Expatrié et investissement : quelle option choisir ?

Comparatif des 4 investissements immobiliers préférés des expatriés en 2026

En 2026, quatre placements immobiliers se distinguent auprès des expatriés. L’ancien locatif pour les revenus, le neuf pour son cadre fiscal et sa simplicité, les SCPI pour déléguer la gestion pour préparer le long terme. Le meilleur choix dépend de l’objectif patrimonial de chaque investisseur.

Les expatriés disposent souvent d'une capacité d'épargne supérieure à la moyenne grâce à des revenus plus élevés et des packages d'expatriation attractifs. Mais tous les investissements immobiliers ne répondent pas aux mêmes objectifs : certains privilégient la rentabilité immédiate, d'autres l'optimisation d'impôt ou la préparation de la retraite.

*Les rendements indiqués correspondent à des moyennes observées selon les classes d'actifs et ne constituent pas une garantie de performance.

Immobilier ancien : construire un patrimoine tangible en France

L'immobilier ancien reste le placement privilégié des expatriés souhaitant conserver un ancrage patrimonial en France. Il permet d'investir depuis l'étranger et de bénéficier d'un effet de levier bancaire rarement accessible sur d'autres actifs, en plus de générer des revenus réguliers.

Pour un expatrié vivant à Dubaï, Singapour ou en Suisse, investir dans un appartement à Lyon, Nantes ou Lille permet de préparer un éventuel retour en France et de développer son patrimoine. En location meublée sous le LMNP réel, l'impôt sur les loyers peut être fortement réduit grâce aux amortissements et à la déduction des charges.

Immobilier neuf : profiter du nouveau dispositif Jeanbrun

L'investissement dans le neuf a changé de visage en 2026. Le dispositif Pinel a pris fin le 1ᵉʳ janvier 2025. La loi Jeanbrun, promulguée le 20 février 2026 et entrée en vigueur le lendemain, le remplace avec un mécanisme différent : au lieu d'une réduction d'impôt directe, elle instaure un amortissement fiscal du bien, déduit des revenus fonciers.

Ce nouveau cadre change la donne pour les non-résidents, dont les règles de calcul ont été harmonisées par la loi de finances 2026. L'immobilier neuf conserve par ailleurs des atouts propres : frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien, garanties constructeur (décennale, parfait achèvement) et normes énergétiques récentes qui limitent les travaux à venir.

Cette solution séduit particulièrement les expatriés qui achètent en VEFA à distance et qui privilégient la tranquillité de gestion du placement financier expatrié sur le long terme, plutôt que la rentabilité locative immédiate.

SCPI : investir dans l'immobilier sans gestion

Ces solutions séduisent les expatriés qui recherchent des revenus immobiliers sans les contraintes de gestion locative. En achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier, l'investisseur perçoit une quote-part des loyers issus d'un parc immobilier diversifié.

Cette solution convient aux expatriés qui souhaitent investir depuis l'étranger et déléguer intégralement la gestion, tout en accédant à l'immobilier professionnel : bureaux, santé, logistique ou commerces. Les rendements observés restent généralement supérieurs à ceux des placements d'épargne traditionnels, même si le capital n'est pas garanti.

Nue-propriété : préparer l'avenir sans contrainte de gestion

La nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier avec une décote pouvant atteindre 30 à 45 %, pendant que l'usufruit est temporairement détenu par un bailleur institutionnel ou social.

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, l'investisseur ne perçoit pas de loyers mais n'assume aucune gestion locative. À l'issue de la période prévue, il récupère automatiquement la pleine possession du bien. Cette technique convient particulièrement aux expatriés qui préparent leur retraite ou anticipent une rentrée en France à moyen ou long terme.

Pourquoi l'immobilier en France est l'investissement préféré des expatriés ?

L’immobilier français reste privilégié par de nombreux expatriés grâce à la demande locative, au potentiel de revenus et à la possibilité de gérer un investissement à distance. La location meublée peut également offrir un cadre fiscal intéressant pour les non-résidents qui investissent en location meublée.

Parmi les quatre placements accessibles aux Français de l'étranger, l'immobilier, ancien comme neuf, continue d'occuper une place à part. À noter que la pierre reste souvent le premier investissement réalisé par les expatriés souhaitant développer leur patrimoine en France.

Un marché locatif attractif et créateur de revenus

L'immobilier résidentiel français bénéficie d'une demande structurellement forte. Selon l'INSEE, près de 40 % des ménages français sont locataires de leur habitation principale, ce qui soutient durablement le secteur locatif dans les grandes villes et métropoles régionales.

