Fiscalité des non-résidents au Maroc : payez juste, déclarez bien

🏪 La fiscalité des non-résidents au Maroc dépend à la fois de votre résidence fiscale, de la localisation de vos revenus et de l'accord applicable. Pour un bien situé, les loyers et la plus-value relèvent de la redevance locale. Votre territoire où vous habitez peut aussi imposer des déclarations spécifiques.

Investir dans l’immobilier en tant qu'expatrié ne se résume pas à choisir une ville, un bien et un rendement locatif. Pour un étranger, la fiscalité fait partie intégrante du projet. Elle influence le coût d’acquisition, le gain net réellement disponible, les conditions de revente et les modalités de rapatriement des fonds. En 2026, ce sujet s’inscrit dans un contexte d’investissement international dynamique. Les recettes d’investissements directs étrangers au Maroc ont atteint 56,1 milliards de dirhams à fin décembre 2025.

Mais attention, nationalité, lieu de vie, adresse bancaire ou durée de séjour ne suffisent pas, à eux seuls, à déterminer la redevance due. Il faut identifier votre résidence fiscale, la nature de chaque gain, le statut marocain applicable et les effets de l'accord fiscal entre la France et le Maroc.

Définir sa situation fiscale avant de se lancer

👀 Votre résidence fiscale ne dépend pas uniquement du nombre de jours passés au Maroc. Le foyer permanent, le centre de vos intérêts économiques et vos séjours effectifs peuvent tous être pris en compte.

Avant d’aborder les questions de prélèvements, il faut identifier dans quel territoire on est considéré comme domicilié fiscalement. Entre l’Hexagone et le Royaume chérifien, les choses diffèrent.

Domiciliation fiscale : Maroc ou France ?

Votre résidence fiscale détermine le pays dans lequel vous êtes imposé sur l’ensemble ou sur une partie de vos revenus. Au Maroc, une personne physique peut être considérée comme fiscalement domiciliée lorsqu’elle y dispose de son foyer permanent. Pour une personne susceptible d’être résidente à la fois en France et au Maroc, il faut ensuite appliquer la clause fiscale franco-marocaine.

Celle-ci examine d’abord le foyer permanent. Si un foyer existe dans les deux États, elle retient le territoire dans lequel se situe le centre des activités professionnelles. À défaut, elle prend en compte le lieu du séjour le plus long. Être de nationalité française, disposer d’un compte bancaire dans le pays ou posséder un bien en France ne suffit donc pas à vous rendre résident fiscal local. À l’inverse, acheter un appartement au Maroc ne vous rend pas automatiquement investisseur fiscal marocain. Chaque situation doit être analysée à partir de faits concrets et documentés.

Accord bilatéral entre les deux États

Heureusement, une entente signée entre les deux gouvernements empêche d’être taxé deux fois pour les mêmes ressources. Grâce à ce dispositif, vous ne versez pas deux fois le même prélèvement. C’est une base clé des accords internationaux en matière de fiscalité. Tout dépend alors du pays où vous êtes installé. Le système en vigueur au Maroc s’applique si vous y êtes domicilié. Vous devrez alors vous acquitter de certaines contributions, comme la redevance, les charges locales ou encore la redevance sur les plus-values immobilières.

Ce texte définit aussi qui encaisse les prélèvements sur les sociétés, le patrimoine immobilier, la TVA ou encore les frais liés à la signature d’un bien. Il trace les règles de taxation selon l’origine géographique des revenus. Un document officiel ou l’appui de l’administration compétente peuvent vous guider. Le calcul de vos ressources dépendra de votre statut fiscal et des sommes à déclarer.

Les accords bilatéraux entre le Maroc et la France

👀 La clause fiscale franco-marocaine répartit le droit d’imposer selon le type de gain. Pour les revenus et plus-values immobiliers, la taxe relève en principe du territoire où se situe le bien.

L’entente conclue entre ces deux nations joue un rôle clé pour les personnes vivant hors de leur territoire d’origine. Son objectif ? Éviter une taxation doublée et déterminer quel État peut appliquer un prélèvement.

