Qui du propriétaire ou de son locataire est responsable en cas de troubles du voisinage ? Qui doit payer les réparations à la fin du bail ? Le propriétaire peut-il garder les clés de son bien loué ? My expat propose ici de mettre les choses au clair dans six situations qui peuvent conduire au litige.
Le propriétaire peut garder un double des clés : VRAI
Aucune loi ne s’oppose à ce que le propriétaire conserve un double des clés du bien qu’il loue. Mais – et cela peut conduire à une situation cocasse – rien n’interdit non plus à son locataire de faire modifier la serrure ou le barillet de la porte d’entrée. Sauf que celui-ci devra rendre l’appartement, et sa porte d’entrée, dans son état initial, ce qui limite donc grandement l’intérêt d’une telle mesure… Retournons du côté du propriétaire pour souligner que, même s’il reste en possession des clés, il lui est formellement interdit de pénétrer dans le logement sans l’accord préalable de son locataire. Ce serait une violation de domicile pure et simple l’exposant à une peine d’une année de prison et à une amende de 15 000 euros…
Le propriétaire peut ne pas payer la taxe foncière lorsque le bien est vacant : VRAI
C’est tout à fait vrai, le propriétaire peut être exonéré – en partie ou en totalité – de la taxe foncière sur son bien s’il est inoccupé. Le fisc impose toutefois deux conditions : le logement doit être vacant depuis plus de trois mois et il doit s’agir d’une vacance subie, c’est à dire indépendante de la volonté du propriétaire (en cas de travaux, par exemple).
Le propriétaire peut refuser que son locataire effectue des travaux d’aménagement : FAUX
Le locataire a la jouissance exclusive de son domicile, à savoir le logement qu’il loue. Il est donc en droit de fumer, accueillir des animaux domestiques ou quiconque, sans que le propriétaire n’ait son mot à dire. Il en va de même pour l’aménagement des lieux et d’éventuels travaux. Il s’agit d’être précis : si le propriétaire n’a pas le droit de s’opposer à des travaux d’aménagement (tels qu’un changement de moquette, la pose d’un nouveau revêtement au sol, refaire les peintures des murales ou des rafraîchissements divers…), il est en droit de s’opposer à des travaux plus lourds de nature à transformer son bien (comme la destruction d’une cloison). En cas de litige sur la qualification des travaux entrepris par le locataire, l’affaire passe devant le juge…
Travaux longs = réduction de loyer : VRAI
Le bailleur a le devoir d’assurer au locataire « la jouissance paisible » du logement. C’est l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 qui l’impose. Des travaux lourds et longs peuvent entraver cette « jouissance paisible » et faire l’objet de dédommagement, le plus souvent sous la forme d’une réduction de loyer. Voici ce que dit la nouvelle loi ALUR : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir […]. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » En clair, plus de trois semaines de travaux qui ne peuvent être effectués à un autre moment et de nature à perturber le locataire doivent conduire à une réduction du loyer pendant leur durée.
Les troubles du voisinage peuvent conduire à une résiliation de bail : VRAI
Bonne nouvelle pour le propriétaire, il n’est pas responsable des troubles de voisinage que causeraient son locataire (nuisances sonores et olfactives, dégradations et non-respect du règlement de copropriété, dans la majorité des cas). Toutefois, une fois informé par des voisins ou par le syndic, il est tenu de mettre fin aux agissements de son locataire. Comment ? En mettant le fauteur de troubles en demeure par courrier recommandé avec avis de réception, puis en faisant appel à un conciliateur de justice si nécessaire, et in fine en résiliant le bail si les démarches amiables précédentes ont été vaines. S’il ne réagit pas, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
A la fin d’un bail, le locataire doit effectuer ou payer les réparations : VRAI… et FAUX
A la fin du bail, qui du bailleur ou du locataire doit payer pour les dégradations effectuées pendant la durée de la location ? Tout dépend de la nature de ces dégradations. Les dégradations « par vétusté » et les dommages causés en cas de « force majeure » (fenêtre brisée par une tempête, par exemple) sont à la charge du bailleur. Seules les dégradations « par négligence » sont à la charge du locataire : trou dans un mur, papier arraché, tâche sur les murs, griffures de chien sur une porte, trous de cigarette dans une moquette…
Pour terminer, rappelons aux propriétaires que des sociétés privées peuvent se porter garantes pour leur locataire, notamment pour couvrir les risques de loyers impayés. Parmi ces sociétés, Garant me et Unkle sont les plus connues.