Investir dans une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?

Investir dans une passoire thermique peut être une bonne stratégie en 2026, à condition de ne pas confondre décote à l’achat et rentabilité réelle. Un logement F ou G peut offrir un prix d’acquisition inférieur, mais les travaux, les contraintes de location et le calendrier du DPE doivent être intégrés dès l’offre d’achat.

En France, environ 3,9 millions de résidences principales étaient encore classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. Le marché reste donc important, mais les règles se durcissent : les logements G ne peuvent plus être loués en métropole depuis 2025 et les F seront concernés à partir de 2028. (Source : Ministère de la Transition Écologique)

Pour un investisseur expatrié, la difficulté est encore plus concrète : il faut être capable d'évaluer le DPE, les travaux, le prix d'achat et la future location sans être nécessairement présent en France.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique en immobilier ?

Une passoire thermique, également appelée passoire énergétique, désigne généralement un logement classé F ou G au DPE. Le DPE attribue au logement une classe énergétique allant de A à G. Il évalue notamment sa consommation conventionnelle d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.

Attention : une passoire thermique n'est pas nécessairement un logement insalubre ou en mauvais état. Un appartement parfaitement entretenu peut être classé F ou G en raison de son isolation, de son système de chauffage, de sa ventilation ou des caractéristiques de l'immeuble.

Le DPE est donc un indicateur de performance énergétique, pas un diagnostic général de l'état du logement. Les logements anciens sont particulièrement concernés, mais l'âge du bâtiment ne suffit pas à expliquer son classement.

La performance dépend notamment :

• de l'isolation des murs ;

• de la toiture ou des planchers ;

• des fenêtres ;

• du système de chauffage ;

• de la production d'eau chaude ;

• de la ventilation ;

• de la configuration du logement ;

• et, en copropriété, des caractéristiques de l'immeuble.

Selon le SDES, les résidences principales françaises comptaient au 1er janvier 2025 environ 7,9 % de logements F et 4,8 % de logements G. Dans le parc locatif privé, la part des passoires énergétiques était de 13,8 %.

Passoire thermique : quelles règles pour la location en 2026 ?

Le point essentiel pour un investisseur est simple : le DPE en location en 2026 détermine désormais la capacité d'un logement à rester sur le marché locatif.

En métropole, le calendrier est progressif.

Le calendrier prévoit un niveau minimal de performance correspondant à la classe F depuis 2025, puis E à partir de 2028 et D à partir de 2034. 

Acheter un logement G en 2026 : attention !

Un logement classé G ne doit plus être analysé comme un bien locatif immédiatement exploitable en métropole.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne répondent plus au niveau minimal de décence énergétique applicable à la location d'habitation. La règle concerne notamment les nouveaux contrats, mais également les renouvellements et reconductions tacites concernés.

Un G peut donc être une opération de rénovation, mais pas un simple investissement locatif à rendement immédiat. 

Avant de faire une offre, il faut déterminer :

1. ❓ Pourquoi le logement est classé G 
2. ❓ Quels travaux permettraient d'améliorer son classement 
3. ❓ Combien ces travaux coûteraient 
4. ❓ Combien de temps ils prendraient 
5. ❓ Quelle serait la rentabilité une fois le logement à nouveau louable

Acheter une passoire thermique en 2026 : bonne ou mauvaise idée ?

Oui, mais uniquement si la décote à l'achat compense suffisamment les travaux et les contraintes liées au DPE.

C'est là que le raisonnement d'investissement doit changer.

Il ne faut pas penser :

« Le logement est moins cher parce qu'il est classé F ou G. »

Il faut penser :

« Combien me coûte réellement ce logement une fois rénové et remis sur le marché ? »

Un bien affiché 120 000 € peut être beaucoup plus cher qu'un bien affiché 140 000 € si le premier nécessite 40 000 € de travaux supplémentaires.

Pour analyser une passoire thermique, il faut additionner :

C'est ce montant global qu'il faut comparer à la valeur d'un bien comparable déjà rénové.

Exemple : quand la décote ne suffit pas

Prenons un exemple simplifié.

Un appartement de 45 m² est proposé à 125 000 € avec un DPE G.

