Comment se protéger contre les impayés de loyer pendant le confinement ?

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Avec la crise sanitaire actuelle et les mesures de confinement mises en place dans l’Hexagone, l’économie française se trouve fortement paralysée. Face aux difficultés financières de nombreuses PME, des mesures ont été prises pour alléger le paiement de leurs loyers professionnels. Toutefois, les particuliers, eux, doivent continuer à payer leurs loyers d’habitation.

En temps normal, le pourcentage d’impayés de loyer reste relativement faible, s’élevant à 3%, mais la pandémie de coronavirus risque d’entraîner une augmentation de ce taux, compte tenu des difficultés financières que rencontrent de nombreux locataires. 

Les mesures prises par le gouvernement pendant la crise sanitaire

Face à l’épidémie de Covid-19, le gouvernement ne prévoit pas, à l’heure actuelle, de suspension de paiement des loyers d’habitation de la part des particuliers.

Toutefois, certaines mesures relatives au logement ont été prises pour venir en aide aux locataires en difficulté de paiement.

Le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, et le président de l’Assemblée des départements de France se sont mis d’accord pour que le fonds de solidarité pour le logement (FSL), de 350 millions d’euros, soit utilisé afin d’éviter les défauts de paiement pendant la période de confinement.

Cette aide financière, proposée sous forme de subvention ou de prêt à rembourser, est destinée aux particuliers qui peinent à payer les dépenses liées à leur logement, telles que leur loyer ou leurs factures d’électricité, d’eau, de gaz, ou de téléphone… Ils peuvent en bénéficier sous conditions de ressources, et les critères d’attribution varient selon chaque département.

Le fonds de solidarité pour le logement est également accessible aux propriétaires occupants qui se trouvent actuellement en difficulté financière.

Par ailleurs, le site Anil.fr a été mis en place : il permet aux locataires en difficulté de trésorerie de bénéficier de conseils d’experts, qui les orientent notamment vers les aides financières mises en place par l’État et par les collectivités territoriales.

De plus, un numéro vert est mis à disposition des particuliers, leur permettant de contacter directement ces conseillers : 0 805 16 00 75.

Se protéger contre les impayés de loyer

Louer au juste prix

De manière générale, pour se protéger contre les impayés de loyer, il faut prendre soin de fixer un montant de loyer conforme à la loi. En effet, un loyer trop élevé augmente le risque de vacance locative. De plus, certaines assurances vous permettent de toucher un loyer sans avoir d’occupants, mais à condition que votre loyer s’inscrive dans le cadre légal et soit conforme à la réalité du marché.

Anticiper en vérifiant les documents du futur locataire

Le dossier de votre locataire est un élément essentiel qui requiert toute votre vigilance. Tout d’abord, vérifiez si toutes les pièces justificatives sont réunies :

  • Pièce d’identité en cours de validité
  • Justificatif de domicile
  • Document attestant des ressources
  • Document attestant des activités professionnelles

L’étape la plus importante est de vérifier l’authenticité de ces documents. Vous pourrez vérifier que l’avis d’imposition fourni n’est pas falsifié en vous rendant sur le site du gouvernement, en entrant simplement le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition fournis par votre locataire.

Concernant les contrats de travail et les fiches de paies, vous pouvez tout d’abord vérifier l’existence de la société indiquée sur le site société.com, et éventuellement contacter l’entreprise dans laquelle le locataire est censé travailler afin de vérifier la véracité de ces informations.

Certaines vérifications de l’identité du locataire sont facilement vérifiables par vos soins. Vous pouvez par exemple comparer la date de naissance inscrite sur le justificatif d’identité aux deuxième et troisième chiffres du numéro de sécurité sociale inscrit sur le contrat de travail, qui correspondent à l’année de naissance du locataire.

Enfin, vous pouvez vérifier l’adresse indiquée sur les pages blanches. Il est aussi important que le garant soit présent le jour de la signature du bail.

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Souscrire une assurance propriétaire non-occupant

Il est toujours possible, durant cette période de confinement, de souscrire une assurance loyer impayé, et ce même si l’impayé a déjà eu lieu. Les assurances continuent en effet à rembourser les propriétaires soumis à des impayés de loyers.

Ces assurances vous permettant de vous prémunir contre ce type de risques. Il est possible d’en effectuer la souscription auprès de n’importe quelle compagnie, mais aussi auprès de votre banque. Cette assurance a toutefois un coût élevé, en général entre 3 et 4 % du montant annuel des loyers, charges comprises. Précisons que ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire répond à certains critères d’éligibilité.

D’autre part, vous pouvez vous mettre d’accord avec votre locataire pour qu’il choisisse une personne pour se porter caution en cas de loyers impayés.

Souscrire une assurance locataire

De nouvelles sociétés se sont créées, à l’instar de Unkle, qui propose au locataire de se porter garant en échange d’un montant mensuel proportionnel aux loyers. Vous pouvez ainsi louer votre bien en toute sérénité et sans surcoût à votre charge.

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Comment réagir en cas d’impayé pendant le confinement ?

Dans un premier temps, la meilleure solution reste de discuter avec votre locataire pour tenter de débloquer la situation à l’amiable. Si les choses n’évoluent pas, vous avez différents recours possibles :

  • Vous avez souscrit une garantie contre les loyers impayés ? -> contactez votre assurance.
  • Vous n’avez pas souscrit d’assurance ? -> contactez la personne qui s’est portée caution pour votre locataire.
  • Le locataire perçoit des aides au logement ? -> vous pouvez toucher cette aide sous forme de tiers payant si vous avez rempli le formulaire de la CAF avec votre locataire.
  • Par ailleurs, en cette période, le gouvernement demande aux propriétaires de se montrer conciliants face aux loyers impayés durant la crise sanitaire. Si vous en avez la capacité, vous pouvez par exemple discuter d’un éventuel report de paiement avec vos locataires (les propriétaires n’ayant pas encore remboursé leur prêt bancaire devront s’assurer d’être en mesure de prendre en charge les mensualités).
  • Vous pouvez faire appel à la garantie Visale, un dispositif gratuit et accessible en ligne, permettant aux propriétaires particuliers et professionnels de sécuriser leurs revenus locatifs. Mené par Action Logement, ce dispositif couvre les loyers impayés ainsi que les dégradations éventuelles du logement. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un remboursement des loyers non perçus sur toute la durée du bail, dans la limite de 1 300 € mensuels en France (1 500 € en Ile-de-France).
  • Vous pouvez vous tourner vers les mesures prises par le gouvernement citées plus haut.

Attention : les propriétaires bailleurs ne sont pas autorisés à expulser leur locataire, même en cas d’impayés de loyers. La trêve hivernale a en effet été prolongée jusqu’au 31 mai 2020.