L’investissement immobilier parisien attire un grand nombre de personnes. Mais, le prix d’entrée est conséquent. Grâce aux différents travaux d’aménagement, comme le projet du Grand Paris Express, la banlieue parisienne séduit aussi les acheteurs, par sa proximité, son prix plus alléchant et sa rentabilité plus intéressante. Alors comment savoir où investir entre Paris et la banlieue ?
Investir à Paris : un marché pas si inaccessible
La force du dynamisme sur Paris, un avantage certain
Le marché immobilier parisien est synonyme de dynamisme. Paris séduit les étudiants et les jeunes travailleurs français et étrangers. La ville lumière est un investissement sûr, car les opportunités y sont présentes. De plus, la vacance locative est faible et la rentabilité intéressante. Aussi, dans le cadre d’une revente, une plus-value est garantie.
Paris offre une qualité de vie que certains locataires recherchent. Et donc les quartiers où investir sont ceux qui sont bien desservis par les transports en communs. La tendance d’habiter à proximité du lieu de travail a aussi un impact sur l’attractivité de la ville.
Mais alors où investir à Paris ?
À Paris, un investisseur peut trouver sa perle rare quelque soit son projet immobilier. Certes, l’investissement minimum requis est plus élevé que dans de nombreuses villes françaises, mais l’investissement en vaut la chandelle sur le long terme. Paris est en effet la ville idéal pour les investissements patrimoniaux. Pour y réaliser un investissement locatif, sachez qu’il vaut mieux prévoir un budget minimum de 220.000 €.
Les quartiers populaires offrent des biens à des prix de l’immobilier plus raisonnables, avec des loyers alignés et une forte attractivité. Les quartiers plus bourgeois sont considérés comme étant une valeur sûre, pour un prix bien plus élevé. Les arrondissements les plus abordables de la capitale sont généralement le 18e, le 19e et le 20e. Enfin ce sont les petites surfaces qui seront le plus rentables et les plus demandées.
Un obstacle certain, mais tout reste possible
Le premier frein que présente l’acquisition d’un bien immobilier à Paris est le prix du mètre carré qui est, évidemment, bien plus élevé qu’en banlieue, même si l’on note une légère baisse des prix depuis le début de l’année. Dans la capitale, le prix moyen du mètre carré est de 10.660 € (décembre 2022).
Paris est une ville en tension immobilière, c’est-à-dire qu’il y a plus d’investisseurs que d’offres. Cela signifie que la marge de négociation est plus fine qu’ailleurs et que le marché est dynamique. En effet, certains biens peuvent partir très rapidement.
Un investissement en banlieue : la fausse bonne idée ?
La qualité de vie, une aubaine
Aujourd’hui, la qualité de vie et le prix du loyer sont des critères importants. C’est ce qui encourage un grand nombre de personnes à s’installer dans la banlieue parisienne. Bien desservie par les transports en commun, les personnes qui travaillent à Paris peuvent se déplacer facilement.
Pour les couples et les familles, il peut être plus avantageux de choisir la banlieue. Car ils y trouveront des surfaces plus importantes.
Parcours du Projet Grand Paris
Si on s’attarde au parcours du projet Grand Paris, les villes de Nanterre, Champigny-sur-Marne, Vitry-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Aubervilliers et Saint-Denis sont les 6 villes en Île-de-France où investir en banlieue parisienne.
Le prix au mètre carré est de 5.600 €, 3.770 €, 4.280 €, 4.050 €, 4.470 € et 4.320 € respectivement (prix en décembre 2022, source : notaires de paris).
Sans oublier Clamart, 5.880 € /m2 moyen, qui est à 20 minutes de la Défense, Colombes, 5.320 €/m2 moyen, qui offre des prix plus faibles que ses voisines.
Ou bien Courbevoie, 7.180 € /m2 moyen, qui se trouve à seulement 2 km de Paris. Enfin, mentionnons encore Ivry-sur-Seine qui est à 30 minutes de la capitale. Et où le mètre carré moyen coûte 5.690 €.
Un risque d’investissement immobilier
Comme mentionné plus haut, les loyers plus faibles peuvent présenter un frein à l’acquéreur dans le cadre d’un investissement locatif. Le remboursement du crédit immobilier s’étend donc dans la durée. Aussi, pour être rentable, cet investissement immobilier locatif doit être un projet à long terme.
Il faut alors trouver le meilleur compromis dans ces villes limitrophes où le loyer est élevé par rapport au prix d’acquisition tout en proposant une vacance locative faible.
Comment choisir entre Paris et sa banlieue ?
Investir dans la capitale est un choix sûr, en termes d’évolution des prix, d’opportunités, et d’objectif immobilier. Par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif, la demande locative sera très forte.
Comparaison de deux évolutions de marchés immobiliers
Ces 5 dernières années (2017-2022), le prix du mètre carré parisien intra-muros a augmenté de presque 20% – 19,2% pour être précis. En revanche, si on s’attarde à la moyenne des prix, elle a baissé de 1,2% entre décembre 2021 et décembre 2022. Cette baisse concerne surtout le prix de biens avec une mauvaise note de DPE, en prévision de l’entrée en vigueur de la loi sur les passoires thermiques. Le prix immobilier moyen du mètre carré en décembre 2022 est de 10.660 €.
Nota bene : en 2008, le prix moyen du mètre carré parisien était de 6.500 €.
Si on regarde le département Île-de-France, la croissance est quasiment identique sur 5 ans : +19,7% (entre 2017 et 2022) selon le site des notaires de Paris. En revanche, si on s’attarde à la petite couronne, la variation est plus marquée en Seine-Saint-Denis : +25,4% entre 2017 et 2022. Les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne affichent une augmentation légèrement inférieure pour la même période : autour de 21%.
Où investir en banlieue parisienne ?
Ainsi, si vous recherchez un meilleur rendement et que votre budget est plus restreint, nous vous conseillerons de miser sur la région parisienne. Par contre, il faudra choisir la ville d’investissement judicieusement. Chez My expat, nous vous recommandons par exemple Levallois-Perret, Saint-Ouen et Saint-Denis.
Où investir à Paris ?
Par contre, si vous avez un budget plus large et que la sécurité de votre investissement est plus importante à vos yeux, dans ce cas précis nous vous conseillerions de choisir Paris. Les 19e et 20e arrondissement présentent de très bons rendements et seront aussi plus abordables.