L'investisseur estime :

• achat : 125 000 € ;

• travaux énergétiques : 20 000 € ;

• rénovation intérieure : 10 000 € ;

• frais annexes et marge de sécurité : 10 000 €.

Le coût global approche alors 165 000 €, avant même de tenir compte du financement.

Si un appartement comparable rénové et correctement classé se négocie autour de 170 000 €, la décote initiale n'est finalement pas très importante.

À l'inverse, si le bien rénové vaut 200 000 €, l'opération peut devenir intéressante.

La bonne affaire n'est donc pas le logement F ou G le moins cher. C'est celui dont le prix d'achat laisse suffisamment de marge après rénovation.

Pourquoi investir dans une passoire thermique peut être intéressant ?

Malgré les contraintes, plusieurs arguments peuvent rendre ce type d'opération pertinent.

1. Un prix d'acquisition potentiellement plus négociable

Les travaux énergétiques peuvent constituer un frein pour une partie des acheteurs.

Cela peut réduire la concurrence sur certains biens et créer un espace de négociation.

Mais attention : une décote n'est intéressante que si elle dépasse réellement le coût et le risque des travaux.

2. Créer de la valeur par les travaux

L'objectif n'est pas uniquement de « sortir du F ou G ».

Une rénovation peut également :

• améliorer le confort du logement ;

• réduire les consommations conventionnelles ;

• améliorer son attractivité locative ;

• moderniser l'appartement ;

• augmenter sa valeur patrimoniale.

La performance énergétique devient ainsi un élément de la stratégie de valorisation.

3. Acheter un emplacement avec une mauvaise performance énergétique

C'est probablement l'un des cas les plus intéressants.

Un excellent emplacement peut conserver une forte demande locative même lorsque le logement nécessite une rénovation.

Dans ce cas, l'investisseur achète principalement :

Emplacement + Configuration + Potentiel de transformation

Le DPE devient alors une variable du projet, et non nécessairement une raison de l'abandonner.

Passoire thermique : quels travaux prévoir ?

Il n'existe pas de « pack de travaux passoire thermique » valable pour tous les logements. Le programme dépend du bâtiment et de la cause du mauvais classement. Les travaux peuvent notamment concerner :

• l'isolation des murs ;

• l'isolation des combles ou de la toiture ;

• l'isolation du plancher ;

• les fenêtres ;

• le chauffage ;

• l'eau chaude sanitaire ;

• la ventilation ;

• la régulation du chauffage.

Le piège est de vouloir rénover sans comprendre le DPE. Un DPE fournit des recommandations de travaux, mais cela ne signifie pas qu'il suffit à lui seul pour établir un budget de rénovation complet.

Avant de s'engager sur un projet important, il faut comprendre pourquoi le logement est mal classé. Un appartement peut par exemple être pénalisé par un équipement de chauffage individuel. Dans une autre copropriété, la performance de l'enveloppe du bâtiment peut jouer un rôle majeur. Dans certains cas, une partie des travaux dépend également des décisions prises à l'échelle de la copropriété.

DPE et copropriété : le point de vigilance majeur

C'est un élément souvent sous-estimé par les investisseurs. Vous pouvez parfaitement rénover l'intérieur d'un appartement sans pouvoir agir seul sur : la façade, la toiture, certains éléments de chauffage collectif, la ventilation collective ou l'isolation par l'extérieur.

Avant d'acheter une passoire thermique en copropriété, il faut donc regarder au-delà du DPE individuel. Avant de faire une offre, il est pertinent d'étudier notamment :

• les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;

• les travaux votés ;

• les travaux envisagés ;

• le budget prévisionnel ;

• le carnet d'entretien lorsqu'il est disponible ;

• les éventuels diagnostics de l'immeuble ;

• les appels de fonds ;

• la situation du chauffage collectif.

Un appartement F dans une copropriété qui prépare déjà une rénovation énergétique peut être plus intéressant qu'un appartement E dans un immeuble où aucun travaux collectif n'est envisageable.

