Quels sont les placements favoris des Français expatriés en 2026 ?

Comparatif des 4 investissements immobiliers préférés des expatriés en 2026

Les expatriés disposent souvent d'une capacité d'épargne supérieure à la moyenne grâce à des revenus plus élevés et des packages d'expatriation attractifs. Mais tous les investissements immobiliers ne répondent pas aux mêmes objectifs : certains privilégient le rendement locatif immédiat, d'autres l'optimisation fiscale ou la préparation de la retraite.

En 2026, quatre solutions se distinguent auprès des Français de l'étranger : l'immobilier locatif ancien, l'investissement dans le neuf, les SCPI et la nue-propriété. Chacune présente un niveau de rendement, de fiscalité et de gestion différent.

*Les rendements indiqués correspondent à des moyennes observées selon les classes d'actifs et ne constituent pas une garantie de performance.

Immobilier ancien : construire un patrimoine tangible en France

L'immobilier ancien reste le placement privilégié des expatriés souhaitant conserver un ancrage patrimonial en France. Il permet d'investir depuis l'étranger et de bénéficier d'un effet de levier bancaire rarement accessible sur d'autres actifs, en plus de générer des revenus locatifs réguliers.

Pour un expatrié vivant à Dubaï, Singapour ou en Suisse, investir dans un appartement à Lyon, Nantes ou Lille permet de préparer un éventuel retour en France et de développer son patrimoine. En location meublée sous le régime LMNP réel, l'imposition sur les loyers peut être fortement réduite grâce aux amortissements et à la déduction des charges.

Immobilier neuf : profiter du nouveau dispositif Jeanbrun

L'investissement dans le neuf a changé de visage en 2026. Le dispositif Pinel a pris fin le 1er janvier 2025. La loi Jeanbrun, promulguée le 20 février 2026 et entrée en vigueur le lendemain, le remplace avec un mécanisme différent : au lieu d'une réduction d'impôt directe, elle instaure un amortissement fiscal du bien, déduit des revenus fonciers.

Ce nouveau cadre change la donne pour les non-résidents, dont les règles de calcul ont été harmonisées par la loi de finances 2026. L'immobilier neuf conserve par ailleurs des atouts propres : frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien, garanties constructeur (décennale, parfait achèvement) et normes énergétiques récentes qui limitent les travaux à venir.

Cette solution séduit particulièrement les expatriés qui achètent en VEFA à distance et qui privilégient la tranquillité de gestion du placement financier expatrié sur le long terme, plutôt que le rendement locatif immédiat.

SCPI : investir dans l'immobilier sans gestion

Les SCPI séduisent les expatriés qui recherchent des revenus immobiliers sans les contraintes de gestion locative. En achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier, l'investisseur perçoit une quote-part des loyers issus d'un parc immobilier diversifié.

Cette solution convient aux expatriés qui souhaitent investir depuis l'étranger et déléguer intégralement la gestion, tout en accédant à l'immobilier professionnel : bureaux, santé, logistique ou commerces. Les rendements observés restent généralement supérieurs à ceux des placements d'épargne traditionnels, même si le capital n'est pas garanti.

Nue-propriété : préparer l'avenir sans contrainte de gestion

La nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier avec une décote pouvant atteindre 30 à 45 %, pendant que l'usufruit est temporairement détenu par un bailleur institutionnel ou social.

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, l'investisseur ne perçoit pas de loyers mais n'assume aucune gestion locative. À l'issue de la période prévue, il récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Cette stratégie convient particulièrement aux expatriés qui préparent leur retraite ou anticipent un retour en France à moyen ou long terme.

Pourquoi l'immobilier en France est l'investissement préféré des expatriés ?

Parmi les quatre placements accessibles aux Français de l'étranger, l'immobilier, ancien comme neuf, continue d'occuper une place à part. Malgré la montée en puissance des SCPI et de la nue-propriété, la pierre reste souvent le premier investissement réalisé par les expatriés souhaitant développer leur patrimoine en France.

Cette préférence s'explique par trois facteurs majeurs : la solidité du marché locatif français, les avantages fiscaux du statut LMNP et la possibilité d'investir intégralement à distance. L'immobilier permet aussi de préparer un éventuel retour en France en générant des revenus complémentaires.

