Démêlez le vrai du faux du prêt immobilier en tant qu’expat

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Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en France à l’aide d’un prêt immobilier pour expatriés, il est nécessaire de bien préparer votre demande de financement et de connaitre les conditions et les critères d’octroi d’un crédit immobilier en tant que non-résident. Ce qui peut être vrai dans le cadre d’un prêt immobilier pour un résident, ne le sera pas forcément pour un expatrié. Nous vous aidons à distinguer le vrai du faux du prêt immobilier en tant que non-résident. 

Un apport est indispensable pour obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident

 

VRAI. Les banques françaises exigent 20 à 30% d’apport minimum en incluant tous les frais (notaire, banque, garantie ou courtage) dans la grande majorité des cas pour le financement des non-résidents.

Les financements à 100% sont très rares et sont accordés au cas par cas selon votre situation professionnelle et bien souvent en contrepartie d’un placement financier équivalent de 15 à 30% du montant emprunté.

 

Mon banquier historique en France pourra me financer

VRAI ET FAUX. Les banques françaises n’ont pas de réelle stratégie concernant le financement de la clientèle internationale. Les dossiers sont analysés et acceptés au cas par cas par certains conseillers bancaires, certaines agences ou bien certains départements. Ce n’est pas parce que votre banquier a par exemple accordé un crédit à un autre membre de votre famille lui aussi expatrié, qu’il vous accordera aussi nécessairement un crédit. Vous pouvez le consulter, mais si ce dernier n’a pas de pouvoir de négociation au sein de sa banque, si la politique de la banque est de ne pas financer les profils internationaux ou bien s’il n’a pas d’appétence pour appréhender et analyser votre situation très spécifique d’expatrié, alors il y a des chances que votre demande de prêt ne passe pas.

C’est pour cette raison, qu’il vaut mieux se faire accompagner par un courtier spécialiste du financement ayant l’habitude des problématiques fiscales et réglementaires des expatriés.

 

Je suis salarié(e) et je change de travail, je peux emprunter

VRAI. Il est cependant nécessaire de distinguer plusieurs cas :

  • Si vous empruntez seul(e) et que votre nouveau travail comporte une période d’essai: il faudra alors attendre la fin de cette période d’essai pour que votre prêt immobilier non-résident ait des chances d’aboutir.
  • Si vous empruntez avec une autre personne et que vous êtes encore en période d’essai: vous pourrez souscrire à un emprunt si les revenus de votre co-emprunteur suffisent, s’il n’est pas en période d’essai (ou s’il a au moins 2 feuilles de paie) et que son taux d’endettement respecte le seuil des 35% fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière.
  • Si vous changez de travail dans le cadre d’un retour en France: les conditions de financement des résidents français s’appliquent, c’est-à-dire que vous devrez attendre la fin de votre période d’essai. Dans la plupart des cas, passé ce lapse de temps vous obtiendrez bien souvent de meilleures conditions financières pour votre prêt immobilier.
  • Si vous quittez votre travail pour devenir freelance: il sera difficile d’obtenir un accord de prêt immobilier en tant qu’expatrié tant que vous n’aurez pas cumulé 3 années de bilans minimum ou/et 3 années de personal tax returns.

D’une manière générale, il est recommandé de présenter une certaine stabilité sur votre situation professionnelle pour maximiser les chances de réussite de votre crédit immobilier non-résident. Être démissionnaire ou être en transition professionnelle n’envoie pas un très bon signal aux banquiers.

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L’assurance de prêt est obligatoire

FAUX. L’assurance de prêt n’est pas obligatoire mais c’est une pratique de marché appliquée couramment par les banques. Les établissements financiers demandent en effet quasiment systématiquement une assurance dans le cadre d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Les banques veulent de cette façon se prémunir contre tout risque lié à la santé de l’emprunteur qui pourrait l’empêcher de rembourser temporairement ou définitivement les mensualités de son prêt immobilier. Ainsi, en cas de décès, de maladies et d’invalidité de l’emprunteur, l’établissement financier dans lequel se trouve l’assurance emprunteur prendra en charge le restant dû, ou la part du restant dû pouvant être prise en charge afin de couvrir votre crédit immobilier. C’est une garantie pour la banque en cas de défaut de paiement mais c’est aussi une sécurité pour la famille de l’emprunteur qui ne sera pas obligée de rembourser le crédit en cas de décès.

Cette assurance emprunteur a cependant un coût non négligeable, que vous soyez résident ou non-résident.

En pratique, dans la quasi majorité des cas, la banque essaie d’imposer son assurance de prêt, c’est ce que l’on appelle « l’assurance groupe ». Mais, depuis la loi Lagarde en 2010, la réglementation n’a cessé d’évoluer pour favoriser le changement d’assurance emprunteur. La dernière loi en date, la loi Bourquin, vous permet de bénéficier du droit de résiliation annuelle de votre assurance de prêt, à la date d’anniversaire de l’offre de prêt en respectant un préavis de 2 mois et avec des garanties équivalentes. Ainsi vous pouvez détenir votre prêt immobilier dans un établissement bancaire X et changer librement votre assurance pour la confier à un établissement Y.

Vous pouvez de cette façon réaliser des économies considérables et optimiser votre assurance emprunteur. La différence peut varier du simple au triple pour un même profil d’expatriés. Sachez qu’il existe des courtiers en assurance pour non-résidents (comme Valorama) qui vous permettront de trouver l’assurance de prêt la plus compétitive sans vous déplacer pour effectuer les examens médicaux.

 

Je bénéficierai des mêmes taux que si je résidais en France

FAUX. Les banques françaises considèrent désormais le crédit immobilier comme un produit d’appel pour inciter leurs clients à consommer d’autres produits bancaires. En effet, les taux historiquement bas des prêts immobiliers de ces dernières années ont fortement diminué la rémunération des établissements bancaires. Ils ne se rémunèrent plus sur ces crédits, mais ils s’en servent pour attirer et fidéliser leurs clients. Les banques orientent ensuite les nouveaux clients conquis sur des produits financiers plus rémunérateurs pour eux mais qui intéressent moins les non-résidents.

En étant expatrié vous présentez également plus de risques pour les banques.

C’est pour ces raisons que les non-résidents se voient en général proposer des taux de 0.3 à 0.5 points supérieurs aux taux des résidents.

Par exemple pour les non-résidents européens les taux qu’un courtier en prêt immobilier pour non-résident comme Carte Financement pourra obtenir se situent entre 1,35% et 1,55% sur 20 ans et entre 1,20% et 1,10% sur 15 ans.