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La fiscalité SCPI pour un expatrié dépend principalement de deux éléments : le pays où se trouvent les immeubles détenus par la SCPI et le pays de résidence fiscale de l’investisseur. Une SCPI investie en France ne produit donc pas le même résultat fiscal qu’une SCPI principalement investie en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne.
Pour un non-résident fiscal français, les revenus immobiliers provenant d’immeubles situés en France restent en principe imposables en France. Le taux minimum d’impôt sur le revenu applicable aux non-résidents est de 20 %, puis 30 % au-delà du seuil correspondant. Les prélèvements sociaux peuvent également s’appliquer, avec une exonération de CSG et de CRDS dans certaines situations. Les revenus immobiliers étrangers relèvent, eux, des règles prévues par les conventions fiscales.
Les points essentiels à retenir
- SCPI investie en France : les revenus immobiliers restent généralement imposables en France pour un non-résident.
- SCPI investie à l’étranger : la fiscalité dépend du pays où sont situés les immeubles et de la convention fiscale applicable.
- Prélèvements sociaux : ils peuvent atteindre 17,2 %, mais les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de Suisse peuvent être exonérés de CSG et de CRDS ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste alors applicable.
- IFI : les parts de SCPI peuvent entrer dans l’assiette de l’IFI pour la fraction correspondant à l’immobilier taxable situé en France.
- Rendement brut ≠ rendement net : pour un expatrié, la fiscalité doit être intégrée au calcul avant de choisir une SCPI.
Comment sont imposées les SCPI pour un expatrié ?
Pour un expatrié, la première question n’est pas de savoir où la SCPI est domiciliée, mais où sont situés les immeubles qui génèrent les revenus.
Une SCPI qui détient des bureaux à Paris produit des revenus immobiliers de source française. À l’inverse, une SCPI qui détient exclusivement des immeubles en Allemagne relève d'abord des règles fiscales attachées à ces revenus immobiliers étrangers.
Le principe français est clair : un non-résident reste imposable en France sur ses revenus de source française, sous réserve des dispositions de la convention fiscale conclue entre la France et son pays de résidence.
SCPI investie en France : une fiscalité française
Lorsque les parts génèrent des revenus provenant d'immeubles situés en France, ceux-ci sont généralement imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour un non-résident, le taux minimum d'impôt sur le revenu est de 20 %, avec un taux de 30 % au-delà du seuil applicable. Le contribuable peut, sous conditions, demander l'application du taux moyen lorsque celui-ci est plus favorable.
Le montant réellement payé dépend donc de votre situation globale et pas simplement du rendement affiché par la SCPI.
Exemple concret
Un expatrié résident fiscal au Canada perçoit 6 000 € de revenus fonciers imposables provenant de parts de SCPI investies en France.
À titre purement illustratif, avec un taux d'impôt de 20 %, l'impôt français correspondant serait de 1 200 € avant prise en compte des éventuels mécanismes conventionnels et prélèvements sociaux.
Le rendement annoncé de la SCPI ne permet donc pas, à lui seul, d'évaluer la performance réellement conservée par l'investisseur.
Fiscalité SCPI expatrié : quel rôle jouent les conventions fiscales ?
La convention fiscale entre la France et votre pays de résidence est indispensable pour déterminer le traitement final des revenus.
Elle peut notamment prévoir :
- dans quel pays les revenus immobiliers sont imposables ;
- comment éviter une double imposition ;
- l'utilisation d'un crédit d'impôt ;
- les modalités de prise en compte des revenus étrangers ;
- certaines règles spécifiques concernant la fortune ou les plus-values.
Il n'existe donc pas une fiscalité unique des SCPI pour tous les expatriés.
Un Français résident fiscal au Royaume-Uni, en Suisse, aux Émirats arabes unis ou au Canada peut être soumis à des mécanismes différents.
Ne choisissez donc pas une SCPI internationale uniquement parce qu'elle investit hors de France : il faut vérifier la convention fiscale applicable à votre pays de résidence.
SCPI françaises ou SCPI internationales : quelle différence fiscale ?
La distinction est déterminante pour un non-résident.
| Situation | Fiscalité française des revenus |
|---|---|
| SCPI investie en France | Revenus immobiliers généralement imposables en France |
| SCPI investie hors de France | Traitement déterminé par le pays de situation des immeubles et la convention fiscale |
| SCPI diversifiée France + étranger | Fiscalité potentiellement différente selon l'origine des revenus |
| SCPI détenue via une enveloppe spécifique | Règles supplémentaires selon le contrat ou la structure |
Une SCPI fortement investie hors de France peut permettre à un non-résident de réduire la part de ses revenus soumis directement à la fiscalité française.
Les revenus immobiliers étrangers peuvent être imposables dans le pays où se trouvent les immeubles, puis faire l'objet d'un mécanisme d'élimination de la double imposition dans le pays de résidence de l'investisseur.
Le traitement dépend donc du couple :
pays des immeubles + pays de résidence fiscale.
C'est cette combinaison qui doit être étudiée avant l'investissement.
SCPI internationales : quels sont leurs avantages fiscaux ?
Les SCPI internationales peuvent présenter plusieurs intérêts pour un expatrié.
Une exposition à des revenus immobiliers étrangers
La diversification géographique permet de ne pas concentrer l'intégralité du patrimoine immobilier sur la France.
Pour un expatrié déjà fortement exposé à l'immobilier français, investir dans des immeubles situés dans plusieurs pays peut également modifier la répartition géographique de son patrimoine.
