Investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger n’a jamais été aussi accessible. Avec un marché où les loyers ont augmenté de près de 5 % en un an et des villes comme Lyon ou Bordeaux offrant jusqu’à 6 % de rendement locatif, vos opportunités sont réelles. Nous allons vous montrer, étape par étape, comment sécuriser votre investissement et maximiser vos revenus, même à distance. Du financement à la gestion locative, chaque décision devient claire et maîtrisable. Suivez-nous pour transformer vos projets en résultats concrets et faire de votre patrimoine un vrai moteur de revenus.
Que vaut exactement la France en business immobilier ?
L’investissement immobilier en tant qu’expatrié peut sembler complexe, mais la France continue d’offrir des opportunités solides et concrètes pour les non-résidents. Le marché est stable, les villes dynamiques, et les solutions pour gérer à distance se multiplient. Comprendre les tendances, la sécurité juridique et les stratégies adaptées permet de transformer chaque projet en un investissement rentable et sécurisé.
Un marché stable et attractif
Le marché immobilier français reste l’un des plus résilients d’Europe. En 2026, les prix ont progressé en moyenne de 3,8 % dans les grandes métropoles et les loyers ont enregistré une hausse de près de 5 % sur un an, renforçant le potentiel de rendement pour les investisseurs.
Paris conserve sa valeur sûre, mais Lyon, Bordeaux et Nantes offrent désormais un rapport prix/rendement plus intéressant, avec des loyers pouvant atteindre 6 % brut. Ces tendances montrent que, même depuis l’étranger, il est possible de choisir des zones où la demande locative reste forte et la vacance faible.
Sécurité juridique et patrimoniale
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, un résident n’est pas toujours celui qui est favorisé dans l’Hexagone. En effet, la France protège rigoureusement les investisseurs, y compris les non-résidents français. Les expatriés bénéficient d’un cadre légal clair, avec un suivi précis des contrats, des baux et des obligations fiscales.
Les droits des propriétaires sont encadrés : recours possibles en cas de loyers impayés, protection contre les expulsions illégales et garanties sur les transactions notariales. Cette sécurité transforme un investissement immobilier en un projet maîtrisé, sans surprises, et permet de gérer son patrimoine depuis l’étranger avec confiance.
Diversification et revenus complémentaires
Investir en immobilier permet de bénéficier d’une diversification tangible par rapport aux placements financiers classiques. Comparé aux actions ou obligations, un bien immobilier génère des revenus locatifs stables, et la valeur du capital peut croître avec le temps.
Pour un expatrié, chaque bien devient une source de revenus passifs réguliers, facilement intégrable dans une stratégie globale de patrimoine. En combinant plusieurs biens ou différents types d’investissement, il est possible de réduire les risques et d’augmenter le potentiel de rendement sur le long terme.
Opportunités spécifiques pour les expatriés
Pour investir dans l’immobilier en France, les expatriés disposent de solutions adaptées à leur situation. Les SCPI permettent de percevoir des revenus locatifs sans se déplacer, avec une gestion totalement déléguée. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux intéressants tout en facilitant la location à court ou moyen terme.
Ces dispositifs, combinés à des outils de gestion à distance et à des partenaires spécialisés comme MyExpat, rendent possible l’investissement même depuis l’étranger, avec un suivi simple et efficace de chaque étape.
Les contraintes et défis pour les expatriés
L’investissement immobilier depuis l’étranger offre de belles opportunités, mais chaque projet comporte ses propres défis. Comprendre la fiscalité, préparer le financement et organiser la gestion à distance est indispensable pour transformer votre projet en réussite. En maîtrisant ces aspects, vous limitez les risques et optimisez vos revenus.
Fiscalité des non-résidents
La fiscalité est souvent la première question des expatriés. Les revenus locatifs sont imposés en France selon un barème progressif pouvant aller jusqu’à 30 % pour les tranches supérieures, mais des conventions fiscales existent pour éviter la double imposition selon votre pays de résidence.