Que prévoit réellement la clause fiscale franco-marocaine ?

L'accord conclu entre la France et le Maroc ne crée pas une exonération générale : elle répartit le droit d’imposer selon la catégorie du gain. Elle vise également à éviter qu’un même gain soit imposé deux fois sans mécanisme correcteur.

Pour l’immobilier, la règle est particulièrement importante. Les revenus tirés d’un bien, comme les loyers, ne sont imposables que dans l’État où le bien est situé. De même, les gains issus de la vente d’un immeuble sont imposables dans l’État de situation de cet immeuble. Ainsi, les loyers et la plus-value d’un appartement situé au Maroc relèvent en principe de la taxation.

Cela ne signifie pas forcément qu’aucune formalité n’est requise dans votre État de résidence. Un résident fiscal français, marocain ou établi dans un État tiers doit vérifier ses obligations locales de formalité déclarative. Prenez aussi note des règles permettant d’éviter une double taxation ou d’appliquer le pourcentage effectif. Les dividendes, intérêts, pensions, salaires et revenus professionnels répondent, eux, à des règles conventionnelles distinctes.

Conséquences sur la formalité déclarative

Cet accord facilite les formalités. Il limite les erreurs dans le remplissage des documents de formalité déclarative. Il permet aussi de recevoir un justificatif plus lisible, conforme aux règles mises en place entre les deux États.

Grâce à ces mécanismes de coopération, chaque résident peut identifier où et comment signaler ses gains. Le pays de rattachement reste le socle de référence, mais les conditions changent selon l’origine et le type de revenus.

Fiscalité sur les revenus locatifs au Maroc

👀 Un non-résident qui perçoit des loyers d’un logement situé au Maroc doit examiner ses obligations marocaines, même s’il vit fiscalement en France ou dans un autre État. Le tarif final dépend du régime retenu, des revenus déclarés et de la situation du bailleur.

Si vous ne résidez pas au Maroc mais que vous mettez un appartement en location sur place, ces gains doivent être déclarés. Le régime en vigueur prévoit leur taxation, même si vous vivez hors du territoire.

Comment est calculé le prélèvement ?

Les loyers perçus sont concernés par un prélèvement sur le gain. Voici le mécanisme :

• Un abattement de 40 % s’applique sur les loyers bruts pour compenser les frais.
• La somme restante constitue la base taxable.
• Elle est ensuite soumise à un barème progressif.

Barème applicable au Maroc

Source : Grant Thornton-Loi des Finances 2025 Maroc

Exemple concret

Si vous touchez 100 000 dirhams de loyers sur une année :

• Après l’abattement de 40 %, le gain imposable est de 60 000 dirhams.
• Cette somme est alors taxée selon le barème cité ci-dessus.

Formalité déclarative auprès des autorités compétentes

Il faut remplir un formulaire spécifique et le transmettre aux services fiscaux locaux. Cela permet de déterminer le montant à verser et d’obtenir un justificatif officiel.

👉️ À retenir :

• Les revenus locatifs à signaler englobent tous les loyers reçus, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un bien à usage professionnel.
• Même si votre domicile fiscal est en France, c’est le système marocain qui s’applique sur ces ressources.
• Les services en ligne des autorités marocaines facilitent les démarches.
• Bien déclarer ses revenus issus de la location évite les litiges avec les institutions des deux côtés de la Méditerranée.

Taxe sur la plus-value immobilière (TPI) et autres taxes à la revente

👀 La revente d’un bien au Maroc peut générer une redevance sur le profit foncier : le taux de référence est de 20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession dans les opérations imposables.

Lorsque vous vendez un bien immobilier au Maroc, la TPI s’applique sur la plus-value réalisée. Cette redevance fait partie du statut fiscal inhérent et concerne aussi ceux qui se trouvent à l'étranger.

Comment fonctionne la TPI ?

