Pourquoi faut-il privilégier la location meublée ?

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Une fois l’investissement locatif finalisé, une question revient souvient : louer le bien vide ou meublé ? Un choix stratégique doit être fait en prenant en compte les aspects juridiques et fiscaux.

Qu’est ce que la location meublée ?

Contrairement à la location nue, qui consiste à mettre son bien à louer vide, la location meublée oblige le propriétaire à aménager son bien avec les équipements nécessaires à la vie quotidienne du futur locataire. Cela inclut les plaques de cuisson, la literie, le réfrigérateur, les luminaires, et la vaisselle par exemple. 

La durée du bail, le dépôt de garantie et le préavis sont aussi différents entre les deux types de location. En meublé, le bail doit être d’1 an ou 9 mois pour les étudiants contre 3 ans pour la location nue. Quant au préavis, il est de 3 mois pour le bailleur, et d’1 mois pour le locataire en location meublée et de 6 mois pour le bailleur et 3 mois pour le locataire en location nue.

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Les raisons de louer son appartement meublé

Plusieurs raisons poussent les acquéreurs à mettre leur bien en location meublée. Parmi les plus importantes, on compte la rentabilité, la forte demande locative et les avantages fiscaux. 

Une rentabilité plus élevée

La location meublée à le vent en poupe. Son offre a plus que doublé en 30 ans. Cette option séduit donc de plus en plus, et aussi bien les locataires que les investisseurs. En termes de loyers, un bien meublé est loué 10 à 30% plus cher qu’un bien vide, en moyenne. Toutefois, il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais engendrés par la maintenance de l’équipement. Mais, ces derniers sont souvent rapidement amortis. 

Une forte demande locative

La demande sur les logements meublés est très forte, surtout pour les étudiants et les professionnels en mobilité. Cette cible est généralement sûre ; les étudiants ont des garants, et la location des professionnels en mobilité est souvent gérée par leur entreprise. Pour le propriétaire c’est la garantie de louer facilement. 

Des régimes fiscaux intéressants

Dans le cadre d’un investissement locatif, la fiscalité est un élément important à étudier. La location d’un logement meublé permet de bénéficier d’un statut intéressant : loueur en meublé non professionnel (ou LMNP). Ce statut permet d’être sous un régime micro BIC, qui permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cet abattement est de 30% pour les biens vides. 

Les frais lié au logement loué peuvent être déduits des revenus locatifs, notamment les frais de notaires, l’entretien et la réparation, les frais de gestion et d’assurance, ou encore les intérêts d’emprunt.

Comment passer d’une location nue à meublée ?

La location meublée présente de nombreux avantages au propriétaire dans le cadre d’un investissement locatif, notamment par rapport à la rentabilité et la fiscalité. Le passage d’une location vide à une location meublée est possible.

D’un point de vue juridique 

Aucune démarche n’est nécessaire pour le passage d’une location vide à une location meublée. Mais, avant de se lancer, il existe quelques obligations à respecter, notamment l’autorisation de la copropriété, ou dans certains cas une autorisation préfectorale par exemple si le bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants. 

Cependant, ce changement ne peut se faire que lors du départ d’un locataire, ou au moment du renouvellement du bail. En d’autres termes, le propriétaire ne peut pas forcer son locataire à changer les clauses de son contrat immobilier.

D’un point de vue fiscal

Une fois le changement effectué, le propriétaire change de régime fiscal et passe en auto-entreprise. Les revenus locatifs qu’il percevra seront sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), à condition qu’ils ne dépassent pas 70000€ / an. 

 

Un investisseur doit prendre en compte un choix stratégique dans le cadre de son projet immobilier : le type de location. La location nue et la location meublée ont toutes les deux des avantages et des inconvénients. Il est donc important de les comparer d’un point de vue de la demande, de la fiscalité, et de la rentabilité. Cela permet d’identifier les opportunités et de se diriger vers l’option la plus intéressante.