Les avantages du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel)

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Vous êtes expatrié et vous souhaitez investir dans l’immobilier à Paris ou ailleurs en France ? Et vous avez entendu parler du LMNP sans en connaître les détails ? Vous êtes expatrié ou tout simplement non résident, et vous vous demandez si vous pouvez bénéficier des avantages liés au LMNP ? Alors lisez bien : le LMNP est un statut fiscal auquel tous les non-résidents ont droit. Mais alors comment en bénéficier ? Comment opter pour le statut bailleur LMNP lorsque l’on n’habite pas en France ? Voici quelques explications adaptées à votre situation d’expatrié.

La location meublée

Que l’on soit résident français ou non, expatrié ou en contrat local, à partir de l’instant où vous achetez un appartement en France pour le louer en meublé, vous dégagez une source de revenus en France qu’il faudra déclarer au fisc français. Si les revenus bruts locatifs de votre bien meublé (ou vos biens meublés si vous en louez plusieurs en location meublée) ne dépassent 23.000 € par an, vous pourrez bénéficier du statut LMNP, particulièrement avantageux au niveau fiscal. Par contre si vos revenus dépassent ce seuil ou représentent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal en FRANCE vous basculez automatiquement en statut loueur LMP (loueur en meublé professionnel).

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Le statut LMNP est lui est assimilable à une sorte d’auto entreprise. Ceci vous permet un certain nombre d’avantages, en particulier lorsque vous êtes au régime dit « réel » et que vous déclarez vos revenus comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

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Les avantages du statut de LMNP

En optant pour le régime réel, vous pouvez alors déduire les frais liés à la location meublée. Que ce soit l’entretien et les réparations, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, vous pouvez même déduire les honoraires d’agence et de My expat. Le statut LMNP vous offre également la possibilité de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre bien immobilier sur 20 ans*, ainsi que vos meubles sur une période de 7 ans, y compris si vous êtes expatrié.

*Attention, c’est l’expert comptable qui déterminera avec précision la valeur de l’amortissement annuel

Mais que représente cet amortissement ? Pendant les durées précisées ci-dessus, vous avez le droit de déduire de vos revenus locatifs un montant destiné à compenser la dégradation naturelle du bien au fil du temps. Ce schéma permet ainsi d’alléger vos revenus locatifs déclarés, et donc de faire diminuer votre impôt sur le revenu.

Autre avantage du LMNP : dès lors que vous n’êtes plus en situation de déficit foncier, l’intérêt du statut demeure entier. Vous pouvez, en effet, appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes perçues, à condition que celles-ci ne dépassent pas 33 100€.

Il est alors intéressant, si vous êtes déjà propriétaire, de passer d’une location nue à une location meublée.

Par contre le régime micro-bic est lui moins intéressant puisqu’il ne vous permet pas de déduire les amortissements. Avec ce statut votre base imposable équivaut à 70% de vos revenus bruts. Ainsi si vos charges dépassent 30% des revenus bruts ce statut n’est vraiment pas le plus adapté à votre situation.

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Gare à la location meublée via SCI

Vous avez décidé d’investir via une SCI ? L’investissement meublé n’est malheureusement pas à votre avantage. Vous risquez, en effet, de voir vos revenus locatifs considérés comme les fruits d’une activité commerciale. En l’état, vous seriez donc assujetti à l’impôt sur les sociétés, amoindrissant les bénéfices tirés du statut LMNP.

Vous êtes tout de même décidé à investir via SCI ? Nous vous conseillons dans ce cas d’avoir recours à la location nue.

Quels sont les modalités et avantages du statut LMNP pour un expatrié ?

Vous avez deux possibilités dans le cas d’une location meublée : opter pour le neuf ou l’ancien.

Vous trouverez beaucoup de programmes neufs (résidences étudiantes, ehpad, résidences de tourisme..), souvent truffés de frais cachés ou d’autres avantages fiscaux auxquels les expatriés n’ont pas droit ou pour lesquels les avantages ne sont pas intéressants. Mentionnons le dispositif Pinel par exemple qui permet d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu. Si votre source de revenu n’est pas en France et que vous n’envisagez pas de rentrer dans le moyen ou long terme, ce dispositif n’a aucun intérêt pour vous.

L’option plus judicieuse et celle que nous recommandons le plus souvent est d’investir dans l’ancien, d’acheter un studio ou un appartement à Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, par exemple, puis de le meubler et de le mettre en location. Ainsi, vous pouvez bénéficier du statut LMNP et de ses avantages : percevoir des loyers tout en bénéficiant d’un allégement fiscal.

My expat vous aide à investir pour profiter de ce statut de LMNP, en organisant l’intégralité de votre projet pour vous et 100% à distance. Vous n’avez jamais besoin de rentrer en France, de la recherche du bien, jusqu’à la mise en location. 

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Comparaison rapide : Le statut LMP, de loueur en meublé professionnel

Application dans le cas d’un non-résident

Depuis janvier 2021, le statut LMP est automatiquement* (dans la grande majorité des cas) appliqué aux bailleurs expatriés dont les revenus locatifs annuels issus de locations meublées dépassent 23.000 € bruts. Et ce quelque soit le nombreux de logements possédés. Ceci s’explique du fait que les non-résidents ne possèdent généralement pas d’autres sources de revenus en France, de ce fait, ils cumulent les deux conditions pour basculer sous ce régime.

1) Dégager des revenus locatifs bruts annuels supérieurs à 23.000 €

2) Ces revenus locatifs représentent plus de 50% des revenus en France de ce foyer fiscal

Pour plus de détails sur ce changement du statut LMP vous pourriez lire notre article : Statut LMP, ce qui a changé en 2021

Conséquences sur l’imposition des revenus locatifs

Dans le cas d’une location meublée sous le régime LMP, l’imposition des revenus locatifs est significativement différente. Depuis janvier 2021 il y a une imposition minimale des revenus locatifs (prélèvements sociaux) et ce même en cas de déficit foncier. Ensuite la plus-value est imposée différemment

Cet article pourrait vous intéresser : LMNP et LMP quelles sont les différences ?