Le statut LMP : ce qui change en 2021

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Lorsqu’un bailleur est soumis à un statut dans le cadre de son projet immobilier, il ne doit pas oublier de surveiller son évolution. Car, oui, les conditions et la fiscalité d’un statut peuvent changer. C’est d’ailleurs le cas du statut LMP (loueur en meublé professionnel). A partir de 2021, les propriétaires qui louent leur bien meublé, et qui sont soumis au statut de LMP, seront assujettis à des cotisations sociales à hauteur de 35 à 40%.

LMP et LMNP, quelles différences ?

Attention, il est important de ne pas confondre le statut LMP et le LMNP (loueur en meublé non professionnel). 

Pour être sous le statut LMP, il faut répondre à deux conditions : générer un revenu locatif annuel supérieur à 23 000€ et que celui-ci représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal en France. En général, ce sont les propriétaires qui louent plusieurs biens qui bénéficient de ce statut. Comme c’est un statut professionnel, le bailleur peut récupérer la TVA et déduire des charges.

Et, dans le cas inverse, si les revenus annuels générés par la location immobilière sont inférieurs à 23 000€, c’est le statut LMNP qui sera attribué au bailleur. Ce statut est adapté aux acquéreurs qui souhaitent investir de manière simple. Ces derniers devront déclarer leurs revenus sous la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), c’est un régime simplifié.

Qu’est-ce que le projet de loi de financement de la sécurité sociale ou PLFSS 2021 ? Que change-t-il pour les bailleurs en LMP en 2021?

Le PLFSS ou projet de loi de financement de la sécurité sociale est une action prise par le gouvernement pour répondre aux conséquences économiques que la crise sanitaire a entraîné. Ce projet de loi a été publié dans le journal officiel le 15 décembre. Quels sont les changements à prévoir à partir de cette année ?

Ainsi, avant l’entrée en vigueur de cette loi, les bailleurs en LMP qui n’étaient pas inscrits au RCS (registre du commerce et des sociétés) devaient verser 17,2% de prélèvement sociaux sur leurs bénéfices. Ce taux était fixé. Aujourd’hui, l’inscription au RCS n’est plus une condition obligatoire pour accéder au statut de LMP. Donc, tout bailleur remplissant les conditions de revenus locatifs de ce statut est assujetti aux charges sociales, qui représentent désormais entre 35 et 40% des bénéfices locatifs.

Enfin cette foi fixe un forfait minimum de cotisations sociales, qui atteint 1145€ et ce même en case de déficit (lorsque les charges locatives annuelles déductibles dépassent les bénéfices).

Cependant, pour les français expatriés en Europe, cette loi n’est pas compatible avec le droit européen concernant le régime social. En fait, la loi européenne prévoit que chaque contribuable est soumis aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale. En général, c’est celui de son pays de résidence et de son activité principale. Il se peut donc que ce paramètre évolue pour les expatriés européens, cette question reste en suspens.

 

Cas pratiques

Illustrons tous ces changements pour le statut LMP en 2021 par des cas pratiques, qui seront plus clairs.

Anne, expatriée au Canada Eve, expatriée en Belgique Paul, expatrié en Asie
Revenus locatifs annuels 24 000 € 30 000 € 27 000 €
Charges locatives annuelles déductibles (amortissement travaux, intérêts du crédit, frais de gestion etc.) 25 000 € 5 000 € 17 000 €
Prélèvements sociaux avant 2021 0 € 4 375 € (25 000*17,5%) 1 720 € (10 000*17,5%)
Côtisations sociales avec PLFSS 2021 1145 € (le seuil minimum) 8 750 € (25 000*35%) 4 000 € (10 000*40%)