La taxe profit est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ajusté des frais d’achat, de notaire, de travaux, etc.). Le taux de la redevance est de 20 % sur la plus-value nette. Un minimum forfaitaire de 3 % du prix de vente peut s’appliquer si la plus-value est faible ou inexistante.

Exonérations possibles

Dans certains cas, le vendeur peut bénéficier d’une exonération permanente :

• Si le bien vendu est l'habitation principale, détenue depuis au moins 6 ans. C’est ce qu’on appelle le titre d’habitation principale.
• Si la plus-value est inférieure à 140 000 dirhams.
• Si le prix de vente ne dépasse pas 1 000 000 dirhams, dans certaines conditions.

Ces mesures visent à alléger la fiscalité sur la vente de logements occupés par leur propriétaire.

Vente d’un bien locatif ou ancien

La vente d’un bien situé au Maroc peut générer un profit foncier imposable, encore souvent appelé « taxe sur les profits immobiliers » ou TPI. L’administration compare le prix de cession avec le coût d’acquisition, ajusté notamment des frais d’achat, des droits d’enregistrement, des dépenses de construction ou d’amélioration justifiées. Le calcul repose aussi sur d'autres éléments admis par le CGI.

En 2026, le taux de référence est de 20 % du profit foncier net. Lorsqu’une cession est imposable, une cotisation minimale de 3 % du prix de cession peut toutefois s’appliquer. Certaines exonérations existent, notamment dans des cas liés à l'habitation principale ou à de faibles montants de profit. Elles ne doivent jamais être considérées comme automatiques. Le vendeur doit respecter les conditions légales, conserver les preuves d’occupation de l'appartement et présenter les justificatifs nécessaires.

Autres taxes locales et frais à prévoir

👀 Au-delà du prix du bien, l’acquéreur doit budgéter les droits d’enregistrement, les frais notariés, les taxes locales et, selon le programme, les éléments de TVA inclus dans le prix.

Investir au Maroc ? Soyez prêt à prévoir des dépenses supplémentaires. Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper les contributions locales.

La redevance d’habitation

Chaque année, vous devez régler la redevance d’habitation. Son prix dépend de la valeur de votre bien. Peu importe qu’il s’agisse d’un bien locatif ou d’une habitation secondaire. La contribution reste applicable. Si c’est votre domicile principal, vous pourriez bénéficier d’une exonération partielle.

La taxe des services communaux

La redevance des services communaux finance les services locaux : éclairage public, collecte des déchets, etc. Elle est calculée de la même manière que la taxe d’habitation, mais son prix varie d’une commune à l’autre. Cette contribution est à payer chaque année.

Les droits d’enregistrement à l’achat

Lors de l'achat, il y a des droits d’enregistrement à régler. En général, ils s’élèvent à 4 % du prix d’achat. À cela s’ajoutent les frais de notaire et d’agence. Le total peut atteindre 6 à 7 % du prix du bien. Ces frais peuvent paraître importants. Prévoyez-les dans votre budget pour éviter de mauvaises surprises.

TVA et IFI

Si vous achetez un bien neuf, la redevance sur la valeur ajoutée (TVA) s’applique. En règle générale, elle est de 20 %, mais peut descendre à 10 % selon le bien. Si vous possédez des biens en France, l’IFI peut vous concerner. Cela s’applique si la valeur totale de votre patrimoine dépasse 1,3 million d’euros. Anticipez bien ces impôts. Ils font partie du jeu pour un investissement réussi au Maroc.

Transfert de fonds et rapatriement vers la France

👀 Le rapatriement des loyers, du prix de vente ou de la plus-value doit être préparé dès l’achat. La traçabilité du financement, les justificatifs bancaires et la régularité fiscale conditionnent la fluidité du transfert.

Transférer vos bénéfices ou le produit de la vente d’un bien immobilier du Maroc vers la France est tout à fait possible, mais il faut suivre certaines démarches. Voici ce qu’il faut savoir.