Une fiscalité française potentiellement réduite
Lorsque les immeubles sont situés hors de France, les revenus correspondants ne sont pas automatiquement assimilés à des revenus immobiliers français.
C'est pourquoi les SCPI internationales sont particulièrement étudiées par certains non-résidents.
Mais l'avantage doit être calculé après fiscalité dans le pays concerné et dans le pays de résidence.
Une diversification patrimoniale
L'intérêt d'une SCPI internationale ne se limite pas à l'impôt.
Elle peut également permettre d'accéder à plusieurs marchés immobiliers, devises, secteurs et cycles économiques.
Cette diversification ne supprime cependant ni le risque immobilier, ni le risque de baisse de la valeur des parts, ni le risque de liquidité.
Les prélèvements sociaux sont-ils dus par un expatrié ?
C'est l'un des points les plus importants de la fiscalité SCPI pour les non-résidents.
Les revenus immobiliers de source française sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global peut atteindre 17,2 %.
Cependant, les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de Suisse peuvent bénéficier d'une exonération de CSG et de CRDS.
Ils restent alors soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le Royaume-Uni bénéficie également d'un traitement spécifique concernant cette exonération pour les personnes concernées.
Comment déclarer ses revenus de SCPI depuis l'étranger ?
Un non-résident qui perçoit des revenus immobiliers imposables en France doit les déclarer en France.
Pour les revenus fonciers, la déclaration peut notamment passer par le formulaire 2044, selon la situation et le régime applicable. L'administration fiscale prévoit également des règles spécifiques pour les parts de sociétés immobilières et les SCPI.
Chaque année, l'investisseur doit notamment récupérer l'attestation fiscale fournie par la société de gestion. Elle permet d'identifier les revenus à déclarer et, dans le cas d'une SCPI internationale, de distinguer les revenus selon leur origine géographique et leur traitement fiscal.
Conservez systématiquement cette attestation : elle constitue la base du calcul déclaratif.
Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
L'IFI concerne le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d'euros. Pour un non-résident, l'assiette comprend notamment les biens et droits immobiliers situés en France ainsi que la fraction immobilière française de certaines parts ou actions détenues indirectement.
Les parts de SCPI peuvent donc entrer dans le calcul de l'IFI pour la fraction correspondant à des actifs immobiliers français.
Exemple
Un expatrié possède 500 000 € de parts de SCPI.
Si une partie seulement de l'actif de la SCPI correspond à de l'immobilier situé en France, c'est cette fraction représentative qui doit être prise en compte dans l'analyse de l'IFI.
Le seuil de 1,3 million d'euros s'apprécie au niveau du patrimoine immobilier net taxable global du foyer, et pas uniquement sur la valeur des SCPI.
Quels sont les inconvénients des SCPI pour un expatrié ?
La fiscalité peut être intéressante, mais une SCPI reste un investissement immobilier avec plusieurs contraintes.
Une liquidité limitée
Les parts de SCPI ne se revendent pas nécessairement instantanément.
Il faut donc envisager l'investissement sur un horizon long et ne pas placer en SCPI une épargne dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
Une fiscalité parfois complexe
Pour un expatrié, le calcul peut combiner :
- fiscalité française ;
- fiscalité du pays où sont situés les immeubles ;
- fiscalité du pays de résidence ;
- convention fiscale ;
- prélèvements sociaux ;
- IFI.
Une SCPI affichant un rendement de 5 % n'offre donc pas nécessairement 5 % de rendement net à l'investisseur.
Un risque de perte en capital
Le capital investi n'est pas garanti.
La valeur des immeubles et des parts peut diminuer et les revenus distribués peuvent évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment choisir une SCPI quand on est expatrié ?
Le critère fiscal ne doit jamais être utilisé seul.
Avant de souscrire, analysez au minimum :
- La localisation des immeubles : France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie, etc.
- La fiscalité applicable dans chaque pays.
- La convention fiscale avec votre pays de résidence.
- La part des revenus réellement imposables en France.
- Votre régime de prélèvements sociaux.
- L'impact éventuel sur votre IFI.
- Le rendement net après fiscalité, et non uniquement le rendement distribué.
- Les risques et la liquidité du placement.
Une SCPI qui distribue 5 % n'offre pas forcément 5 % à un expatrié. Sur 10 000 € de revenus distribués, il faut calculer ce qu'il reste réellement après les impôts et prélèvements applicables.
C'est ce montant net après fiscalité qu'il faut utiliser pour comparer deux SCPI, notamment une SCPI française avec une SCPI investie principalement à l'étranger.
Quelle fiscalité SCPI privilégier quand on est expatrié ?
La fiscalité SCPI expatrié ne se résume pas à choisir entre une SCPI française et une SCPI européenne.
Le bon choix dépend de votre pays de résidence, de la localisation des immeubles, de la convention fiscale applicable, de votre affiliation sociale et de votre patrimoine immobilier global.
Pour un non-résident, une SCPI investie en France peut générer une fiscalité française significative. Une SCPI internationale peut modifier cette exposition, mais elle ne supprime pas l'impôt : elle déplace la question vers les règles fiscales des pays concernés.
Chez MyExpat, nous intégrons ces paramètres dans l'analyse d'un projet d'investissement immobilier à distance : fiscalité, financement, rentabilité nette, localisation des actifs et stratégie patrimoniale. L'objectif est de comparer une stratégie SCPI avec les autres solutions d'investissement disponibles pour un expatrié, sur la base de ce qu'il conserve réellement après fiscalité.
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