Location non meublée : un choix avantageux pour une copropriété ?

La location non meublée repose sur un bail de 3 ans minimum, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Elle réduit la rotation des locataires et simplifie la gestion à distance. Les revenus fonciers d'un non-résident sont imposés à un taux minimum de 20 %, auxquels s'ajoutent 7,5 % à 17,2 % de prélèvements sociaux selon votre affiliation. Elle convient bien à un expatrié qui délègue la gérance.

La location non meublée convient aux expatriés qui souhaitent développer un patrimoine immobilier en France et limiter les contraintes de gestion à distance. Le marché locatif privé conserve une place importante dans le parc résidentiel. Les bailleurs privés représentent 23,2 % des résidences principales en France au 1ᵉʳ janvier 2026. Dans le même temps, la France compte 38,6 millions de logements, dont 31,9 millions de résidences principales.

Pour un Français installé à l'étranger, louer un logement vide peut répondre à une logique patrimoniale de long terme. Le bail est généralement conclu pour trois ans avec un locataire particulier. Par ailleurs, les loyers sont imposés dans la catégorie des rentes foncières. Cette formule évite également l’achat et le renouvellement régulier du mobilier inhérent à la location meublée.

Mais investir depuis l’étranger implique aussi d’anticiper la fiscalité du non-résident, les obligations du bailleur et la prise en charge des éventuels travaux. Alors que 7,6 % des logements français sont vacants en 2026, le choix du bien, de son emplacement et de son mode de gestion reste déterminant. Apprenez les règles de la location non meublée et comment MyExpat peut accompagner les expatriés dans la gérance de leur investissement depuis l’étranger.

Les essentiels à retenir :

• La location non meublée convient particulièrement aux expatriés grâce à un bail de 3 ans. À cela s'ajoutent une faible rotation des occupants et une gestion simplifiée à distance.
• Le bail vide est strictement encadré : minimum 3 ans, dépôt de garantie limité à un mois et respect des règles de décence et de performance énergétique.
• Les revenus fonciers des non-résidents sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 %. À cela s'ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % ou 17,2 % selon l’affiliation sociale du propriétaire.
• Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend des charges et des travaux : le réel permet de déduire certaines dépenses et de bénéficier du déficit foncier. Ce choix est particulièrement intéressant pour un logement nécessitant des rénovations.
• La gestion locative déléguée facilite l’investissement depuis l’étranger. Le prestataire prend en charge la recherche du locataire, le bail, les loyers, les sinistres et le suivi administratif via des outils accessibles en ligne.

Pourquoi la location vide attire-t-elle les investisseurs non-résidents ?

La location vide séduit les non-résidents parce que le bail de 3 ans stabilise les loyers. Le logement s'use moins vite sans mobilier et la gestion reste légère. Moins de changements de locataire signifie moins de vacance, moins de frais et moins d'appels à gérer depuis l'étranger.

Trois arguments reviennent chez les investisseurs qui se tournent vers une agence spécialisée :

• La stabilité du bail : un bail de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale) sécurise vos recettes. Un locataire installé dans un logement vide a tendance à y rester, car il y a investi ses propres meubles.
• Une gestion logistique réduite : pas de meubles à remplacer, pas d'inventaire détaillé à refaire à chaque départ, une usure plus lente du logement.
• Une demande solide : dans les grandes métropoles, la demande de logements vides reste forte, notamment de la part de familles et de ménages actifs.

Pour un propriétaire expatrié, ce modèle offre un bon compromis entre rentabilité et sérénité, mais demande aussi un niveau de conformité élevé.

Le cadre légal du bail non meublé en France

Le bail non meublé est régi par la loi du 6 juillet 1989 modifiée (dont la loi Alur). Il dure 3 ans, se reconduit tacitement, exige un logement décent et un DPE conforme. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de location hors charges.

