Peut-on cumuler deux prêts immobiliers ?

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Avec une conjoncture économique et des taux d’intérêt bas qui encouragent à l’investissement immobilier, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à sauter le pas. Dans ce contexte, il peut être intéressant de cumuler deux prêts immobiliers afin d’investir sur plusieurs projets en même temps.  Cette pratique, aussi appelée “prêts gigognes”, est légale et réalisable, mais il est important d’en connaître les détails, les risques et les conditions.

A quelles conditions peut-on cumuler deux prêts immobiliers ?

Pour avoir la possibilité de cumuler deux prêts immobiliers, il faut d’abord obéir à une règle simple : l’ensemble de l’emprunt ne doit pas dépasser un taux d’endettement de 33%. Cette condition s’applique quelle que soit votre banque, et quel que soit le nombre de prêts cumulés.

Si vous contractez un prêt dans le but d’investir dans l’immobilier locatif, le revenu de la location remboursera une partie un prêt contracté. Dans ce premier cas, les banques seront bien moins frileuses pour vous accorder deux crédits immobiliers. En revanche, s’il s’agit de l’achat de votre résidence principale ou d’un bien personnel n’étant pas destiné à être mis en location, les banques sont alors plus réticentes à accorder deux prêts immobiliers.

A qui s’adresser pour contracter deux prêts immobiliers ?

Il est possible de cumuler vos prêts auprès de différents organismes ou bien auprès d’un seul et même établissement bancaire.

Si vous choisissez de vous adresser à un établissement financier ayant un accord avec l’Etat, plusieurs options s’offrent alors à vous concernant le type de prêts à cumuler.

Vous pouvez choisir le PAS (Prêt d’Accession Social), sous conditions de ressources, qui sera alors associé à un prêt classique ou à un prêt complémentaire, tel que le PTZ (prêt à taux zéro). Ce dernier est réservé aux personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. De plus, les plafonds de ressources et le montant du prêt sont fixés en fonction de la zone et de la taille du foyer fiscal. Enfin, le PTZ peut financer uniquement l’achat de logements répondant à des critères très précis.

Vous pourrez aussi choisir un prêt conventionné sans condition de ressources, uniquement si vous vous adressez à une banque ayant signé une convention avec l’Etat.

D’autres prêts, tels que le prêt lié à un Compte épargne logement arrivé à terme, ou encore les prêts complémentaires liés au travail ou à une situation particulière (1% logement, prêt aux fonctionnaires, aides des caisses de retraite…), sont également cumulables entre eux, sous certaines conditions.

Quels sont les limites et les risques ?

Si cumuler deux prêts immobiliers est une pratique qui semble vous faciliter la vie, il est important de mentionner que certaines précautions sont à prendre. En effet, vous risquez de finir avec des échéances très lourdes. Pour contrecarrer cela, vous pouvez, par exemple, demander un lissage de prêt. De cette manière, la banque échelonne la somme globale à rembourser, vous permettant de verser chaque mois la même mensualité quelle que soit la valeur de l’emprunt.

Un autre risque à prendre en compte quand on souhaite cumuler deux prêts immobiliers, est la duplication de nombreux frais. En effet, les frais de dossier bancaire, les frais de l’assurance emprunteur ainsi que les frais de notaire seront, en toute logique, multipliés par deux.

Il est donc recommandé de contracter ses deux prêts immobiliers chez un même établissement financier, afin de diminuer au maximum les charges.

 


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