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Démarrer un investissement immobilier en France lorsque l'on est expatrié n'est jamais facile. La distance, le décalage horaire, la méconnaissance du marché sont autant de critères qui compliquent la prise de décision. Pourtant, l'immobilier reste un des placements long terme les plus intéressants pour plusieurs raisons, d'autant plus lorsque l'on est expatrié. Nous vous présentons les raisons qui nous font penser que vous ne devez pas attendre pour investir dans l'immobilier locatif.
L'immobilier en France, un investissement rentable
Un marché français dynamique
Dans sa dernière étude, le site Meilleurtaux a comparé la rentabilité de 7 placements différents : l'immobilier, le livret A, les actions, les obligations d'État, les Sicav monétaires, l'assurance vie et l'or. Et devinez quoi ? L'investissement immobilier est le plus performant depuis 20 ans. Encore plus si on regarde ces dernières années particulières où de nombreux placements n'ont pas résisté à la crise sanitaire et la conjoncture économique particulière de 2020 et 2021. En 2021, les rendements bruts d'une assurance-vie oscillaient autour de 1,30 %. Cette année, les rendements bruts d'une assurance vie devraient atteindre les 1,70 %.
La volatilité d'un placement immobilier est très faible et sa rentabilité demeure élevée, notamment grâce à l'effet de levier du crédit. L'investissement locatif est donc une valeur sûre et qui rapporte. Il serait même dommage de ne pas en profiter pendant votre expatriation puisque vous pouvez aujourd'hui acheter un studio ou un deux-pièces à Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille. Il faut toutefois prendre en compte que l'achat d'un bien en France nécessite un apport d'au moins 30 % de la valeur de l'appartement. Voire plus, (jusqu'à 40 %) sous des conditions d'emprunt devenues aujourd'hui plus contraignantes.
L'immobilier est particulièrement dynamique en France. L'année 2019 avait déjà battu tous les records, 2021 s'est annoncée aussi très dynamique. 2022 promet aussi un bon dynamisme malgré la conjoncture actuelle. Le premier trimestre de l'année a doublé ses ventes comparée à l'année précédente. Seul bémol pour l'emprunt immobilier, les taux d'intérêt risquent d'augmenter au cours de l'année. C'est pourquoi investir maintenant dans la pierre semble tout à fait judicieux.
Si vous êtes expatrié, la période est donc idéale pour lancer un projet immobilier ou pour réétudier votre projet immobilier si vous l'aviez mis de côté. De plus, My expat vous propose des solutions pour tout organiser à votre place et mener à bien votre projet immobilier, sans que vous ayez à rentrer en France.
Une forte demande dans les grandes villes
Si vous souhaitez investir en France, il est recommandé de se tourner vers les grandes villes. En effet, elles attirent de nombreux investisseurs grâce à leur dynamisme, leur attractivité, leur croissance, leurs prix immobiliers et la rentabilité des investissements. Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille séduisent de nombreux professionnels et étudiants. La demande dans ces villes est donc très forte. Cela entraîne une vacance locative faible et permet de sécuriser l'investissement réalisé.
Dans la capitale
À Paris, le prix moyen au mètre carré est, en moyenne, de 11 448€ pour un appartement, en juillet 2022, les prix étant légèrement à la baisse.
Un appartement de 20 m² dans la capitale nécessite donc un budget de 220 600€ en moyenne. Les loyers perçus pour ce type de bien immobilier s'élèvent autour de 650 € par mois. Cependant, les montants des loyers peuvent aussi augmenter en fonction de l'emplacement et des qualités du bien. Toutefois, il existe un écart notable entre les différents arrondissements.
Bordeaux
À Bordeaux, l'investissement moyen requis pour l'achat d'un appartement type studio ou 2 pièces est autour de 150 000 €. Le prix moyen au mètre carré en juillet 2022 s'élève à 5 067 € pour un appartement, les petites surfaces ou studios demandent un prix supérieur. Et dans le cadre d'un investissement locatif, le loyer mensuel moyen serait de 500 €.
Lyon
Quant à la ville Lumière, Lyon, ses prix se rapprochent de ceux de Bordeaux (5 653 € du mètre carré). En effet, le prix moyen pour une petite surface oscille également autour de 150 000 €. Les loyers sont également alignés sur ceux de Bordeaux.
Marseille
Enfin, à Marseille, il faudra compter au moins 100 000 €, voire 120 000 € pour l'achat d'un appartement de cette même surface (le prix au mètre carré est de 3 885 €, les petites surfaces étant plus chères). Les loyers se trouvent entre 400 et 450 € par mois pour ce type de bien.