Ce type de location est strictement encadré en France, y compris pour les investisseurs non-résidents. Il est important d'en tenir compte pour investir sereinement, peu importe votre pays d'expatriation.

Durée, renouvellement et préavis

Le contrat de location d'un logement vide est conclu pour trois ans minimum lorsque l'investisseur est une personne physique. À son terme, il se renouvelle tacitement pour la même durée. Notez que le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois. Cette période peut être réduite à un mois en zone tendue ou dans certains cas particuliers (mutation, perte d'emploi, raison de santé).

Par ailleurs, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. Il faudrait aussi évoquer un motif précis  comme une reprise pour habiter ou une vente du logement. Pour un investisseur à l'étranger, cette asymétrie est un point de vigilance. Un congé mal rédigé ou envoyé hors délai est nul, et le bail se reconduit automatiquement. Le dépôt de garantie, lui, est limité à un mois de loyer hors charges pour un logement vide.

Les obligations de décence et le DPE

Le logement doit respecter les critères de décence, dont une surface minimale et la présence des équipements de base. Notez aussi l'absence de risques pour la santé et la performance énergétique minimale. Ajouter à cela, les règles se durcissent par étapes :

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être loués.
• Les logements F seront concernés en 2028 et les logements E en 2034.
• Les loyers des logements F et G sont gelés : aucune hausse n'est possible en cours de bail.

Avant de signer un compromis, faites vérifier le DPE et budgétisez les travaux. Pour un expatrié, un dossier de travaux bien piloté à distance fait souvent la différence entre un investissement serein et une impasse.

Fiscalité 2026 : comment sont imposés vos revenus fonciers depuis l'étranger ?

Un non-résident est imposé en France sur ses seules rentes foncières de source française, avec un taux minimum de 20 % (30 % au-delà d'un seuil revalorisé chaque année). S'ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse, sinon de 17,2 %.

La fiscalité est un facteur déterminant dans le cadre d'une location non meublée. Pour un investisseur non-résident, votre agence locative devrait vous accompagner correctement sur ce sujet.

Une déclaration annuelle de vos rentes foncières françaises

Vous déclarez vos rentes foncières françaises chaque année, à l'aide du formulaire 2042 et de ses annexes. La convention fiscale internationale signée entre la France et votre pays de résidence évite en principe la double imposition. Vous pouvez profiter d'un crédit d'impôt ou d'une exonération dans votre pays. 

Par ailleurs, votre revenu foncier est imposé à 20 % jusqu'à un certain seuil, puis à 30 %. Vous pouvez demander l'application du taux moyen et pousser l'administration à recalculer votre taux à partir de vos revenus mondiaux. Cela permet de réduire l'impôt si votre situation globale est modeste.

Pour les rentes foncières issues d'une location nue, le taux de 17,2 % est applicable aux non-résidents affiliés hors EEE, Royaume-Uni et Suisse. Les affiliés à un régime de ces zones ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. La hausse de la CSG à 10,6 %, entrée en vigueur en 2026 sur d'autres revenus du capital, ne s'applique pas aux rentes foncières de la location nue.

Prélèvements sociaux sur rentes foncières (location nue) d'un non-résident, 2026

Sources : BOSS et BOFiP (impots.gouv.fr), loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, synthèses de fiscalistes (Cyril Jarnias, MeilleursSCPI)

Régime micro-foncier vs régime réel

Le micro-foncier est généralement accessible si vos recettes brutes ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 %, sans justificatif de charges. Cette option convient à un propriétaire qui engage peu de travaux. Pour le régime réel, vous déduisez vos charges réelles comme les intérêts d'emprunt, les assurances, la taxe foncière... Il est obligatoire au-delà de 15 000 € et recommandé dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers.

Micro-foncier et régime réel pour une location nue

Sources : service-public.fr, impots.gouv.fr (fiche « Revenus fonciers »), article 32 du CGI

L'atout du déficit foncier pour les expatriés

Au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Sa fraction liée aux intérêts d'emprunt se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La fraction liée aux travaux, dans la limite des plafonds en vigueur, s'impute d'abord sur vos autres rentes foncières.

