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Fruit du jeu de l’offre et de la demande, de la rencontre entre un vendeur et un acheteur, le prix d’un bien immobilier est une donnée relative et que l’on ne connaît définitivement qu’au moment de la signature du compromis de vente.
Sous-estimer son bien, c’est une perte sèche d’argent ; le surestimer c’est courir à la déception. Il est indispensable de fixer un prix de vente aussi proche que possible de la « vérité du marché », sans quoi le processus de vente peut être considérablement plus long et compliqué.
Le premier réflexe, c’est d’aller sur internet pour réaliser une évaluation du prix de l’appartement à vendre. De nombreux services en ligne proposent des cartographies très précises du prix de l’immobilier en France. Disons-le d’emblée : cela permet de donner une première indication, mais il s’agit d’une estimation grossière. Car il ne suffit pas de multiplier le prix au m² officiel par la surface de votre logement. Beaucoup d’autres déterminants entrent en jeu et complexifient le calcul. Essayons de les identifier pour mieux affiner le prix de vente à retenir.
Localisation, localisation, localisation…
C’est LE critère fondamental. L’adresse est la première des inégalités, car toutes les communes ne sont pas également prisées et les prix diffèrent grandement d’une commune à l’autre au sein d’une même agglomération. C’est un critère à prendre en considération au moment de fixer le prix de vente de son bien immobilier. Par exemple entre la commune résidentielle très chic de Saint-Didier-au-Mont-d’Or dans l’ouest lyonnais par rapport à Vaulx-en-Velin. De la même manière, les prix varient beaucoup d’un quartier à l’autre au sein d’une même commune, comme entre le quartier chic de Caudéran et le quartier populaire Saint-Michel-Victoire à Bordeaux.
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Après l’adresse, il faut affiner encore l’échelle d’observation et étudier l’emplacement précis du logement. Les critères qui vont intéresser les acheteurs en priorité sont presque toujours ceux-ci : la desserte des transports locaux (gare, station de métro/bus) et la proximité avec les commerces et les services (école, médecin…). D’un point de vue général, l’environnement du bien compte énormément car il constituera le cadre de vie de l’acquéreur et celui-ci privilégiera toujours une rue calme et la proximité d’un parc à celle d’un commerce bruyant…
La situation du bien
Ce n’est pas parce que le voisin du 4e étage a vendu son bien au prix annoncé en deux semaines que celui du second le vendra aussi bien et aussi vite. Le prix d’un appartement est fortement pondéré par sa situation, c’est à dire l’étage auquel il se trouve (le prix grimpe avec les étages), l’orientation (Nord, Sud…), la présence d’un vis-à-vis ou d’une jolie vue, sur la rue ou sur la cour intérieure, etc. On considère par exemple que la vue sur une petite cour sombre avec un vis-à-vis à quelques mètres peut faire perdre jusqu’à 20% de sa valeur à un logement, et inversement pour celui qui dispose d’une vue agréable.
19%. C’est la différence de prix du mètre carré entre le rez-de-chaussée et le dernier étage dans un immeuble avec ascenseur à Paris. Cette différence passe à 25 % s’il s’agit d’une chambre de bonne au dernier étage.
L’état de l’appartement et des parties communes
Le prix d’un bien dépend évidemment de son état général : la qualité du parquet, la vétusté de la tuyauterie, la fraîcheur des peintures, … Ce critère est assez difficile à maîtriser pour le vendeur et c’est généralement l’acheteur potentiel qui, en estimant le coût des travaux pour obtenir l’état souhaité, négociera plus ou moins le prix à la baisse. Toutefois, il est bon de garder à l’esprit qu’un logement refait à neuf se vend plus cher qu’un appartement à rénover et cela « toutes choses égales par ailleurs », c’est-à-dire à emplacement, surface et autre critères égaux.
Des parties communes négligées peuvent peser lourd dans l’intérêt de l’acquéreur pour un bien. Non seulement parce que cela influence négativement sa perception générale de l’opération, mais aussi parce que cela peut signifier concrètement une mauvaise gestion de la copropriété.
L’état du marché local
Autant que possible, il est bon de répertorier les ventes réalisées dans votre quartier au cours des semaines et des mois précédents (mais sans remonter très loin, car les prix évoluent vite). Le délai de vente des biens est un bon indicateur pour jauger de l’état du marché. Ces données, ce sont les agences qui les détiennent et il n’est pas toujours simple d’y accéder. Et si vous y accédez, dites-vous que les acheteurs potentiels aussi sont très bien informés de l’état du marché et sont armés pour la négociation.
Répétons-le, le prix est une donnée subjective qui se trouve aussi influencée par des critères moins « durs ». Ainsi, le prix peut être tiré à la hausse si le bien possède un cachet particulier. Mais combien de propriétaires n’ont pas réussi à vendre leur précieux bien au prix voulu ! En effet, l’affect pour le logement duquel on se prépare à se séparer conduit souvent à surestimer son prix…
Tout bien considéré, il peut être plus profitable de faire évaluer son logement par un expert. Chez My expat, nous estimons votre bien gratuitement !