Pour les expatriés, cette demande se traduit par une meilleure sécurité et des revenus potentiellement réguliers. En 2026, les rendements bruts observés sur le secteur ancien restent attractifs dans plusieurs villes françaises, avec des tickets d'entrée qui varient sensiblement selon le prix au m² :

*Prix au m² selon MeilleursAgents, estimations au 1ᵉʳ juillet 2026.

Ce tableau confirme une logique simple : les villes au prix au m² le plus bas, comme Brest ou Le Havre, offrent aussi les rendements bruts les plus élevés, tandis que Lyon combine un ticket d'entrée nettement plus élevé et une rentabilité plus faible, compensée par un potentiel de valorisation à long terme.

Concrètement, un appartement acquis 220 000 € et loué 1 000 € par mois génère environ 12 000 € de loyers annuels, soit une rentabilité brute proche de 5,5 % avant charges et fiscalité. L'immobilier combine deux moteurs de performance que peu d'autres placements réunissent : les revenus et la valorisation potentielle du bien sur le long terme. Cette double source de création de richesse explique en grande partie son succès auprès des expatriés.

Le LMNP : un levier fiscal particulièrement efficace pour les non-résidents

Au-delà de la rentabilité du placement financier expatrié, l'immobilier ancien séduit par sa fiscalité. Pour les expatriés qui investissent en location meublée, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel au régime réel demeure l'un des dispositifs les plus avantageux en 2026. Ce régime permet de déduire les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les assurances, certaines dépenses d'entretien ainsi que l'amortissement comptable du logement et du mobilier.

Un expatrié installé à Dubaï qui acquiert un appartement meublé de 220 000 € générant 11 000 € de loyers annuels voit fréquemment son résultat fiscal imposable fortement réduit, voire nul pendant plusieurs années, grâce aux amortissements et aux charges déductibles. Cette capacité à générer des revenus peu fiscalisés constitue un avantage majeur par rapport à de nombreux placements financiers dont les gains sont imposés dès leur perception.

Investir à distance est devenu plus simple que jamais

L'un des principaux freins à l'investissement immobilier à l'étranger était autrefois la gestion du projet. Cette contrainte a largement disparu grâce à la digitalisation du parcours d'acquisition. Aujourd'hui, un expatrié peut réaliser l'ensemble des étapes sans se déplacer :

• Recherche du bien à distance ;
• Visites vidéo et analyses du marché local ;
• Signature électronique des documents ;
• Procuration notariale ;
• Financement bancaire à distance ;
• Mise en location et gestion déléguée.

Un Français installé à Singapour, Montréal, Londres ou Dubaï peut ainsi investir dans une ville française sans revenir sur place, que ce soit dans l'ancien ou dans le neuf.

Fiscalité des expatriés : comment sont imposés vos revenus immobiliers en France ?

Les gains immobiliers provenant d’un bien situé en France restent généralement imposables en France pour un expatrié non-résident. Le statut fiscal dépend notamment de la location vide ou meublée, du statut du contribuable et de la convention fiscale conclue entre la France et son pays de résidence.

Maîtriser la fiscalité est indispensable pour réussir un investissement immobilier depuis l'étranger. En tant qu'expatrié, vous bénéficiez de règles précises, encadrées par le Code général des impôts et les conventions fiscales internationales, qui évitent la double imposition et optimisent vos gains.

Résident fiscal vs non-résident : une distinction essentielle

La résidence d'imposition ne dépend pas de votre nationalité, mais de votre situation. Vous êtes considéré comme non-résident fiscal si votre foyer, votre activité principale ou votre centre d'intérêts économiques se situe à l'étranger. Dans ce cas, seuls vos gains de source française, notamment vos loyers, sont imposables en France.

Vous restez néanmoins redevable d'une déclaration annuelle. Pour les investisseurs internationaux, ce statut constitue souvent un avantage puisque l'imposition se concentre uniquement sur le revenu immobilier généré en France, sans impact direct sur les autres gains perçus à l'étranger.

Location meublée ou vide : quelle fiscalité pour les expatriés ?

L'immobilier locatif peut être imposé selon plusieurs régimes. Avec l'option meublée, vous relevez du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui ouvre la porte au statut de LMNP. Deux options s'offrent à vous :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % ;
• Régime réel : amortissement du bien et du mobilier, et déduction des charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion).

Le régime réel est particulièrement apprécié des expatriés, car il permet dans la majorité des cas de réduire l'impôt sur les gains à un niveau très faible, voire nul, pendant plusieurs années.

