Dispositif Pinel : reconduction jusqu’en décembre 2021

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Serait-ce le début de la fin des avantages fiscaux pour les particuliers qui ont opté pour un investissement locatif dans le neuf ? En mai dernier, un référé de la Cour des comptes demandait au gouvernement de « sortir progressivement » du dispositif Pinel, pour favoriser les investisseurs institutionnels. Le dispositif finalement a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021.

Des dispositifs remis en cause…

Les avantages fiscaux mis en place au milieu des années 90 coûtent de plus en plus cher à l’Etat. En 2016, les dépenses fiscales liées aux différents dispositifs chiffraient à 1,7 milliards d’euros, contre 606 millions d’euros en 2009. L’impact économique est bien trop limité sur les deux objectifs initialement déterminés, à savoir le soutien au secteur du bâtiment et l’accroissement de l’offre de logements locatifs privés.

Tel est le constat que fait la Cour des comptes dans un référé adressé au premier ministre au début de l’année et rendu public le 10 avril sur son site internet. La solution qu’elle préconise est pour le moins radicale : « sortir progressivement et de manière sécurisée de ces dispositifs », au profit du soutien de l’Etat aux investisseurs institutionnels tels que les caisses de retraite, les assureurs et les sociétés foncières.  

La Cour des comptes pointe de nombreux points faibles dans les dispositifs successifs et le dispositif Pinel qui vient d’être reconduit :

  • Constructeurs, promoteurs et banques auraient intégré la pérennité de ces aides dans leur stratégie, entraînant une « accoutumance », si ce n’est une « addiction » ;
  • L’effet modérateur sur les loyers de marché est « très limité » ;
  • L’Etat ne s’est pas donné les moyens de contrôler véritablement le respect par les investisseurs des contraintes assorties aux aides.
  • Le nombre de logements aidés produit chaque année est négligeable, ne représentant que 0,5 % à 0,8 % du parc locatif existant. De plus, il ne se trouvent pas là où il faudrait, c’est à dire dans les zones les plus tendues ;

Au final, un logement qui bénéficie du dispositif Pinel actuellement en vigueur coûterait aux finances publiques deux à trois fois plus qu’un logement social HLM ! La Cour concède qu’il est difficile d’évaluer les impacts économiques réels des aides fiscales détachés de la conjecture économique, mais elle affirme qu’il revient à l’État d’apporter la preuve de leur efficacité. La critique de la Cour est virulente : ces régimes accordant des avantages fiscaux seraient reconduits ou modifiés « sur le fondement d’hypothèses faites par l’administration, voire par des groupes d’intérêt sectoriels ».

La réaction des professionnels de l’immobilier

Ces « groupes d’intérêt sectoriels » pointés du doigt par la Cour des comptes se sont d’ailleurs élevés contre les conclusions de son référé. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) n’a pas tardé à réagir. Dans un communiqué publié le 12 avril, elle dit partager les constats qui portent sur la faiblesse du contrôle de ces dispositifs, et se dit favorable à une plus grande transparence en la matière. Mais pour le reste, elle conteste ses principales conclusions : « La FPI considère que le dispositif Pinel remplit les objectifs qui lui sont assignés ». Elle conteste notamment le calcul de la Cour selon lequel les plafonds de loyer seraient structurellement plus élevés que les loyers de marché.

On ne sait pas, à l’heure actuelle, si le gouvernement envisage de se saisir ou non des conclusions de la Cour des comptes, pour rogner voire supprimer purement et simplement les aides à l’investissement locatif dans le neuf. Mais dans le doute… mieux vaut investir dans l’ancien !