Comprendre où et comment annoncer votre plus-value, appliquer correctement le crédit d’impôt et respecter les démarches vous permet de garder l’intégralité de votre gain en toute sérénité. Chaque situation est unique, mais avec les bonnes informations et les bons outils, rien n’est laissé au hasard.
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