Un marché locatif attractif et créateur de revenus

L'immobilier résidentiel français bénéficie d'une demande locative structurellement forte. Selon l'INSEE, près de 40 % des ménages français sont locataires de leur résidence principale, ce qui soutient durablement le marché locatif dans les grandes villes et métropoles régionales.

Pour les expatriés, cette demande se traduit par une meilleure sécurité locative et des revenus potentiellement réguliers. En 2026, les rendements bruts observés sur le marché ancien restent attractifs dans plusieurs villes françaises, avec des tickets d'entrée qui varient sensiblement selon le prix au m² :

*Prix au m² selon MeilleursAgents, estimations au 1er juillet 2026.

Ce tableau confirme une logique simple : les villes au prix au m² le plus bas, comme Brest ou Le Havre, offrent aussi les rendements bruts les plus élevés, tandis que Lyon combine un ticket d'entrée nettement plus élevé et un rendement plus faible, compensé par un potentiel de valorisation à long terme.

Concrètement, un appartement acquis 220 000 € et loué 1 000 € par mois génère environ 12 000 € de loyers annuels, soit un rendement brut proche de 5,5 % avant charges et fiscalité.

L'immobilier combine deux moteurs de performance que peu d'autres placements réunissent : les revenus locatifs et la valorisation potentielle du bien sur le long terme. Cette double source de création de richesse explique en grande partie son succès auprès des expatriés.

Le LMNP : un levier fiscal particulièrement efficace pour les non-résidents

Au-delà du rendement du placement financier expatrié, l'immobilier ancien séduit par sa fiscalité. Pour les expatriés qui investissent en location meublée, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel demeure l'un des dispositifs les plus avantageux en 2026.

Ce régime permet de déduire les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les assurances, certaines dépenses d'entretien ainsi que l'amortissement comptable du logement et du mobilier.

Un expatrié installé à Dubaï qui acquiert un appartement meublé de 220 000 € générant 11 000 € de loyers annuels voit fréquemment son résultat fiscal imposable fortement réduit, voire nul pendant plusieurs années, grâce aux amortissements et aux charges déductibles. Cette capacité à générer des revenus peu fiscalisés constitue un avantage majeur par rapport à de nombreux placements financiers dont les gains sont imposés dès leur perception.

Investir à distance est devenu plus simple que jamais

L'un des principaux freins à l'investissement immobilier à l'étranger était autrefois la gestion du projet. Cette contrainte a largement disparu grâce à la digitalisation du parcours d'acquisition.

Aujourd'hui, un expatrié peut réaliser l'ensemble des étapes sans se déplacer :

• Recherche du bien à distance ;
• Visites vidéo et analyses du marché local ;
• Signature électronique des documents ;
• Procuration notariale ;
• Financement bancaire à distance ;
• Mise en location et gestion déléguée.

Un Français installé à Singapour, Montréal, Londres ou Dubaï peut ainsi investir dans une ville française sans revenir sur place, que ce soit dans l'ancien ou dans le neuf.

Fiscalité des expatriés : comment sont imposés vos revenus immobiliers en France ?

Maîtriser la fiscalité est indispensable pour réussir un investissement immobilier depuis l'étranger. En tant qu'expatrié, vous bénéficiez de règles précises, encadrées par le Code général des impôts et les conventions fiscales internationales, qui évitent la double imposition et optimisent vos revenus locatifs.

Résident fiscal vs non-résident : une distinction essentielle

La résidence fiscale ne dépend pas de votre nationalité, mais de votre situation. Vous êtes considéré comme non-résident fiscal si votre foyer, votre activité principale ou votre centre d'intérêts économiques se situe à l'étranger. Dans ce cas, seule votre source française de revenus, notamment vos loyers, est imposable en France.

Vous restez néanmoins redevable d'une déclaration annuelle. Pour les investisseurs internationaux, ce statut constitue souvent un avantage puisque l'imposition se concentre uniquement sur le revenu immobilier généré en France, sans impact direct sur les autres revenus perçus à l'étranger.

Location meublée ou location nue : quelle fiscalité pour les expatriés ?

L'immobilier locatif peut être imposé selon plusieurs régimes. En location meublée, vous relevez du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui ouvre la porte au statut de LMNP. Deux options s'offrent à vous :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % ;
• Régime réel : amortissement du bien et du mobilier, et déduction des charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion).