DPE 2026 : un changement important pour les logements chauffés à l'électricité

Le DPE a évolué en 2026.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements chauffés à l'électricité peuvent donc voir leur étiquette énergétique améliorée. (Source : Service Public)

Les DPE réalisés avant 2026 restent valables, mais une mise à jour gratuite de l'étiquette peut être possible dans certaines situations, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Un logement affiché F ou G dans une annonce n'est pas nécessairement à analyser uniquement à partir de cette lettre. Il faut vérifier :

• la date du DPE ;

• le numéro du DPE ;

• le système de chauffage ;

• les données utilisées ;

• et, lorsqu'elle est disponible, l'attestation actualisée.

Cela peut modifier l'analyse économique du projet.

Les petites surfaces : attention aux anciennes étiquettes

Les petites surfaces ont également fait l'objet d'une évolution du calcul du DPE.

Depuis le 1er juillet 2024, les seuils ont été adaptés pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m². Une nouvelle attestation peut, dans certains cas, remplacer l'étiquette initiale.  C'est particulièrement important pour l'investissement locatif, car les petites surfaces sont très présentes dans certains marchés urbains.

Avant de budgéter plusieurs dizaines de milliers d'euros de travaux sur un studio F ou G, vérifiez d'abord si son étiquette peut être actualisée.

Faut-il acheter une passoire thermique pour la louer ?

La réponse dépend principalement de la classe du logement.

Acheter un G pour le louer immédiatement

Non, en métropole, ce n'est plus la bonne logique en 2026.

Le logement doit être considéré comme un projet nécessitant une remise à niveau avant sa mise en location.

Acheter un F en 2026

C'est encore possible, mais l'échéance de 2028 doit être intégrée dans le calcul.

Un investisseur qui achète un F en septembre 2026 ne doit donc pas raisonner comme s'il disposait de dix ans devant lui.

Il faut déterminer :

• si le logement peut rester F ou doit atteindre E ;

• le coût des travaux ;

• le délai ;

• l'impact sur la rentabilité ;

• et la stratégie de détention.

Acheter un E

Le problème est plus éloigné, mais il existe déjà une échéance réglementaire à anticiper : 2034.

Pour un investissement patrimonial détenu plusieurs années, le DPE doit donc être intégré à la projection de long terme.

Peut-on augmenter le loyer d'une passoire thermique ?

Il faut également tenir compte du gel des loyers.

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions sur l'augmentation du loyer dans les situations prévues par la réglementation, notamment lors de certaines relocations, renouvellements ou reconductions. 

Pour l'investisseur, cela signifie qu'il ne faut pas construire un business plan en supposant une hausse automatique du loyer d'un logement F ou G.

Le futur loyer doit être déterminé à partir :

• du marché local ;

• du type de location ;

• de l'encadrement applicable le cas échéant ;

• de la situation du logement ;

• et des règles spécifiques au DPE.

Quelles aides pour rénover une passoire thermique en 2026 ?

Des dispositifs publics peuvent contribuer au financement de certains travaux de rénovation énergétique, mais il ne faut jamais intégrer une aide dans un business plan avant d'avoir vérifié son éligibilité.

Les règles dépendent notamment :

• du type de propriétaire ;

• du logement ;

• de la nature des travaux ;

• du niveau de performance recherché ;

• des revenus lorsque le dispositif les prend en compte ;

• et du montage du projet.

L'ANAH, Agence Nationale de l'Habitat prévoit notamment des dispositifs accessibles à certains propriétaires bailleurs, avec des démarches et conditions spécifiques.

Le fait d'être propriétaire d'un logement en France ne signifie pas automatiquement que toutes les aides destinées aux propriétaires occupants sont accessibles à un non-résident.

Il faut donc distinguer les dispositifs ouverts aux bailleurs de ceux réservés à d'autres catégories de propriétaires.

Pour un investissement depuis l'étranger, les aides doivent être considérées comme un éventuel bonus du montage, pas comme la condition qui rend l'opération rentable.

Acheter une passoire thermique depuis l'étranger : les précautions supplémentaires

Pour un expatrié, acheter une passoire thermique ajoute une difficulté : le chantier doit être piloté alors que l'investisseur n'est pas nécessairement en France.