Pour les plus-values immobilières, tout non-résident est soumis au calcul de la plus-value nette imposable avec des abattements selon la durée de détention du bien. Les prélèvements sociaux s’appliquent également, mais certains accords bilatéraux peuvent réduire leur impact.
Obtenir un justificatif de non-résidence fiscale auprès de l’administration française permet de prouver votre statut et d’appliquer correctement les conventions fiscales. Il est délivré sur demande et facilite vos démarches auprès des banques et des services fiscaux.
Financement depuis l’étranger
Les banques évaluent les dossiers des non-résidents avec attention : un apport plus important est souvent demandé, généralement autour de 20 à 30 % du prix du bien, et les taux peuvent être légèrement plus élevés que pour les résidents. Pour un investissement locatif, il est courant de viser un taux entre 3,5 % et 4,2 % selon la durée et la banque.
Si l’accès au crédit bancaire est limité, plusieurs alternatives existent : investir via une SCI, placer des fonds dans une SCPI pour générer des revenus délégués, ou même recourir à des prêts familiaux encadrés légalement. Ces solutions permettent de sécuriser le projet sans forcément dépendre d’une banque française classique.
Gestion locative à distance
Gérer un bien depuis l’étranger demande organisation et bons outils. Plusieurs options sont possibles :
- Gestion directe, si vous avez un contact local de confiance.
- Agence locale, pour déléguer totalement la gestion quotidienne.
- Délégation complète via des plateformes spécialisées ou des partenaires comme MyExpat.
Les technologies facilitent cette gestion : logiciels de suivi des loyers, applications pour signaler les incidents, contrats dématérialisés et visites virtuelles. Avec les bons outils, vous gardez le contrôle de votre patrimoine même à des milliers de kilomètres.
Les différentes stratégies d’investissement immobilier
Sachez en tant que non résident qu’investir dans l’immobilier en France ne se limite pas à acheter un appartement classique. Plusieurs solutions permettent d’optimiser rendement, fiscalité et gestion à distance. Chaque stratégie présente ses avantages selon vos objectifs : revenus réguliers, valorisation du capital ou simplicité de suivi.
Achat direct en location nue ou meublée
L’achat direct reste la méthode la plus tangible. Le choix entre bail nu et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dépend de vos priorités :
- Fiscalité : le LMNP permet de déduire charges et amortissements, réduisant fortement l’imposition sur les revenus locatifs. Le bail nu est soumis à l’impôt foncier classique avec moins de déductions.
- Charges et gestion : le LMNP implique parfois plus de suivi administratif (inventaire, ameublement), mais offre des loyers plus élevés.
- Rendement : un T2 meublé à Lyon ou Bordeaux peut générer jusqu’à 5–6 % brut par an, contre 3,5–4,5 % pour un bail nu classique.
Cas pratique : pour un T2 de 200 000 € à Lyon, loué meublé 950 €/mois, le revenu annuel brut est 11 400 €. Après charges et amortissement LMNP, l’imposition nette peut tomber à environ 4 000–5 000 €, laissant un rendement net attractif.
Investir via SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent de percevoir des revenus locatifs sans gérer de biens en direct.
- Fonctionnement : vous achetez des parts d’un parc immobilier locatif, et la SCPI se charge de tout.
- Avantages pour les expatriés : gestion totalement déléguée, diversification automatique du portefeuille, suivi simplifié via plateformes en ligne.
- Rendement moyen : en 2025, les SCPI spécialisées résidentiel ont rapporté entre 4,5 et 5 % brut par an, stable même pour les non-résidents.
Cette solution combine sécurité, simplicité et régularité des revenus, idéale pour ceux qui veulent investir sans se déplacer.
Acheter en nue-propriété ou via SCI
La nue-propriété consiste à acheter un bien tout en laissant l’usufruit à un tiers pour une durée définie (souvent 15–20 ans). Avantages : prix d’achat réduit, fiscalité optimisée, valorisation du capital à long terme.
La SCI (Société Civile Immobilière) permet de regrouper des investisseurs, faciliter la transmission du patrimoine et d’optimiser la fiscalité.
