Investissement locatif : les 6 pièges à éviter

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L’investissement locatif représente une bonne opportunité lorsque celui-ci est bien étudié et préparé. Les taux d’intérêt avantageux qu’offrent les banques françaises aujourd’hui, et le dynamisme que connaissent certaines villes de l’hexagone, sont des facteurs qui encouragent les investisseurs. Toutefois, il faut connaître les pièges à éviter, afin de réussir son investissement locatif.

Piège 1 : Investir pour les avantages fiscaux

En France, l’investissement immobilier présente de nombreux avantages fiscaux. Ces derniers varient en fonction du type de location (meublé ou vide). Par exemple, la loi Pinel, permet aux propriétaires éligibles de bénéficier d’une réduction de 12 à 21% d’impôts. Ce dispositif a d’ailleurs été prorogé jusqu’au 31 Décembre 2022.  

Souvent, les dispositifs s’appliquent à des biens immobiliers neufs. Cela n’est pas nécessairement avantageux pour plusieurs raisons, notamment le prix au mètre carré qui est plus onéreux et la plus-value qui est plus faible qui rendent la rentabilité moins intéressante. Quant à l’emplacement du bien il est souvent moins stratégique que l’immobilier ancien. Cela peut avoir un impact sur la location et la revente du bien, qui seront moins avantageux.

Pour une location meublée, on entend souvent parler de la location meublée non professionnelle, ou LMNP. C’est un dispositif qui permet d’être exonéré des impôts, si les revenus ne dépassent pas 23 000 €, ou ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux. Cela permet à l’acheteur d’avoir plus de liberté dans le choix de son investissement : en fait, il peut choisir d’investir dans le neuf ou l’ancien, peut choisir la ville qu’il préfère, et n’a pas besoin de s’engager sur une durée spécifique.

En effet, de nouvelles lois peuvent entrer en vigueur, et d’autres peuvent prendre fin. Il est important de bien se renseigner.

Piège 2 : Négliger l’importance de la localisation d’un bien

La règle d’or est de ne jamais investir dans un bien que l’on est pas certain de pouvoir louer dans de bonnes conditions. Car un bien mal loué – c’est-à-dire à un prix inférieur à celui planifié, ou loué par intermittence – plombera immanquablement son plan de rentabilité. Or, la localisation est le principal déterminant du potentiel locatif d’un appartement. Mieux vaut donc délaisser les offres proposant certes un prix au m² moins élevé, mais dans des quartiers périphériques ou peu dynamiques, pour se concentrer sur des quartiers porteurs.

L’appartement doit se trouver à proximité de « générateurs » de dynamisme tels que des commerces, de services médicaux, des écoles, une Université, un centre de recherche, un quartier d’affaires, etc. A défaut d’occuper une position de centralité, il doit être très bien desservi par les transports en commun. L’investisseur doit également veiller à la qualité de l’environnement direct de l’appartement : population, nuisances sonores, projets urbains éventuels… Des outils permettent d’évaluer la demande locative d’un quartier à un moment donné, tel que l’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) mis en place par meilleursagents.com.

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Piège 3 : Se fier uniquement au rendement locatif pour investir

Le rendement locatif est le rapport entre le prix d’achat d’un bien, et le revenu gagné grâce à la location de celui-ci. En France, le rendement locatif moyen se situe entre 2 et 7% selon la région. En effet, il existe de réels écarts entre les différentes villes. Il est important de comprendre qu’un rendement locatif élevé n’entraîne pas forcément une absence de vacance locative. Dans des villes comme Bourges, Limoges, Brest, où le dynamisme est faible, il y a un risque d’avoir un logement inoccupé. En d’autres termes, le propriétaire du bien immobilier ne perçoit pas de loyers, et fait donc face à une baisse de rentabilité.

Au contraire, investir dans des villes à rentabilité modérée comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille permet à l’investisseur de diminuer ses risques. Dans ces villes, la vacance locative est bien plus faible, et permet à l’acheteur de recevoir un revenu immobilier intéressant.

Piège 4 : Acheter à un particulier pour faire des économies

Il existe de nombreuses plateformes qui mettent en avant l’achat immobilier entre particuliers. Et certains investisseurs se tournent vers cette solution pour faire des économies sur leur achat immobilier. Toutefois, les particuliers sur-estiment souvent le prix de leur bien, car ils ne sont pas professionnels et ne connaissent pas les prix du marché. En plus, ils incluent parfois un surplus qui représente les honoraires qui auraient été versés à l’agence.

En passant par une agence, l’investisseur peut recevoir un accompagnement professionnel de qualité, et avoir accès à un plus grand nombre de biens. Étonnamment, le prix d’un bien indiqué par une agence peut être inférieur à celui d’un particulier. Si votre investissement rentre dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP), les frais d’agences sont déductibles

Piège 5 : Investir cash

Le financement de l’investissement est une étape de la transaction immobilière qui est délicate. En général, un acheteur a recours à un établissement bancaire afin d’obtenir un emprunt ou un crédit immobilier. Toutefois, cela peut être compliqué, selon la situation de l’investisseur. Dans ce cas, ce dernier peut acheter son bien immobilier grâce à son apport personnel uniquement ou en cash. Il est conseillé d’opter pour cette solution uniquement lorsque c’est nécessaire.

Aujourd’hui, avec des taux d’intérêts très avantageux, il est préférable de construire un dossier solide, afin d’obtenir un crédit immobilier de la part d’une banque.

Piège 6 : Toujours attendre “une meilleure opportunité”

La décision d’achat immobilier peut sembler complexe : tout investisseur espère trouver l’opportunité parfaite. Mais, trop attendre peut aussi être risqué. En France, le marché est dynamique, et évolue très rapidement. Et évidemment, les prix suivent la tendance haussière du marché. 

Un investisseur doit pouvoir saisir une opportunité lorsqu’elle se présente. Au lieu d’attendre une “meilleure opportunité”, un acheteur doit être réaliste, et se baser sur les chiffres du marché au moment où il souhaite investir. En d’autres termes, si le prix au mètre carré, la rentabilité et les autres indicateurs du marché correspondent à son projet immobilier, il faut se lancer !