Il faut donc anticiper :

• la visite du bien ;

• l'analyse du DPE ;

• les devis ;

• les éventuelles contraintes de copropriété ;

• le financement ;

• le calendrier des travaux ;

• la réception du chantier ;

• la mise en location.

Le propriétaire non-résident reste responsable de son logement en France. La distance ne supprime donc aucune obligations du bailleur non-résident. : elle impose surtout une organisation plus rigoureuse.

Qui fait entrer les professionnels ?

Le propriétaire peut organiser l'accès au logement par l'intermédiaire :

• d'un mandataire ;

• d'une agence ;

• d'un gestionnaire ;

• d'un proche ;

• d'un prestataire local.

Le DPE lui-même peut être organisé à distance, à condition que le professionnel puisse accéder au logement et disposer des informations nécessaires.

Comment calculer la rentabilité d'une passoire thermique ?

C'est probablement le calcul le plus important avant de faire une offre.

Ne calculez pas uniquement :

Loyer annuel ÷ prix d'achat.

Il faut intégrer le coût complet du projet.

Exemple de calcul

Imaginons :

Poste	Montant
Prix d'achat	125 000 €
Frais d'acquisition	10 000 €
Travaux énergétiques	20 000 €
Rénovation intérieure	10 000 €
Marge de sécurité	5 000 €
Coût global	170 000 €

Si le loyer cible est de 850 € par mois :

10 200 € de loyers annuels / 170 000 € = 6 % de rendement brut.

Ce rendement doit ensuite être confronté aux :

• charges non récupérables ;

• taxe foncière ;

• assurance ;

• gestion locative ;

• financement ;

• vacance ;

• entretien ;

• fiscalité.

Tout cela doit pouvoir donner un aperçu de la rentabilité d'un investissement locatif et  la valeur patrimoniale qui reste une fois le logement rénové et exploitable ? »

Quand faut-il renoncer à acheter une passoire thermique ?

Toutes les passoires thermiques ne sont pas de bonnes affaires. Nous recommandons une vigilance particulière lorsque :

❌ Le coût des travaux est incertain

Si vous ne savez pas combien coûtera réellement la rénovation, votre rentabilité prévisionnelle est fragile.

❌ Le DPE dépend de travaux collectifs impossibles à maîtriser

Un appartement peut être rénové intérieurement sans parvenir au classement recherché si les principaux points faibles concernent l'immeuble.

❌ La décote est insuffisante

Si le prix du bien + travaux approche le prix d'un logement déjà rénové, l'intérêt de l'opération disparaît.

❌ La rentabilité dépend d'un loyer théorique

Un business plan basé sur un loyer supérieur au marché local est une mauvaise base.

❌ Le chantier est trop complexe à gérer à distance

Un projet nécessitant de nombreuses interventions, autorisations ou décisions peut devenir particulièrement difficile pour un investisseur expatrié sans interlocuteur local.

❌ La copropriété est problématique

Travaux importants à venir, impayés, procédures, décisions bloquées : ces éléments peuvent transformer une rénovation intéressante en opération à risque.

La checklist avant d'acheter une passoire thermique

Avant de signer, vérifiez au minimum :

Vous pouvez également vérifier la certification du diagnostiqueur via l'outil officiel de recherche mis à disposition par Service Public.

Alors, faut-il investir dans une passoire thermique en 2026 ?

Investir dans une passoire thermique reste possible en 2026, mais ce n'est plus un simple pari sur une décote immobilière.

Les quatre éléments à vérifier sont :

1. le prix d'achat et la décote réellement obtenue ;

2. le coût des travaux nécessaires pour sortir de F ou G ;

3. le calendrier réglementaire, notamment l'interdiction des G déjà applicable et celle des F en 2028 ;

4. la rentabilité après rénovation, calculée sur le coût global du projet.

Pour un expatrié, il faut ajouter un cinquième critère : la capacité à organiser et suivre le projet à distance.

Un bon investissement dans une passoire thermique n'est donc pas celui qui affiche la plus grosse décote. C'est celui dont le potentiel de création de valeur reste supérieur au coût et au risque de la rénovation.