Ce que prévoit l’Office des changes pour les non-résidents

L’Office des changes marocain autorise les non-résidents à rapatrier leurs profits. Cependant, il y a des règles strictes à respecter. Vous devez vous assurer que tout est conforme avec les autorités fiscales locales avant d’effectuer votre transfert.

Rapatrier les revenus ou le produit d’une vente

Vous pouvez faire transférer vos revenus ou le prix de la vente du bien. Mais attention : il faudra prouver que vous avez bien payé vos impôts sur ces profits ou cette plus-value. C’est crucial pour éviter toute complication par la suite.

Comptes bancaires en dirhams convertibles

Pour réaliser un virement, vous devez disposer d’un compte bancaire en dirhams convertibles au Maroc. Cette monnaie vous permet de transférer vos fonds vers la France sans rencontrer de blocages.

Respect des procédures fiscales locales et françaises

Ne sous-estimez pas l’importance des démarches fiscales. Respectez les dispositions au Maroc et en France. Déclarez vos gains dans les deux territoires. Cela vous évitera des problèmes et vous assurera un transfert de fonds sans encombre.

Fiscalité des sociétés et des revenus professionnels

👀 Créer ou détenir une société au Maroc ne permet pas de choisir librement son territoire pour la redevance. La forme de l’activité, le lieu de direction, l’établissement stable et les dispositions conventionnelles déterminent la fiscalité applicable.

Créer une entreprise au Maroc ? De plus en plus de Français choisissent cette option. Pourquoi ? C’est simple, flexible et surtout, les taxes sont bien moins élevées qu’en France. Si vous souhaitez augmenter vos rentrées d'argent sans vous retrouver étouffé par les impôts, le Maroc est une destination à envisager.

Impôt sur les sociétés (IS) marocain

La redevance sur les sociétés au Maroc ? Il est fixé à 30 %. En France, vous êtes taxé à 33,33 %. La différence est loin d’être négligeable. Moins de taxes, c’est plus d’argent à réinvestir dans votre activité. Et pour les petites structures, il existe des réductions intéressantes. Autant d’opportunités pour faire prospérer votre entreprise tout en allégeant vos charges.

Différences avec le régime fiscal français

La France impose bien plus. Les entreprises y sont taxées jusqu’à 33,33 % sur leurs bénéfices. En revanche, au Maroc, la pression fiscale est plus faible. C’est un cadre plus léger, plus souple. Moins de formalités. Moins de taxes. Tout ça vous permet de vous concentrer sur ce qui compte : développer votre activité. En France, c’est l’inverse : les impôts sont omniprésents et souvent complexes.

Optimisation via les conventions fiscales

Grâce à la clause entre la France et le Maroc, vous évitez de payer des impôts deux fois. Vous payez là où c’est dû, pas ailleurs. Cela simplifie énormément les choses. Vous pouvez aussi optimiser vos finances sans souci. Vous êtes libre de vous concentrer sur l’essentiel : faire grandir votre business.

Exemples concrets et erreurs à éviter

Prenons quelques scénarios pour illustrer ça.

Imaginons un Français qui vit à Dubaï. Il perçoit des loyers d’un bien à Marrakech. Il pourrait penser qu’il doit tout déclarer en France. Mais attention ! S'il est un résident d'impôt aux Émirats, la formalité déclarative des revenus doit se faire au Maroc, et non en France. Pas de double déclaration. Simple, non ?

Autre exemple : un retraité qui vit en Espagne et possède un bien à Casablanca. Lui aussi pourrait être tenté de faire la formalité déclarative des revenus de nature marocaine en France. Erreur ! Tant qu’il est résident d'impôt en Espagne, c’est là qu’il doit imposer ses gains, pas en France. Le Maroc a ses propres dispositions qu’il faut comprendre.

Maintenant, parlons des erreurs fréquentes. Nombreux sont ceux qui oublient de mentionner la nature de leurs revenus ou ignorent qu’ils peuvent bénéficier d’exonérations sur certains types de gains. Vous voyez, si vous êtes résident d'impôt en dehors du Maroc, certaines exonérations sont possibles. Ne les négligez pas ! Ces petites erreurs peuvent coûter cher.

