Top 3 des idées reçues sur l'investissement immobilier des expatriés

3 des idées reçues sur l’investissement immobilier des expatriés freine encore de nombreux projets, alors même que les données du marché montrent que des milliers de non-résidents investissent chaque année en France. En pratique, environ 1,6 million de foyers fiscaux non-résidents déclarent des revenus de source française en 2026, dont une partie significative via l’immobilier locatif.

Un expatrié peut investir en France, obtenir un crédit et louer un bien à distance, mais uniquement si le dossier est structuré correctement (apport, banque adaptée, fiscalité anticipée et gestion locative organisée). Les blocages viennent rarement de l’interdiction, mais presque toujours d’un manque de préparation ou d’un mauvais ciblage bancaire.

Dans cet article, on démonte concrètement les 3 idées reçues les plus répandues : impossibilité d’emprunter depuis l’étranger, fiscalité « pénalisante » pour les non-résidents, et gestion locative jugée trop complexe à distance.

Idée reçue n°1 : « Aucune banque ne me suivra »

En premier lieu, parmi les idées reçues sur l’investissement immobilier des expatriés, celle-ci est de loin la plus fréquente.

D’une part, vous devez d’abord savoir que si vous comptez investir en France, les banques ne prêtent pas aux mêmes conditions que pour les résidents français.

Un contrat de travail local, la différence du coût de la vie, les variations de devises… Tous ces éléments sont autant de sources de risques pour elle. La rentabilité attendue est aussi jugée plus faible. D’autre part, la banque estime qu’elle a moins de chances de voir le non-résident placer son épargne et ses comptes courants dans son établissement. En moyenne, les taux accordés aux non-résidents sont entre 0,20 % et 0,50 % supérieurs aux taux proposés aux résidents français. C’est un élément à prendre en compte dans l’évaluation financière de votre projet.

Pourtant, comme en France, la banque s’intéresse en premier lieu à vos revenus pour déterminer votre capacité d’emprunt. Elle calcule votre ratio charge/rémunération nette, lequel ne doit pas dépasser 35 % d’effort d’épargne. L’apport est lui aussi souvent identique, généralement compris entre 10 et 20 % de l’investissement total. À noter que certains établissements bancaires vous demanderont 30 % d’apport. Certains expatriés se voient aussi demander un nantissement, mais c’est loin d’être une règle générale.

Si vous possédez un contrat de travail détaché ou êtes employé par une grande entreprise locale connue, vous ne rencontrez pas plus de difficultés qu’un résident en France pour obtenir votre crédit. Votre pays de résidence peut donc influencer la banque, mais c’est avant tout votre stabilité professionnelle qui compte.

Idée reçue nᵒ 2 : « C’est un cauchemar fiscal »

Mentionnons que pour les résidents comme les non-résidents, acheter un appartement en France pour le louer meublé rend éligible au régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Vous pouvez ainsi déduire vos frais liés à la location du bien. Cela couvre à la fois l’entretien, les réparations, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les impôts (taxe foncière) et l’amortissement de votre bien sur 30 ans.

Et si vos recettes sont inférieures à 70 000 euros par an, vous pouvez décider de bénéficier du régime micro-BIC, soit un abattement forfaitaire de 50 % des recettes imposables, au titre des frais liés au logement mis en location. C’est nettement plus que l’avantage fiscal des locations nues. Celles-ci n’ont droit qu’au régime micro-foncier, un abattement de 30 % sur les revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros.

Chez My Expat, nous vous recommandons habituellement de choisir le régime réel même si vos recettes sont inférieures à 70 000 euros bruts annuels. C’est uniquement avec celui-ci que vous pourrez bénéficier de la déduction de l’amortissement dans le calcul de votre assiette imposable.

Certes, il ne faut pas oublier également que l’immobilier est le seul investissement dans lequel on peut se lancer sans disposer des fonds nécessaires, grâce à l’emprunt. Et actuellement, avec une rentabilité immobilière comprise entre 3 et 7 % dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, et des taux d’intérêts au plus bas, votre capacité d’investissement grimpe en flèche. Cet effet de levier, bien connu dans l’immobilier, vous permettra de dégager des profits sans affecter ni votre pouvoir d’achat ni votre capacité d’épargne.

Idée reçue n° 3 : « Impossible d’acheter à distance » 

Premièrement, entre le décalage horaire, le manque de temps, mais aussi le coût que cela représente de rentrer à France pour chaque étape du projet, nombreux ceux sont qui abandonnent leur projet. En effet un projet immobilier requiert un temps de recherche considérable, qui inclut aussi nécessairement de nombreuses visites…C’est ce qui rend la tâche beaucoup plus difficile pour les non-résidents.

La solution proposée par My expat

C’est pour répondre à ce besoin que My expat, spécialiste de l’investissement immobilier en France pour les expatriés, a développé un service unique. Nous effectuons pour vous toutes les étapes depuis la recherche immobilière jusqu’à la signature des actes notariés pour vous grâce à la procuration.

Ainsi notre objectif est de vous permettre de réaliser une transaction immobilière en France. Et ce, sans jamais avoir à quitter votre pays de résidence et en toute confiance.

Les détails de nos services

En détails nos chargés de transactions, experts du marché immobilier qu’ils représentent effectuent les recherches pour vous en fonction de vos critères et objectifs. Suite à quoi ils vous proposent des biens qui vous correspondent. Ces biens sont présentés et analysés avec une estimation de leur rendement. Si vous êtes intéressé, nos chargés de transaction effectuent les visites et contre-visites. Ils vont s’assurer de la qualité du bien (si vous le souhaitez, un de vos proches peut aussi assister à la contre-visite).

Ensuite, si vous décidez de faire une offre, vous pouvez le faire directement en ligne via notre plateforme. Par ailleurs, c’est cette même plateforme qui vous permet de suivre toutes les étapes de votre projet. Une fois votre offre acceptée, My Expat vous représente dans les démarches chez les notaires. 

Bon à savoir :

• Les honoraires de My expat sont 100% déductibles si vous optez pour le régime LMNP déclaré au réel
• Nos sommes uniquement facturés au succès
• My expat a aidé plus de 300 clients à investir dans l’immobilier locatif à distance, notre expertise est l’investissement locatif pour les expatriés et non-résidents.