Ces solutions sont particulièrement adaptées aux projets à long terme et aux familles expatriées qui cherchent à sécuriser leur patrimoine en France sans gestion quotidienne.
Alternatives innovantes
D’autres solutions comme le crowdfunding immobilier existent également. Il s’agit d’un investissement dans des projets précis, souvent avec un ticket d’entrée réduit (5 000–10 000 €). Le rendement ciblé tourne autour de 6–10 % sur 1–5 ans selon projet.
D’autres part, les plateformes spécialisées pour expatriés : elles offrent des services complets, de la sélection du bien à la gestion locative, avec suivi en ligne et conseils personnalisés.
Ces alternatives permettent d’entrer sur le marché sans lourdes responsabilités et de diversifier vos placements tout en gardant le contrôle de votre stratégie.
Où investir en France quand on est expatrié ?
Pour qu’un investissement soit rentable et durable, il faut comparer prix d’achat, rendement possible et demande locative locale. Le tableau ci‑dessous rassemble ces éléments essentiels pour plusieurs villes clés, grandes et moyennes.
Comparatif prix moyen au m² en France : grandes et villes moyennes
Ville | Prix moyen au m² (€) | Profil locatif & contexte |
Paris | 9 827 €/m² | Marché premium, demande locative très forte mais rendement modéré ; ticket d’entrée élevé. |
Lyon | 4 800 €/m² | Économie diversifiée, marché solide même pour expatriés, bon compromis prix/demande. |
Bordeaux | 4 400 €/m² | Ville dynamique avec forte attractivité résidentielle et touristique. |
Nantes | 3 366 €/m² | Prix plus accessibles, demande locative soutenue (étudiants/jeunes pros). |
Toulouse | 3 656 €/m² | Marché en croissance avec une population active et étudiante importante. |
Marseille | 3 755 €/m² | Grande agglomération abordable, locatif urbain stable. |
Lille | 3 369 €/m² | Capitale régionale bien connectée (TGV), forte demande locative. |
Strasbourg | 3 734 €/m² | Ville européenne attractive, marché locatif solide. |
Le Mans | 2 017 €/m² | Villes moyennes avec prix accessibles pour premiers investissements. |
Limoges | 1 588 €/m² | Une des villes les plus abordables de France pour investir. |
Reims | 2 726 €/m² | Proximité Paris en TGV, attractivité étudiante/emploi. |
(Données : MeilleursAgents)
Explications et recommandations
Voici donc ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier en France :
Prix moyen au m² : c’est le coût d’entrée le plus direct pour investir. Plus il est bas, plus le ticket d’entrée et le rendement brut potentiel peuvent être attractifs pour un expatrié.
Grandes villes : Paris reste très coûteuse, ce qui pèse sur le rendement locatif malgré une forte demande. Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse et Marseille offrent des prix plus équilibrés, avec de bonnes perspectives de location longue durée et une population dynamique.
Villes moyennes : Le Mans, Limoges et Reims proposent des prix significativement plus bas qu’en métropoles, ce qui peut améliorer les rendements bruts, surtout pour investisseurs avec un budget réduit.
Critères pour choisir la ville ou le quartier
Au‑delà du prix au m², une sélection réussie d’emplacement repose aussi sur des facteurs concrets :
- Proximité des transports : accès facile au TGV, métro, tramway augmente la demande locative locale.
- Présence d’universités ou zones d’emploi : les villes avec une population étudiante ou des pôles d’emploi génèrent une demande régulière.
- Taux de vacance locative : moins de logements vacants signifie une meilleure rotation des locataires et une perte de loyers limitée.
- Potentiel de plus‑value : projets urbains, rénovations, infrastructures en développement peuvent accroître la valeur de votre bien.
Ces considérations, combinées aux données de prix, vous donnent une vision plus claire des marchés qui peuvent à la fois sécuriser votre investissement et optimiser votre rendement.
Étapes concrètes pour investir depuis l’étranger
Investir à distance demande plus qu’une bonne intention. Chaque étape compte, et l’ordre fait souvent la différence entre un projet fluide et un parcours semé d’obstacles.