En location vide, vos loyers entrent dans la catégorie des gains fonciers. Vous appliquez soit le micro-foncier, avec un abattement de 30 %, soit le réel foncier, qui permet de déduire l'intégralité des charges et, si nécessaire, de créer du déficit foncier imputable sur vos gains en France.

Conventions fiscales et prélèvements sociaux : ce qui change pour vous

Les conventions fiscales internationales signées par la France évitent la double imposition. Selon votre pays de résidence, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt ou d'une exemption équivalente. Les expatriés affiliés à un régime social de l'UE ou dans certains pays hors UE sont par ailleurs exonérés des prélèvements sociaux (17,2 %) sur leurs gains locatifs, un avantage considérable.

Avec les bons choix fiscaux, l'immobilier français devient un actif refuge et un vecteur de performance nette élevée, particulièrement adapté aux investisseurs internationaux.

Les meilleures stratégies d'investissement immobilier pour expatriés

Answer Capsule : La stratégie immobilière d’un expatrié doit tenir compte de ses gains, de son pays d'expatriation, de son horizon d’investissement et de son projet de rentrée en France. Le meublé dans l’ancien, le neuf sous le dispositif Jeanbrun et l’achat d’un bien destiné à devenir une habitation principale sont trois stratégies présentées comme particulièrement adaptées.

Une fois le financement clarifié, la question centrale devient : quelle stratégie adopter pour optimiser son investissement immobilier depuis l'étranger ? Le choix du schéma d'investissement dépend de plusieurs facteurs : objectifs patrimoniaux, durée d'expatriation, niveau de gains, appétence d'impôt et projet de rentrée en France.

Investir dans un appartement meublé dans l'ancien : la stratégie phare

Pour la majorité des expatriés, la location meublée non professionnelle (LMNP) représente le meilleur équilibre entre simplicité, flexibilité et avantage sur la taxe. Ce régime, rattaché aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permet d'amortir le bien, le mobilier et les travaux. Résultat : la taxe sur les gains est souvent nulle pendant plusieurs années. Ce modèle est particulièrement adapté aux biens en zones tendues : studios étudiants, appartements meublés pour jeunes actifs, colocation meublée ou résidences urbaines.

Le neuf sous la loi Jeanbrun : miser sur l'amortissement

D'autres expatriés préfèrent le neuf pour sa tranquillité de gestion et son mécanisme de la taxe renouvelée. Le dispositif Jeanbrun s'applique aux biens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de ressources pour l'investisseur. Elle instaure un statut du bailleur privé fondé sur l'amortissement du bien. Cette approche convient aux expatriés qui privilégient un bien clé en main, sans travaux à prévoir, avec des garanties constructeur qui sécurisent l'investissement à distance.

Investir pour un retour en France ou un usage mixte

Une autre technique fréquente consiste à acheter un bien destiné à devenir une habitation principale après expatriation, mais loué en attendant. On parle d'usage mixte grâce à la résidence locative, puis l'habitation personnelle à l'avenir. Ce modèle permet de financer le crédit grâce aux loyers, en sécurisant un point d'ancrage pour un retour à moyen terme.

En combinant rigueur financière, fiscalité adaptée et anticipation des besoins futurs, l'expatrié peut bâtir une méthode immobilière solide et alignée avec sa trajectoire internationale.

Quels investissements immobiliers privilégier quand on est expatrié ?

Les expatriés disposent souvent d'un avantage décisif pour investir : une capacité d'épargne plus élevée, une fiscalité parfois plus favorable et une vision patrimoniale long terme. Encore faut-il choisir le bon type de bien et structurer correctement sa stratégie.

Immobilier ancien, immobilier neuf..., chaque solution répond à des objectifs différents selon votre pays d'expatriation, votre horizon de retour et votre niveau de gains. L'erreur la plus fréquente reste de vouloir investir sans anticiper la fiscalité des non-résidents, le financement bancaire ou la gestion à distance.

En 2026, les expatriés qui réussissent leurs investissements privilégient généralement des actifs tangibles, une fiscalité maîtrisée et une méthode patrimoniale cohérente avec leur mobilité internationale.

Chez MyExpat, nous accompagnons les expatriés et les non-résidents dans la réalisation de leur investissement immobilier en France. De la définition de votre technique à la mise en location, un accompagnement clé en main vous permet d'investir à 100 % à distance, avec un interlocuteur unique qui sécurise chaque étape de votre projet.