L'immobilier ancien, fiscalement intéressant
Si vous êtes expatrié, et que vous souhaitez investir en France pour louer, il est conseillé d'opter pour un bien ancien.
En effet, l'immobilier neuf ne propose pas d'avantages fiscaux pour les non-résidents. Or, avec l'immobilier ancien, vous pourrez bénéficier du déficit foncier, ainsi que du statut de loueur en meublé non professionnel. Le dispositif LMNP permet de percevoir des revenus locatifs non imposés, et de déduire les charges liées à la gestion, les intérêts de votre crédit immobilier et les dépenses des frais de rénovation, sous certaines conditions. Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien doit être meublé. Les revenus générés par la location ne doivent pas dépasser un certain montant. Il s'agit de 23 000 € par an, ou 50 % des revenus globaux du propriétaire.
Ajoutons que, par rapport au neuf, l'immobilier ancien sera plus économique (un bien neuf coûte, en moyenne, 20 à 30 % plus cher qu'un bien ancien) ; rentable (le neuf pourrait faire perdre 18 à 24 mois de loyer à son propriétaire, et la rentabilité brute annuelle s'élève entre 2 et 5 % pour les biens anciens, contre 2 à 4 % pour l'immobilier neuf). La demande locative est aussi plus élevée, car les biens anciens sont souvent situés dans des quartiers animés, au centre. En revanche, les biens neufs sont généralement excentrés. Les travaux de rénovation d'un bien ancien peuvent parfois décourager certains investisseurs. Néanmoins, cela permet tout de même de diminuer le risque de dysfonctionnements ou de problèmes sur le long terme, et d'augmenter la valeur du bien.
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Des taux d'intérêt toujours favorables à l'investissement
Investir dans l'immobilier en France, c'est aussi l'assurance de bénéficier de taux de crédit immobilier particulièrement attractifs. En 2021, les taux d'emprunt étaient historiquement bas, autour de 1,20 % pour un crédit sur 20 ans. Aujourd'hui, les taux avoisinent toujours les 1% pour un prêt sur 20 ans (durée maximale d'emprunt pour un non-résident), même si une hausse est prévue sur le reste de l'année 2022.
Investir dès maintenant, c'est l'assurance d'obtenir un crédit immobilier à un taux intéressant. Aujourd'hui, il est possible d'obtenir des taux avoisinant les 1,8% (taux moyen en France). Toutefois, attention au taux d'usure qui risque de freiner votre demande de financement. Pour éviter tout refus de la part des banques françaises, pensez à bien négocier votre taux ou même avoir recours à une délégation d'assurance.
Même si les taux pour les non-résidents ou les expatriés sont légèrement plus élevés que les taux proposés aux résidents français (un non-résident représente plus de risque pour la banque de ne pas se voir rembourser), il est aujourd'hui possible d'emprunter à des taux moyens de 1,60 % sur 20 ans. La période reste donc propice au crédit immobilier. De plus, il existe des banques qui s'adaptent très bien aux expatriés, et qui leur accordent des crédits pour leurs projets immobiliers (telles que le Crédit Agricole, BNP Paribas ou encore Le Crédit Lyonnais).
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Préparer votre retour et/ou votre retraite
Votre retour en France ou celui de ses enfants
L'une des principales raisons qui incite les expatriés français à investir dans l'Hexagone est la prévision de leur retour en France. De nombreux investisseurs expatriés choisissent ainsi d'investir dans une résidence pour anticiper leur retour d'expatriation, ou bien dans un studio ou un deux-pièces pour préparer le retour de leurs enfants en France pour leurs études. Cela leur permet notamment d'avoir un pied-à-terre durant leurs courts séjours en France.
L'immobilier reste donc un très bon placement physique. Vous êtes certain de son utilité : l'habiter ou le louer. Contrairement aux SCPI par exemple qui eux constituent un pur placement financier.
Investir dans l'immobilier en France pour optimiser votre retraite
Investir dans l'immobilier est sans doute l'une des meilleures solutions pour préparer sa retraite quand on est expatrié. En effet, le risque est faible et le rendement à long terme est élevé. Cela en fait un placement idéal pour un expatrié voulant anticiper sa retraite sur 15 ou 20 ans. Ajoutons que plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités seront faibles. Une bonne anticipation est donc essentielle.
De plus, l'investissement immobilier en France sera particulièrement fiable et assurera une rentabilité importante, à condition d'investir dans des villes à forte densité de population, où la demande locative est importante.
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