L’erreur classique : ne pas comprendre comment les revenus doivent être traités en fonction de l'état où vous habitez. Pour éviter les mauvaises surprises, renseignez-vous toujours sur la législation du pays où vous êtes résidents. Ça pourrait vous faire économiser beaucoup d’impôts !

Pourquoi se faire accompagner par un courtier pour investir en France depuis le Maroc ?

👀 Un courtier comme MyExpat ne remplace pas un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, mais il peut coordonner les étapes d’un placement en France depuis le Maroc : financement, sélection du bien, rentabilité, gestion à distance et orientation vers les bons spécialistes fiscaux.

Investir dans l’immobilier français tout en vivant au Maroc demande de coordonner plusieurs sujets (statut de non-résident, financement...). Dans ce contexte, l’accompagnement d’un courtier spécialisé dans le placement à distance peut faire gagner du temps et réduire les zones d’incertitude.

Construire un projet cohérent avant d’acheter

Avant même de rechercher un bien, il est utile de définir une stratégie patrimoniale claire. Souhaitez-vous générer un complément de revenus, préparer un retour en France, diversifier votre patrimoine ou transmettre un actif à vos proches ? La réponse influence le budget, le type de bien, la ville ciblée, le niveau de risque accepté et le statut de location envisagé. MyExpat peut aider l’investisseur à traduire cet objectif en critères concrets :

• Enveloppe d’acquisition et apport disponible
• Capacité de financement et niveau de rendement recherché
• Durée de détention et contraintes de gestion depuis l’étranger

Faciliter le financement des non-résidents

Le financement constitue souvent l’un des principaux freins pour un expatrié ou un résident fiscal marocain qui souhaite acheter en France. Les banques analysent notamment les revenus, la devise dans laquelle ils sont perçus. Elles prennent aussi en compte l’apport, le pourcentage d’endettement, la stabilité professionnelle et la zone de résidence.

Un courtier peut présenter le dossier de manière structurée et identifier les établissements susceptibles d’étudier un profil de non-résident. L'expert saura aussi vous accompagner pour la préparation des pièces demandées. Il ne garantit pas l’obtention d’un prêt, mais il peut améliorer la lisibilité du dossier et limiter les démarches inutiles.

Anticiper la fiscalité sans la simplifier à l’excès

Un placement en France par un résident fiscal marocain crée généralement des obligations en France sur les revenus de nature française. L'accord entre les deux pays prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où le bien est situé.

Le rôle d’un courtier n’est pas de produire une consultation fiscale personnalisée. En revanche, il peut signaler les sujets à traiter avant l’achat comme le statut de location nue ou meublée. Notez aussi la déclaration des revenus, l'éventuelle imposition à l’IFI et les conséquences de la revente.

Sécuriser la gestion à distance

Acheter depuis le Maroc implique aussi de penser à l’après-signature :

• Mise en location et ameublement éventuel
• Travaux, assurance, gestion des locataires et suivi de la rentabilité

Un accompagnement centralisé aide à construire un projet plus simple à piloter, tout en laissant au client une vision précise des coûts.

Et si vous investissiez plutôt en France ?

Investir au Maroc peut être pertinent pour un expatrié, notamment pour diversifier son patrimoine ou profiter d’un marché qu’il connaît bien. Mais avant de se décider, il est utile de comparer cette stratégie avec une autre option souvent plus simple à piloter à distance : investir dans l’immobilier en France.

Pour un investisseur installé au Maroc, acheter un appartement ou un immeuble locatif dans l’Hexagone ne signifie pas perdre les avantages liés à son statut d'étranger. La France conserve notamment le droit d’imposer les revenus immobiliers provenant d’un bien situé sur son territoire. La convention fiscale franco-marocaine permet ensuite d’éviter une double imposition selon la nature des revenus concernés.