Le régime réel est particulièrement apprécié des expatriés, car il permet dans la majorité des cas de réduire l'imposition sur les revenus locatifs à un niveau très faible, voire nul, pendant plusieurs années.

En location nue, vos loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Vous appliquez soit le micro-foncier, avec un abattement de 30 %, soit le réel foncier, qui permet de déduire l'intégralité des charges et, si nécessaire, de créer du déficit foncier imputable sur vos revenus en France.

Conventions fiscales et prélèvements sociaux : ce qui change pour vous

Les conventions fiscales internationales signées par la France évitent la double imposition. Selon votre pays de résidence, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt ou d'une exemption équivalente. Les expatriés affiliés à un régime social de l'UE ou dans certains pays hors UE sont par ailleurs exonérés des prélèvements sociaux (17,2 %) sur leurs revenus locatifs, un avantage considérable.

Avec les bons choix fiscaux, l'immobilier français devient un actif refuge et un vecteur de performance nette élevée, particulièrement adapté aux investisseurs internationaux.

Les meilleures stratégies d'investissement immobilier pour expatriés

Une fois le financement clarifié, la question centrale devient : quelle stratégie adopter pour optimiser son investissement immobilier depuis l'étranger ? Le choix du schéma d'investissement dépend de plusieurs facteurs : objectifs patrimoniaux, durée d'expatriation, niveau de revenus, appétence fiscale et projet de retour en France.

De nombreuses options permettent d'optimiser son rendement en construisant un actif de long terme. L'expatrié bénéficie souvent d'une capacité d'emprunt élevée, combinée à la dynamique du marché locatif français.

La location meublée (LMNP) dans l'ancien : la stratégie phare

Pour la majorité des expatriés, la location meublée non professionnelle (LMNP) représente le meilleur équilibre entre simplicité, flexibilité et avantage fiscal. Ce régime, rattaché aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permet d'amortir le bien, le mobilier et les travaux. Résultat : l'impôt sur les revenus locatifs est souvent nul pendant plusieurs années.

Ce modèle est particulièrement adapté aux biens en zones tendues : studios étudiants, appartements meublés pour jeunes actifs, colocation meublée ou résidences urbaines.

Le neuf sous la loi Jeanbrun : miser sur l'amortissement plutôt que la réduction d'impôt

D'autres expatriés préfèrent le neuf pour sa tranquillité de gestion et son mécanisme fiscal renouvelé. Le dispositif Jeanbrun s'applique aux biens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de ressources pour l'investisseur. Elle instaure un statut du bailleur privé fondé sur l'amortissement du bien, à la place de l'ancienne réduction d'impôt Pinel.

Cette approche convient aux expatriés qui privilégient un bien clé en main, sans travaux à prévoir, avec des garanties constructeur qui sécurisent l'investissement à distance.

Investir pour un retour en France ou un usage mixte

Une autre stratégie fréquente consiste à acheter un bien destiné à devenir une résidence principale après expatriation, mais loué en attendant. On parle d'usage mixte : d'abord résidence locative, puis habitation personnelle lors du retour. Ce modèle permet de financer le crédit grâce aux loyers, en sécurisant un point d'ancrage pour un retour à moyen terme.

En combinant rigueur financière, fiscalité adaptée et anticipation des besoins futurs, l'expatrié peut bâtir une stratégie immobilière solide et alignée avec sa trajectoire internationale.

Quels investissements immobiliers privilégier quand on est expatrié ?

Les expatriés disposent souvent d'un avantage décisif pour investir : une capacité d'épargne plus élevée, une fiscalité parfois plus favorable et une vision patrimoniale long terme. Encore faut-il choisir le bon type de bien et structurer correctement sa stratégie.

Immobilier ancien, LMNP, immobilier neuf, SCPI ou nue-propriété : chaque solution répond à des objectifs différents selon votre pays de résidence, votre horizon de retour et votre niveau de revenus. L'erreur la plus fréquente reste de vouloir investir sans anticiper la fiscalité des non-résidents, le financement bancaire ou la gestion à distance.

En 2026, les expatriés qui réussissent leurs investissements privilégient généralement des actifs tangibles, une fiscalité maîtrisée et une stratégie patrimoniale cohérente avec leur mobilité internationale.