Les obligations liées à la vente d'un bien immobilier

Les transactions immobilières sont strictement encadrées par la Loi. Le vendeur a des obligations légales vis-à-vis de l’acheteur en matière d’information, de délivrance du bien, et de garanties. La Justice veille et tout manquement peut se payer cher. Explications et détails sur l’information que doit partager le vendeur avec le potentiel acquéreur.

Les obligations d’information du vendeur pour la vente d’un bien

Certains propriétaires peuvent être tentés de taire des informations concernant l’immeuble et le bien lui-même. En effet il serait fâcheux de pousser l’acheteur potentiel à se rétracter, ou à l’inciter à négocier le prix à la baisse. Dorénavant, c’est une erreur qui peut coûter au final très cher au vendeur. Par ailleurs, les informations que le vendeur est officiellement tenu de délivrer sont de plus nombreuses. En revanche, en cas de manquement, le Tribunal peut aller jusqu’à l’annulation de la vente et imposer le versement de lourdes indemnités en faveur de l’acheteur qui aurait été lésé.

Le vendeur doit donc fournir toutes les informations qui sont à la fois de nature juridique et technique au futur acheteur.

Les éléments juridiques à fournir pour la vente d’un bien

Premièrement, le vendeur doit partager les informations suivantes. Ainsi il doit mentionner explicitement l’existence éventuelle d’hypothèques, de privilèges et de servitudes. Les servitudes peuvent être de passage, de vue, ou limitant le droit de propriété au profit de l’intérêt de la copropriété.

Les éléments techniques à expliciter pour la vente de son bien

Ensuite le vendeur doit fournir des documents qui attestent de la superficie exacte du logement. Aussi à inclure et à partager : le carnet d’entretien, le règlement de copropriété (pour les immeubles en copropriété), le montant des charges et tous les éléments de comptabilité du syndicat des copropriétaires.

Concernant le bien lui-même, le propriétaire doit fournir également un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier très complet rassemble tous les diagnostics techniques immobiliers désormais obligatoires en amont d’une transaction. Ils portent notamment sur les performances énergétiques du logement et sur la présence éventuelle d’amiante, de plomb, de termites ou de risques naturels (zone inondable par exemple).

En 2021 les méthodes de calcul du diagnostic de performances énergétiques ont changé. L’objectif de cette nouvelle règlementation est de fournir une base la plus transparente possible.

Ainsi, le DPE (diagnostic de performance énergétique) ne prend plus en compte les factures de consommation énergétique mais uniquement les installations elles-mêmes et la structure et la composition de la construction. Présence éventuelle de pompe à chaleur, isolation des murs, de la toiture, type de chauffage, d’aération. Tout est pris en compte pour donner une note de performance énergétique. Aussi depuis 2021 les diagnostics énergétiques sont dorénavant opposables. L’objectif in fine de la loi relative à l’énergie et au climat de 2019 est de supprimer les ‘passoires thermiques’. À partir de 2028, les logements avec la note ‘F’ ou ‘G’ ne pourront plus être mis en location.

L’obligation de délivrance et de conformité

Cela va de soi, le vendeur doit livrer à l’acheteur le bien immobilier afin que ce dernier puisse jouir sans entraves de son plein droit à la propriété. C’est à dire prendre possession des lieux ou mettre le bien en location et percevoir son loyer. Le bien immobilier ainsi livré doit aussi être conforme en tout point aux spécifications du contrat. Autrement dit, le bien ne doit pas avoir subi d’altération entre la signature de l’acte de vente et sa livraison.

L’obligation de garantie (contre l’éviction)

Outre le très contraignant Dossier de Diagnostic Technique (DDT), le propriétaire doit à l’acquéreur une garantie contre l’éviction. Cela protège ce dernier de l’intervention d’un tiers (un créancier, un voisin dans la copropriété, etc.) après la vente qui remettrait en cause, ou limiterait, son plein droit à la propriété. Cette garantie contre l’éviction est régie par l’article 1625 du Code civil. Cet article  stipule « la possession paisible de la chose vendue » que le vendeur se doit de garantir au futur acheteur.

Enfin, parmi les obligations de garantie, il existe également une garantie contre les vices cachés. Celle-ci permet à l’acquéreur de remettre en cause une transaction s’il est capable de prouver que le vendeur lui a caché l’existence d’un défaut lourd du logement. Mentionnons par exemple des problèmes d’étanchéité ou d’isolation. Mais l’acheteur doit être capable de prouver l’antériorité du défaut à la vente. Cette antériorité pouvant être très difficile à faire établir, mieux vaut être pointilleux à la lecture des différents documents, ou se faire accompagner de professionnels de l’immobilier.