Emprunter en France pour financer un bien immobilier à l’étranger : comment faire ?

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Une fois n’est pas coutume, My expat inverse les rôles et vous présente les solutions pour investir à l’étranger tout en résidant en France.

L’investissement dans un bien immobilier à l’étranger attire de plus de plus de Français. Les prix bas des appartements et villas de certains pays, comme le projet d’une retraite dans un pays au climat plus agréable, sont autant de motivations.

Pour ce faire, il est très souvent nécessaire de passer par un emprunt. Toutefois, les banques peuvent montrer une certaine réticence et la tâche peut alors se compliquer.

My expat vous explique les raisons de cette frilosité bancaire et vous donne ses conseils pour trouver la solution de financement la mieux adaptée à votre projet. Pour vous apporter ces réponses, nous avons fait appel aux experts en restructuration de crédits de Greeniz.

 

Quelques rappels essentiels pour l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger

Parmi les pays européens les plus prisés pour un investissement immobilier, on trouve l’Espagne, la Grèce et le Portugal. En effet, la crise économique et foncière de 2007 y a alors fait chuter le prix de la pierre. L’acquisition d’une maison, villa ou d’un appartement dans ces pays, peut aujourd’hui encore se faire à un prix largement inférieur à ce que l’on pourra trouver en France (à critères équivalents).

Même si ce type d’investissement semble être une excellente idée, il est nécessaire de bien se renseigner sur les règlementations et la législation du pays visé, concernant a minima les points suivants :

  • les règles d’achat,
  • les règlementations en cas de co-propriété,
  • le transfert des capitaux d’un pays à l’autre pour l’achat et l’éventuelle revente,
  • la fiscalité appliquée aux éventuels loyers perçus ou une plus-value en cas de revente,
  • les droits de succession et de partage,
  • la traduction et légalisation des documents nécessaires,
  • la nécessité d’une présence physique ou non pour conclure la vente.

Pour toutes ces questions il est important de se renseigner auprès des professionnels compétents (notaires, agence immobilière, courtiers…).

Pourquoi les banques sont-elles réticentes face à un investissement immobilier à l’étranger ?

La crainte de la défaillance de l’emprunteur est toujours le premier frein lorsqu’on sollicite un crédit immobilier auprès d’une banque, en France comme ailleurs.

La solution est donc simple en théorie… Vous allez devoir donner à l’établissement prêteur toutes les garanties pour le rassurer sur votre capacité, et intention, de vous acquitter en temps et en heure, et sans risque de surendettement, de vos mensualités de crédit.

Ainsi, comme pour tout investissement en France, vous allez d’abord devoir

  • passer l’étude de solvabilité, qui prouve votre capacité à rembourser le prêt demandé,
  • trouver l’offre présentant les meilleurs conditions d’emprunt en négociant avec plusieurs établissements,
  • respecter la limite des 33 % à 35 % de taux d’endettement (en fonction de vos revenus),
  • présenter un apport significatif pour limiter le risque pour le prêteur,
  • étudier les assurances et garanties proposées ou exigées pour l’octroi du prêt.

Pour la banque, lorsque vous investissez à l’étranger, deux complications supplémentaires viennent s’ajouter à l’inquiétude première.

  • En cas de défaillance, celle-ci ne sera pas en droit de saisir un bien sur un autre territoire afin de se rembourser.
  • Dans une majorité, il s’agit de l’acquisition d’une résidence secondaire. Le taux d’endettement est donc généralement plus élevé que pour l’achat d’une résidence principale (vous avez un premier crédit immobilier en cours de remboursement, voire des crédits à la consommation, prêt travaux ou crédit auto, en plus).

Ces raisons supplémentaires rendent les banques particulièrement réticentes à l’octroi d’un crédit immobilier pour investir à l’étranger. Il est donc fort probable que l’établissement que vous allez solliciter pose en plus les conditions suivantes :

  • présenter des capacités financières largement suffisantes,
  • être et rester résident fiscal en France,
  • faire un apport plus important que pour un achat en France, soit 30% de la valeur du bien,
  • apporter une garantie hypothécaire sur un bien immobilier en France, (quasiment) libre de prêt, ou le nantissement d’une épargne.

Pour les diverses transactions financières, vous allez devoir ouvrir un compte bancaire dans le pays concerné par l’acquisition.

Quels types de prêts peuvent financer l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger ?

Le crédit hypothécaire ou prêt immobilier avec garantie hypothécaire

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien (quasiment) libre de prêt et sans première hypothèque, vous pouvez solliciter un crédit immobilier avec une garantie hypothécaire.

Le montant du prêt octroyé par la banque pourra correspondre à 50 % à 70 % de sa valeur.

Le prêt Lombard

Le prêt Lombard est une solution proche du crédit immobilier in fine, avec pour garantie le nantissement de votre épargne.

Votre épargne est suffisante pour couvrir le montant de l’achat mais, actuellement, celle-ci est placée sur un produit avec un rendement dont le taux dépasse celui de l’emprunt. Il est donc plus intéressant de recourir au crédit que de mobiliser cette épargne, dans votre cas.

Dans le cadre du prêt Lombard, la banque vous prêt 50 % à 100 % de la valeur de votre épargne (en fonction du risque estimé de l’investissement) qui est alors bloquée sur un produit.

Vous n’avez pas à souscrire d’assurance emprunteur, ce qui diminue le coût total de l’emprunt.

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Le prêt personnel (crédit à la consommation)

Compte tenu du prix du m² dans certaines zones, vous n’avez peut-être pas besoin d’emprunter plus de 75 000 €. Dans ce cas, un crédit à la consommation suffit.

Avantages :

  • il est plus facile à obtenir,
  • l’engagement est plus court (10 à 15 ans maximum),
  • les fonds sont débloqués rapidement,
  • vous disposez de la somme librement (prêt personnel).

Inconvénients :

  • le taux d’un crédit à la consommation est généralement supérieur à celui d’un crédit immobilier,
  • cela augmente le coût total de l’emprunt.

Que faire si mon taux d’endettement ne permet pas de souscrire un crédit immobilier ?

Une opération financière peut permettre d’écraser votre taux d’endettement afin de souscrire le crédit nécessaire à un investissement immobilier à l’étranger : le regroupement de crédits (aussi appelé rachat de crédits).

Si vous avez plus de deux emprunts en cours de remboursement, un organisme financier spécialisé vous octroi un prêt de substitution. Concrètement, vos crédits sont remboursés d’un coup et l’établissement vous accorde ce prêt de remplacement pour se rembourser.

Ce faisant, vous allez pouvoir étaler le remboursement de ce prêt de substitution et ainsi faire baisser jusqu’à -60 % le montant de la mensualité unique, ce qui diminue de facto votre taux d’endettement.

Il est néanmoins important de garder en tête que cet allongement peut augmenter le coût total du crédit initialement souscrit. Cette donnée est donc à prendre en compte dans le calcul de votre budget pour que l’investissement reste une opération intéressante.

A cette occasion, vous pouvez également solliciter l’octroi d’une trésorerie complémentaire, qui pourra venir financer les divers frais liés à l’achat de votre bien immobilier à l’étranger (frais d’experts, déplacements, alimenter votre apport…).

Cette trésorerie est directement intégrée au rachat de crédits et son montant inclus dans la nouvelle mensualité unique.

Pour choisir l’offre la mieux adaptée à votre situation et votre projet, nous vous conseillons de recourir aux services d’un courtier ou un organisme de courtage spécialisé en regroupement de crédits. Ils sauront vous conseiller et négocier pour vous les conditions les plus intéressantes.