Comment se protéger contre les impayés de loyer ?

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Pour louer son bien immobilier, il est important de prendre quelques mesures afin de se protéger contre les risques d’impayés de loyer, qui peuvent mettre le propriétaire en difficulté financière. Pour cette raison, les propriétaires français ont tendance à privilégier les profils de locataires en CDI, les employés dans le secteur public et les étudiants, alors que les travailleurs indépendants et les retraités ont en général moins de popularité auprès des bailleurs. En France, si le pourcentage d’impayés de loyer reste relativement faible, s’élevant à 3%, il faut malgré tout penser à se prémunir contre les mauvais payeurs.

Louer au juste prix

Avant tout, il faut prendre soin de fixer un montant de loyer conforme à la loi. En effet, un loyer trop élevé augmente le risque de vacance locative. De plus, certaines assurances vous permettent de toucher un loyer sans avoir d’occupants, mais à condition que votre loyer s’inscrive dans le cadre légal et soit conforme à la réalité du marché.

Anticiper en vérifiant les documents

 Le dossier de votre locataire est un élément essentiel qui requiert toute votre vigilance. Tout d’abord, vérifiez si toutes les pièces justificatives sont réunies :

  • Pièce d’identité en cours de validité
  • Justificatif de domicile
  • Document attestant des ressources
  • Document attestant des activités professionnelles

 L’étape la plus importante est de vérifier l’authenticité de ces documents. Vous pourrez vérifier que l’avis d’imposition fourni n’est pas falsifié en vous rendant sur le site du gouvernement, en entrant simplement le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition fournis par votre locataire.

Concernant les contrats de travail et les fiches de paies, vous pouvez tout d’abord vérifier l’existence de la société indiquée sur le site société.com, et éventuellement contacter l’entreprise dans laquelle le locataire est censé travailler afin de vérifier la véracité de ces informations.

Certaines vérifications de l’identité du locataire sont facilement vérifiables par vos soins. Vous pouvez par exemple comparer la date de naissance inscrite sur le justificatif d’identité aux deuxième et troisième chiffres du numéro de sécurité sociale inscrit sur le contrat de travail, qui correspondent à l’année de naissance du locataire.

Enfin, vous pouvez vérifier l’adresse indiquée sur les pages blanches. Il est aussi important que le garant soit présent le jour de la signature du bail.

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 Souscrire une assurance

Assurance propriétaire

Il existe également des assurances “loyers impayés” vous permettant de vous prémunir contre ce type de risque. Il est possible de la souscrire auprès de n’importe quelle compagnie, mais aussi dans votre banque. Cette assurance a un coût élevé, en général entre 3 et 4% du montant annuel des loyers, charges comprises. Précisons que ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire répond à certains critères d’éligibilité.

D’autre part, vous pouvez vous mettre d’accord avec votre locataire pour qu’il choisisse une personne pour se porter caution en cas de loyers impayés.

Assurance locataire

De nouvelles sociétés se sont créées à l’instar de Unkle qui propose au locataire de se porter garant en échange d’un montant mensuel proportionnel aux loyers. Vous pouvez ainsi louer votre bien en toute sérénité et sans surcoût à votre charge.

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Comment réagir en cas d’impayé ?

Dans un premier temps, la meilleure solution reste de discuter avec votre locataire pour tenter de débloquer la situation à l’amiable. Si les choses n’évoluent pas, vous avez des recours possibles :

  • Vous avez souscrit une garantie contre les loyers impayés ? -> contactez votre assurance.
  • Vous n’avez pas souscrit à une assurance ? -> contactez la personne qui s’est portée caution pour votre locataire.
  • Le locataire perçoit des aides au logement ? -> vous pouvez toucher cette aide sous forme de tiers payant si vous avez rempli le formulaire de la CAF avec votre locataire.
  • Si après plusieurs rappels et courriers, la situation ne change pas, envoyez une lettre recommandée avec Accusé de Réception à votre locataire ou à sa caution en expliquant que vous avez entrepris des démarches pour le mettre en demeure de payer sous un délai défini.
  • Si cette mise en demeure n’aboutit pas, contactez un huissier pour demander un commandement de payer. Une fois celui-ci reçu, le locataire a deux mois pour régler son dû. Après ce délai, vous avez le droit de lancer une procédure d’expulsion en assignant votre locataire par huissier devant le Tribunal d’Instance de votre ville.