1. Clarifier son objectif d’investissement
Avant toute démarche, il faut poser un cadre clair. Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires, préparer un retour en France, optimiser votre fiscalité ou construire un patrimoine sur le long terme ?
Ce choix influence tout : type de bien, ville, mode de location, niveau de risque accepté. Un expatrié qui vise des revenus immédiats ne fera pas les mêmes choix qu’un investisseur patrimonial.
2. Vérifier sa situation fiscale et bancaire
Votre statut fiscal conditionne la suite du projet. Il faut identifier votre pays de résidence fiscale, vérifier l’existence d’une convention fiscale et anticiper l’imposition des loyers et des plus-values.
Côté bancaire, mieux vaut savoir dès le départ si votre profil est finançable depuis l’étranger. Revenus, stabilité professionnelle, devise, pays d’expatriation, tout compte.
3. Définir un budget réaliste et simuler le financement
Une simulation de crédit permet de fixer un cadre clair : prix du bien, apport, mensualités, durée du prêt.
Les banques demandent généralement plus d’apport aux non-résidents, souvent entre 20 et 30 %. Présenter un projet cohérent, avec un bien ciblé et un rendement crédible, renforce votre dossier et évite les refus en cascade.
4. Constituer un dossier bancaire solide
Un bon dossier fait gagner du temps. Il comprend notamment :
- Justificatifs de revenus étrangers,
- Contrats de travail,
- Relevés bancaires,
- Avis d’imposition,
- Documents prouvant votre résidence fiscale.
Plus le dossier est clair, plus la banque avance vite. À distance, la rigueur devient un véritable levier.
5. Rechercher le bon bien à distance
La recherche passe aujourd’hui par des plateformes en ligne, mais aussi par des agences habituées aux projets d’expatriés.
Il faut analyser l’emplacement, la demande locative, les charges, la fiscalité locale et le potentiel de revente. Les visites virtuelles, vidéos détaillées et rapports complets permettent déjà d’écarter de nombreux biens.
6. Sécuriser l’achat avec un notaire
Une fois le bien trouvé, le notaire encadre la signature du compromis, vérifie la situation juridique et protège les fonds.
Depuis l’étranger, une procuration permet de signer sans se déplacer. Cette étape sécurise l’opération et évite les mauvaises surprises liées au droit immobilier français.
7. Finaliser l’acte et mettre en place les protections
Après la signature définitive, il faut activer les bons outils :
- Assurance propriétaire non-occupant,
- Assurance loyers impayés,
- Contrat de gestion locative si besoin.
Ces protections permettent de sécuriser vos revenus et de gérer sereinement le bien à distance.
8. Organiser la gestion locative et le suivi
Dernière étape, souvent sous-estimée : le suivi dans le temps. Encaissement des loyers, déclarations fiscales, entretien du bien, relation avec le locataire. Tout peut être géré à distance avec les bons partenaires et les bons outils.
C’est cette vision globale, structurée et chronologique qui rassure vraiment un expatrié et transforme un projet flou en investissement maîtrisé.
MyExpat, le partenaire des expatriés pour investir sereinement en France
Investir en France depuis l’étranger demande une vision globale, des choix précis et un accompagnement adapté à la réalité de l’expatriation. MyExpat s’adresse aux investisseurs qui veulent avancer avec des chiffres concrets, une lecture claire de leur fiscalité et des solutions pensées pour la gestion à distance.
De la définition de la stratégie à la mise en location, l’accompagnement couvre le financement, l’optimisation fiscale et le suivi du bien grâce à un réseau de partenaires locaux. Chaque projet est construit selon votre pays de résidence, vos objectifs patrimoniaux et votre niveau de disponibilité.
Nous vous aidons à éviter les erreurs classiques, à sécuriser chaque étape et à viser un rendement cohérent sur le long terme. Vous souhaitez passer à l’action ou clarifier votre projet ? Échangeons ensemble et construisons une stratégie immobilière adaptée à votre vie d’expatrié.