Toutefois, un non-résident n'a pas de revenu global français sur lequel imputer le déficit. L'effet fiscal se joue surtout sur les rentes foncières, présentes et futures. Il faut le calibrer en amont avec un conseiller.

Exemple illustratif : Marc, expatrié à Dubaï, achète un appartement à rénover et le loue vide sous le régime réel. Il engage 40 000 € de travaux de rénovation énergétique la première année. Ces travaux viennent s'imputer sur les loyers perçus, puis le solde du déficit se reporte les années suivantes. Son impôt sur les rentes foncières est quasiment annulé pendant plusieurs années et son logement gagne en classe énergétique.

Comparatif : location meublée (LMNP) ou location non meublée ?

La location nue offre un bail de 3 ans, une faible rotation et des rentes foncières. La location meublée (LMNP) propose un bail d'un an, une fiscalité en BIC avec amortissements, mais une gestion plus lourde. Le choix dépend de votre objectif, dont la rentabilité fiscale ou la tranquillité.

Sources : service-public.fr, loi du 6 juillet 1989, article 25-3 de la loi de 1989 pour le bail meublé, impots.gouv.fr

En résumé, le meublé séduit par ses amortissements et son abattement micro de 50 %. Par contre, cela implique un ameublement du logement avec des meubles conformes et une gestion de l'entretien des équipements. Il faudrait aussi renouveler plus souvent le locataire. 

La réforme de 2025 a par ailleurs réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente et a réduit l'avantage du statut. Pour un expatrié, la location nue est souvent le choix le plus prévisible, surtout si l'on vise la mobilité plutôt que la gérance quotidienne.

Investir et louer à distance : l'accompagnement d'une agence spécialisée

Une agence spécialisée prend en charge votre projet de bout en bout. Tout se pilote en ligne, avec signature électronique et espace investisseur. L'enjeu, pour un expatrié, n'est pas seulement de choisir le bon régime. C'est de tenir dans la durée, malgré le décalage horaire et la distance. Voici ce qu'une gestion locative déléguée change concrètement :

• Recherche et sécurisation du bien : sélection d'un appartement adapté à la location vide, avec vérification du DPE et des charges.
• Sélection du locataire : visites physiques et virtuelles, contrôle des dossiers, rédaction du bail et état des lieux.
• Gérance administrative 100 % en ligne : signature électronique, quittances, révision du tarif d'occupation, régularisation des charges.
• Perception des loyers et prise en charge sinistres : encaissement, relances, intervention en cas de dégât des eaux ou de panne.
• Espace investisseur : vos documents, vos recettes et vos échéances fiscales, accessibles de n'importe quel fuseau horaire.

Bâtissez un patrimoine français sans y être présent

La location non meublée peut offrir aux expatriés une stratégie patrimoniale particulièrement adaptée à un investissement immobilier pensé sur le long terme. Bail de trois ans, gérance du logement simplifiée, absence de meubles à renouveler et fiscalité relevant des rentes foncières constituent des repères intéressants. Mais cette simplicité apparente ne dispense pas d'une analyse précise. La fiscalité des non-résidents et les obligations de l'investisseur peuvent influencer directement la rentabilité et la pérennité du projet. À cela s'ajoutent l'évolution du DPE, l'encadrement des loyers ou encore le choix du régime fiscal.

À distance, l'enjeu consiste à anticiper chaque étape et à s'entourer de professionnels capables de gérer les imprévus. Une gérance locative déléguée permet de suivre les occupants, les loyers et les démarches administratives depuis l'étranger. Vous souhaitez investir ou gérer un bien en location non meublée depuis l'étranger ? Contactez MyExpat pour échanger avec un conseiller et étudier une stratégie adaptée à votre situation.